性 土地成交确认书合规合法 土地利用 用途合规 性 居住栋住宅楼合规 土规条件和建设 方案 土地使用 强度合规 性 容积率建筑密度 不大于 容积率建筑密度 超过规划控 制指标，已接 受整改 规划设计条件和 建设方案 规划 方面 产业发展 规划的符 合性 鼓励普通房建设商品用房符合政策 洪湖市螺山镇开 发区旧城改造规 划 城市总体 规划的符 合性 节能小型住居区小型多层商住区高度契合 洪湖市螺山镇发 展规划 产业房地产宏中小套型中低价位普套普通商品房符合宏观政国发办 政策 方面 观调控政 策 通商品房策要求号文及洪湖市 实施细则 产业准入 标准 可次性开发不超过 万平方 本项目开发规模 万多平方米 符合标准 湖北省城市房 地产开发经营管 理办法 产业政策不是淘汰类产业鼓励类节地节能建筑合规 发改委令第 号 行业 准入 方面 资本金准 入标准 资本金不低于项目资本金优于标准 项目申报单位提 供的资金证明 房地产开 发资质 四级暂定级暂定级符合要求资质证书 拆迁 补偿 和移 民安 置 拆迁补偿 标准 洪城改办号 所列费用 国有建设用地使用权出让合同 符合政策 要求 鄂政办 号 移民安置 方案 落实还建地块储备用 地控制用地等工作 该地块已落实拆迁 安置补偿工作 符合政策 要求 鄂政办 号 资源 利用 节能新建建筑节能以上本项目节能优于标准节能评估报告 节水综合节水率 直接节水率中水回用率 雨水利用率非传 统水源利用率。符合 年建筑节水的目标要求 优于标准节能评估报告 节地节地率本项目节地率优于标准十二五规划纲要 节材综合节材率降 再生材料材料的使用量占 所用材料的建构筑物拆 除时，材料的总回收率达 优于标准十二五规划纲要 建筑 安全 抗震抗震设防烈度度本项目按度标准设防符合标准 多层建筑 设计规范 防雷 商住小区三类等级设 防雷系统 按三类等级设防达标 多层建筑 设计规范 消防 耐火等级地上和地下 二级 地上和地下级达标多层消规 环境 影响 废气 大气污染物综合排 放标准 表 二级标准限值 含量极少达标排放环评批复 废水 污水综合排放标准 表中 三级标准 达标排放环评批复 噪声 工业 企业厂界环境噪声排 放标准类标准 分贝以下达标排放环评批复 固体废物无害化处理零排放达标排放环评批复 经济 影响 经济评价 国民经济内部收益率 本项目内部收益率优于标准 经济评价 第三版 行业影响不能形成行业垄断本项目市场占有率不到 不会形成 市场垄断 市场调查 区域经济 影响 当地支柱产业 房地产项目产业链长，产业带动 能力强 符合市场调查 社会 影响 对区域社 会影响 利大于弊 本项目为小规模房地产开发项 目，对社会环境影响程度小 影响小社会调查 当地社区 可接受性 接受度高接受程度高符合要求社会调查 风险防范 措施 有风险防范措施四条社会风险防范措施 有措施且措施 可操作性强 社会调查 二建议 带动当地经济发展，栽下梧桐树，引得凤凰来 树立商住开发的典型模块 帮助当地群众做好配套经济，使购房者有较为方便的生活环境 建议政府相关部门对本项目予以审核通过。 第二章发展规划产业政策和行业的准入分析 第节发展规划 洪湖市螺山镇经济发展现状简介 洪湖市螺山镇地处两省湖北湖南四县市区洪湖监利 临湘云溪交界处，是洪湖的南大门，省际口子镇，国土面积平 方公里，总人口万人，其中镇区面积平方公里。螺山地理条件十 分优越，南倚浩浩长江，北滨百里洪湖，东挽洪湖市区，西接随岳高速公 路，省道沙洪公路横贯全镇，螺山儒溪汽渡沟通大江南北，螺山 船闸贯通长江洪湖。 螺山镇辖个居委会个村委会新街老街螺山龙潭界 牌中原双龙花园新联袁家湾重阳树伍家窑朱家峰皇堤 宫颜家咀复粮洲丁山庙铁牛。螺山镇镇政府驻螺山。 各项社会事业发展成效显著。是镇区面貌焕然新。螺山镇多方筹 资多万元，加强对镇区的环境整治和道路供水等基础设施建设。重 修全长公里的滨江路，工程进展顺利。螺山镇还筹资万元对镇区 下水道，镇区街道路面破损地段进行了全面翻修。同时筹资万元，对 镇自来水厂设备进行了更新维修，保证了居民安全及时用水。二是新农村 建设起步良好。螺山镇个村都建立了村级候车棚，都修建了通湖水泥 路，水泥路覆盖率达。以中原村为试点村的新农村已初显雏形，目 前该村初步实现建全面推进城乡体化进程。加快城区周边开发，开发建设 岸边新村住宅小区，项目总用地面积平方米约合亩。 项目总用地面积平方米，规划用地范围为平方米，详 见下图 二项目用地方案 土地的合理开发利用就是必须根据土地经济的规律和土地本身的自 然规律，有效地对土地进行保护开发整治和利用，提高土地利用效益， 使土地生态效益经济效益和社会效益得到有机的统。 为了保证社会的整体利益及城市规划的整体实施，促进洪湖市螺山 镇房地产业的健康发展，必须确保城市土地获得最佳的用途，从而取得最 佳的经济效益社会效益和生态效益。 场址土地使用权及占地面积土地使用权属湖北楚立鼎置业有限 公司，使用权面积为平方米，住宅使用年限为年，使用性质 为住宅用地。 土地利用现状与相关规划本项目利用的土地在在新联四湖路西 侧，东面为新联四湖路，南面为新联砖厂，西面为洪湖市鑫泰基于业商砼 有限公司，北面为液化气站该地块呈现个较规则四边形，地势平整。该 地段与市区俾邻，交通便利，人口密度适中，周围无噪音扰民与环境污染， 是适宜人口居住较理想的场所。本项目为了响应市委市政府关于加快城区 周边开发，开发建设岸边新村住宅小区，项目征地面积为平方米， 建筑总面积平方米，其中地上住宅建筑面积平方米地下 室建筑面积平方米。建筑密度为容积率为绿地率为 ，可提供普通商品住宅套，居住人口约人。项目用地建筑 密度容积率及绿地率均符合相关政策要求，用地合理规范。 二土地利用合理性分析 土地利用总体规划符合性分析本项目征地平方米折 合亩，各项指标均符合规划部门对于螺山镇总体规划的要求，严格 按照螺山镇规划部门的规划指标规划建设。随着洪湖市螺山镇新联村经济 的不断发展，以及洪湖市螺山镇新联村基础设施建设力度的不断加大，齐 全的生活配套设施，舒适的生活居家环境，将吸引大量的购房者前来购房 居住，同时洪湖市作为荆洲地区的重要组成部分，房地产市场的供求关系 将不断接收来自荆洲市的辐射，且洪湖市具有良好的人物风景及古文化 资源，投资吸引力进步加强。该区域内的人流量将急剧增加，使得该区 域内现有的和即将建成的商业配套设施的经济效益被充分聚集和放大。该 区域内的土地利用市场价值也将被充分体现。 本项目为洪湖市螺山镇房地产开发项目，规划为住宅区，与本项目 土地利用规划十分吻合。 二项目用地性质符合性评价本项目建设用地已被项目申请单位用 于住宅楼开发，与设计用途完全相符，符合政府对土地用途的管制要求。 序 号 土地使 用权人 土地证 号 座落 地 号 图 号 用途 使用 类型 终止日期 土地使 用权面 积 湖北楚立 鼎置业有 限公司 洪湖市螺 山镇新联 村 住宅出让 三土地使用强度的符合性评价 序号评价指标规划数据 本项目拟采 用数据 评价依据 容积率达标规划设计条件 建筑密度不大于达标规划设计条件 本项目岸边新村住宅小区的建设是用综合整治相结合的土地开发，利 用原地建设商住楼，大大提高了土地的利用率，节约了土地资源。 三征地拆迁和移民安置规划方案 征地拆迁和移民安置的总体思路根据关于推进洪湖市中心城 区旧城城中村改造的实施意见，采取产权调换与货币补偿相结合的补 偿安置方式替代过去单的补偿方式，将城市发展与原住村民的利益有机 结合。过去对房屋拆迁补偿般采取产权调换或货币补偿的单方式。洪 湖市城中村改造规模很大，且村民普遍倾向于接受产权调换的实物补偿 方式，如果仅考虑村民的意愿，将使得城中村整体开发强度居高不下， 环境难以有效的改善。因此，洪湖市实行的货币补偿与房地产权调换相结 合的方式，并规定补偿给村民的房地产面积每户不得超过定标准，对于 超出部分律实行货币补偿，有效地避免了改造项目的容积率过高，增大 全市整体环境以及市政公共设施的压力。 二土地竞价的确定方法 成交价款即为本挂牌地块的总地价款，包括城中村综合改造挂牌捆 绑供地成本和政府费制收入含土地出让金水土保持设施补偿费和 土地登记费等。 地块成交后，城中村综合改造挂牌捆绑供地成本扣减以实物方式还建 的还建安置房建设成本和还建房公建配套建设成本之和的余额部分，由土 地竞得人支付给改制后经济组织用于本挂牌文件所列地块包含开发用 地还建用地规划控制用地等的安置补偿集体经济发展等工作以 实物方式还建的还建安置房建设成本和还建房公建配套建设成本竞得人 不予支付，由土地竞得人自行用于还建安置房及其公建配套设施建设，还 建安置房建成后交付改制后的村集体经济组织，用于该村还建安置，在还 建安置房建设过程中实际发生的建设费用，根据法规规章政策据实结 算后可能超过本挂牌文件约定