，按可比价计算比上年增长， 创年以来经济发展速度新高。其中第产业增加值亿元，增长第二产 业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。按全省常住 人口计算，人均生产总值元，比上年增长按现行汇率换算，人均生产总值达 ,美元。 经济自主增长活力明显增强，投资扩张动因已经从前几年政策性推动向市场自发扩张 转变。在资金来源中，国家预算内资金和债券占资金总额的，而国内贷款自筹资金 利用外资及其他资金占，其中国内贷款自筹资金增速分别高达和，成 为支持投资增长的主力。 宏观经济和微观经济在景气区间进步攀升。据对全省九大行业家企业监测调查， 年，作为反映宏观经济运行状况的企业家信心指数为，年为反映 微观主体运营状况的企业景气指数为，年为。宏观经济和微观经济景气 指数从上年的相对景气区间攀升至较景气区间，为年建立景气监测调查制度以来最为 景气的年。 经济速度与效益同步提升。年全年地方财政收入亿元，按同口径计算比上 年增长，比增速快个百分点，为年以来地方财政收入增长最快速度。 海口市概况 海口市是海南省的省会城市，是海南省政治经济文化中心，人口多万，土地 面积平方公里，城市定位为具有热带特色的外向型国际性现代化滨海生态城市。 美丽的海口是中国唯地处热带的滨海省会城市，这里阳光明媚，雨量充足，气候宜 人，空气质量居全国大中城市之首，名列世界个国家个大中城市第五名，集中了地 球上最缤纷最浪漫的热带海岸。海口的自然景观优美，人文资源丰富，生态环境良好， 终年遍地翠绿，四季鲜花盛开，具有浓郁的椰风海韵情调，是中国最理想的避寒冬泳和 度假休闲胜地，也是中国最理想的居住城市之，年荣获中国人居环境奖。 自年以来，海口跨入中国城市综合实力强。海口占全省的，财 政总收入占全省的，利用外资占全省的，固定资产投资占全省的。 为配合海南省亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地定位，海口市政府出 台了系列优惠政策鼓励处置烂尾楼，以美化海口近两年，不惜重金邀请国际著名的设 计单位对海口市总体规划，海口外滩规划，西海岸规划，南渡江规划进行修编或编制，加快城市建设步伐，加大吸引外资力度，并取得了不俗的成开发的众多楼盘中，选择同家公司进行规划设计，工 程建筑物业管理的比比皆是。房地产竞争不再表现为开发商在规划设计工程建筑物 业管理等环节的竞争，而是表现为更有个性和特点的品牌服务设计建筑物业等在 更加专业的层面进行竞争，也就是地产板块成熟后，由面转点，由硬转软，回归到个盘间竞争是定的，但也正是个盘体现无可替代的独特的时候了，如丽江花园的 文化，祈福新村的规模和硬件，碧桂园的教育服务，这些将成为海南房地产业学习的新 的核心营销动力。 年由于中央的宏观调空，导致资本大规模地从珠三角长江三角等过热地区向二 线城市包括海南转移。据了解，海口三亚的房地产开发企业目前有来自省外。同时， 泰国香港江浙京沪广东等地的大的资本也开始聚焦海南，这些大地产集团看好海 南房地产市场，纷纷进岛开发，势必造成海南地产市场竞争加速。根据人均国际经验 数据的比较结果，我国房地产市场已经进入个高速发展时期。随着海南的房地产在 年的复苏到近二年房地产业日渐成熟，竞争日趋激烈，产品出现同质化趋势。 供求分析 年以海口和三亚两地为代表的海南房地产迎来了新轮的苏醒，虽然年 中央对房地产产业在宏观调控中加大了力度，但海南的楼市经过十多年的调整，烂尾楼已 处置以上，发展通道已基本扫清，市场已构筑坚实的大底，而且近两年海南楼市明显 复苏，目前开始强劲上扬，行情看涨，吸引了越来越多的国内国际大集团投资商。 年以来，海口市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发的建设部等九部委关 于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的影响，但据统计，至月，海口市房地 产业完成投资亿元，同比增长，全市商品房销售面积万平方米，仍然取 得了较好的业绩，全市商品房平均销售价格为元平方米，比去年同期增长， 这些说明了海口市房地产业的发展已经非常成熟，并有自己独特的发展规律，影响是有限 的。海口凭借着得天独厚的气候环境自然条件成为人们的居家度假养生的首选，荣 获中国最佳人居环境称号，是中国旅游地产最热的区域之。 海南省城乡居民生活消费支出结构正在发生悄然变化提高生活质量方面的支出多 了，生活用品消费支出少了，这表明海南省居民对未来比较乐观，生活信心不断增强。省 统计局最新公布的数据显示，前三季度，全省城镇居民人均家庭总收入元，比去年同 期增长，人均可支配收入元，同比增长，人均消费性支出为元，比 去年同期增长农民人均现金收入元，增长。 在城镇居民八大类消费支出中，衣着家庭设备用品及服务交通与通信教育文化 娱乐服务居民等五类消费支出呈现增长态势，且增速明显快于去年同期，而医疗保健类 是八大类消费支出中唯减少的。 目前，海南省买房买车的居民越来越多。城镇居民购买家用汽车支出大幅度增加是 使交通支出增长迅猛的主要因素。今年以来城镇居民家庭购买家用汽车人均支出金额达到 元，比去年同期仅有的元增加元，增长倍，拉动居民交通消费支 出增长个百分点。此外，人均住房支出元，同比增长。 潜在需求 海南尤其是海口市经过了年房地产泡沫，产生了大量的滞建工程。年国 务院为盘活海南的滞建工程相继出台了许多优惠政策年国家为拉动内需出台了房产 按揭等政策，从而使海南的房地产走出泡沫的阴影，年多的时间，已处置消化了的 半拉子尤其是非典之后，海南作为无疫区的健康形象站在国人面前，深深地吸引着国内富裕地区的人们到海南购置物业，买健康的新理念，省政府及时推出了把海南建设成 为中国的后花园发展思路，大打健康岛这张王牌，这就更加推动了海南房地产的飞速发 展。 据海南省统计局统计，年全省房地产开发共完成投资亿元，比去年同期增 长，其中，商品房投资完成亿元比去年同期增长土地开发投资完成 亿元。海南的房地产投资增幅再度上扬。这主要是近几年来，政府对房地产业大力支 持，房地产业者加大了房产促销力度，海南优越的环境和房产品牌日益叫响全国的结果。 市场分析结论 海南房地产企业的竞争形式，从小而散解决半拉子到集团化品牌化的方 向发展，雄厚的资金实力专业化的运作能动和持续的客户开发能力品牌化方向等将成 为企业参与市场竞争的首要因素。其次，海南的房地产市场领域在向专业化及细分的专业 化经营模式转变，房地产行业已经成为海南经济发展的支柱产业之，将获得长期而稳定 的发展国务院还延长对海南的各项优惠政策，等等。可见，海南还未出现中国有些城市 的地产泡沫等，但是伴随着地产市场的周期波动及调整，海南房地产市场也必将迎来 市场的考验，也就是说机遇与风险并存的。 项目提出与简介 海口湾，海口城市中心的海岸线，背靠城市，面向大海，融都市的繁华与陆地 的敦厚于体，享受着海水的滋润与自然的天籁。得天独厚的自然资源和地理优势，吸引 着众多国际规划大师的目光再次定格在这里。 海口湾的规划和建设，最直接的效果是提升城市品位，使海口的滨海土地价值得到回 归。它是个典型的城市经营案例。在经济高速发展的今天，如何挖掘独特历史文 化地理要素，形成自己的特色和核心竞争力，从而吸引投资，提升城市的土地价值房 地产价值，培养城市居民的自豪感归属感，是城市经营的核心内容。海口湾的精心打造， 是海口市政府在可持续发展的前提下，让城市滨海资产发挥最大的功能，创造最大利润的 实验田。 站在世纪大桥西望，在蓝的海和绿的树之间，条白色的沙滩蜿蜒闲卧，型臂弯里 停满了漂亮的游艇。人们迈着轻快的步伐来到这里，开着游艇奔向辽阔海面，或冲浪，或 垂钓，或躺在甲板上仰看海鸟飞翔海的另边，绿的树掩映着绿的草，绿的草间镶嵌着 市民广场，人们悠闲地漫步 海口湾规划图 年月日，海口市政府正式批准了其控制性详细规划，月日，海南省政 府批准海口市总体规划，至此，海口湾的规划基本完成。月日，海口湾详细规划正式 亮相，神秘面纱终被揭开。海口湾区曾邀请法国的美国的爱普肆顿等数家国际知名 设计公司参与规划设计，最终在公里的海岸线上，规划出个项目，涵盖旅游度假 购物和休闲功能。建成后将成为南中国乃至东北亚最富吸引力的大型热带旅游度假社区。 海口湾是海口重要的城市资源，承裁着海口的旅游居住度假等多方面的功能，是海口城市建设中的重要区域，也是海口滨海繁荣的象征和海口的城市名片。 碧海御园项目属昌炜玉园三区，规划用地面积将建设成为欧式小高 层海景生态庭院组团，内含高尔夫练习场昌炜玉园位于海口填海区海口湾，总用地面 积约公顷，整个居住小区北临艺园路，南临民生路，西接紫荆路，东靠世贸北路。昌 炜玉园项目共分三期开发。第期为欧式建筑风格设计，园林景观为浓郁的巴厘岛风格， 拥有,多平方米的中心花园幢欧式小高层楼宇和栋大型停车楼，用地面积, 二区规划占地面积将以马尔代夫风格的景观园艺形成小高层组团的海景 豪宅。 碧海御园位于昌炜玉园区的西南侧本项目由八栋十五至十八层高度不等的高 层住宅三栋二层及栋三层商业用房组成。地上建筑面积地下建筑面积 ,。碧海御园的规划容积率为，绿化率。根据预测，碧海御园的平均销售 价格将达到,元。 昌炜玉园被中国房地产协会授予年全国优秀环境设计推荐奖， 年月，昌炜玉园项目被列为海口市重点项目之。 项目可行性研究主要结论 本项目地块位于海口湾，海口湾是海口市重要的城市资源，承裁着海口的旅游 居住度假等多方面的功能，是海口城市建设中的重要区域，也是海口滨海繁荣的象征和 海口的城市名片。 本项目地块周边已经形成规模高尚社区，配套齐全，开发易于控制，流程成熟，市 场潜力巨大，且地块升值空间较大 项目产品适合市场，且项目收益较高，有很强的抗风险能力 建议尽快落实资金与项目启动计划，根据历年来海口市房地产变化的规律，目前