设，年月开工，计划开发期为年。年月底 竣工。 投资估算及资金筹措 项目总投资为万元，折合约万美元。 项目总投资估算表 序号项目名称总额万元 土地成本 前期工程费 建安工程 管理费 不可预见费 财务费用 合计 项目综合评价结论 项目建设后续资金有保证 项目建设资金来源于自筹资金银行贷款和项目销售回款。 项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创造就业机会。 项目经济效益属行业正常水平 项目主要经济指标 序号项目单位指标 占地面积 总建筑面积 项目总投资万元 项目销售收入万元 税后利润万元 投资净利润率税后 项目建设内容 项目概况 项目总占地面积约公顷，总建筑面积为万平方米，其中住宅万平 方米，商业及公建万平方米，地下建筑面积万平方米。 巢湖碧桂园期项目用地分布图 项目地块控制指标 序号用地性质用地面积容积率 居住用地 项目建筑规模概况 序 号 物业类型建筑面积 住宅万 项目位于巢湖市巢庐路北侧，与巢湖市滨湖大道相连，整个项目环全国五大淡水湖 巢湖，交通便捷，属于长三角与中部省份结合带。从拟建项目所在地出发，分钟即 可抵达巢湖市火车站，可直达国内各主要城市。 项目投资环境及市场研究 巢湖市城市概况 巢湖简介 巢湖市巢湖市位于安徽省中部，濒临长江，环抱五大淡水湖之的巢湖。 现辖庐江无为和县含山四县和居巢区。全市总面积平方公里，年 末总人口万。巢湖区位优越，交通便捷。巢湖资源丰富。已发现的矿藏有 种。巢湖是著名的鱼米之乡，巢湖三珍银鱼白米虾螃蟹享有盛 誉。巢湖是国家级风景名胜区，全市自然和人文景观多处，江湖山泉并 存，以水见长，湖光温泉山色是巢湖风景三绝。改革开放以来，巢湖正在向 经济繁荣社会文明环境优美城乡协调发展的现代化湖滨城市目标迈进。 巢湖市社会经济发展状况 巢湖市位于安徽省中部，涉临长江，环抱五大谈水湖之的巢湖，全市总面积 平方公里，总人口万，巢湖区位优越，交通便捷，总体经济发展形势良好， 年巢湖市生产总值亿元，人均生产总值突破美圆，财政收入亿元，增 幅居全省第五位，当年净增亿圆，城镇居民人均可支配收入元，比上年增长 ，农民人均纯收入元，比上年增长。最近安徽省委省政府打造省市经 济圈，把巢湖市纳入省会经济圈，围绕巢湖创建滨湖新区。这将为本项目开发带来新的市 场机遇和政策支持。 恩格尔系数对应生活水平状况 恩格尔系数对应生活水平状况 贫困 温饱 小康 富裕 最富裕 分析结论 巢湖市具体较好的地理位置，对周边城市具有较强的吸引力，同时又具有较强的 辐射力。 房地产业回暖，呈高速增长态势。 巢湖市房地产板块分析 年整体呈现供需两旺量价齐升的增长态势 年巢湖新建商品住宅的销售均价位元平方米，呈现持续上涨的态势。回 顾年至年巢湖新建商品住宅的均价分别为元平方米元平方米 元平方米元平方米以及元平方米。 巢湖市各类型住宅销售特点 建筑类型，是各个开发商吸引消费者进行竞争的卖点之，在区域户型以及住宅 区环境确定或不可改变的情况下，合理的建筑设计可以受到更多消费者的青睐，也是楼盘 获得成功的因素之。 多层直是消费者最受欢迎的建筑类型，有的消费者打算购买多层。目前，由 于城市土地的缩减多层的容积率较巢湖市已进入置业郊区化阶段。无论是居住品质，还是价格吸引力，或是置业观念， 郊区置业将在城市整体房地产发展中占据日益重要的地位。 分析结论 供需两旺量价齐升的增长态势为项目发展提供良好的经济基础。 城市中心区域与郊区商品住宅存在明显的价格梯度，项目产品性价比优势将可能 吸引巢湖置业客户。 巢湖的城市发展内聚与外延同步进行，从成交量分析，巢湖进入郊区置业主流阶 段。客房置业心态已较成熟，心理上认可郊区高品质物业。 项目地块解析 项目位置 巢湖市碧桂园二期项目位置 本次可行性研究范围 序号用地性质用地面积容积率 居住用地 项目地块解析 地表状况 项目地块内为农田及荒地，地块内开发强度较低，周边湖水环绕，且无任何工业设施。 地块内现居无居民，目前已基本完成收地工作。 周边配套状况 现所以配套设施正在建设当中，五星级酒店商业街及超市景观公园学校及幼儿 园等配套都在有条不紊的进行中。五星级酒店目前已封顶并预计年元月开业，学校 及幼儿园正在建设中并预计年月开学。 规划建筑面积 序 号 物业类型建筑面积万 住宅可售 建筑面积总计 项目定位及发展设想 项目整体市场定位 根据对项目的优劣分析及周边项目竞争状况分析，我们考虑本项目适宜定位为最具 性价比的安居综合社区。 客户定位 根据我们的项目特性，我们的住宅及公寓客户主要定位为城市普通收入阶层。 价格定位 通过对巢湖市及项目周边区域的房地产市场调查及本项目已开发项目发展状况，本项 目主要运用市场比较法分析得出初步价格建议。 物业类型销售均价元 住宅综合单价 其他物业暂不考虑销售 说明上述销售单价是毛坯交房标准。 项目开发建设进度安排 有关工程计划说明 根据项目的开发规模市场承接力等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下 项目计划基本同步开始建设，年月开工，计划开发期约为年。年底 竣工。 施工横道图 见下图 工程施工期 土方及基础工程 主体工程 室内装修工程 水电安装工程 绿化工程 竣工验收 年 月份 月份 月份 月份 月份 月份 年 月份 月份 月份 月份 月份 月份 月份 月份 月份 月份 年 月份 月份 月份 月份 月份 月份 月份 月份 环境保护及相关措施 建设项目环境现状 项目地理位置 本项目位于巢湖市界于巢湖市至庐江县的巢湖边，与巢湖市滨湖大道相连， 整个项目环全国五大淡水湖巢湖，交通便捷，属于长三角与中部省份结合带。 土地利用现状 现状土地利用强度不足，主要为居住用地，地块内开发程度低，因此无 公共服务设施，无市政公用设施。 建设项目水文气象 本地块以水域及绿地为主，拥有良好环境条件的同时，必须处理环境与人协 调的生态问题。巢湖作为区域级的景观区，因此地块临近巢湖的部分应做好周边 的绿化及保护规划，留有足够的绿化开敞空间，并且尽量处理好水域与居住区的 关系，避免大面积的改造水面及河道。 本项目所在地属北亚热带季风气候，空气湿润，四季分明。雨量适中，常年 平均降水量毫米。日照充足，年平均气温。全年无霜期天。除 偶遭水旱外，无其它自然灾害。 道路交通现状 地块内部道路为自建城镇道路，道路宽度约为米。地块外围有路公交可 达，内部设路公交车，碧桂园专线直达巢湖市中心。 建设项目对环境可能造成影响 废气本项目施工期主要废气污染源为施工扬尘及装饰工程中油漆涂料等 产生的有机废气营运期主要是居民煤气燃烧废气及地下车库尾气，污水处理厂 未建成之前污水处理设施运营时产生的废气等。 废水本项目施工期废水主要来自施工活动自身产生的污水及施工人员的生 活污水营运期废水主要是居民日常生活产生的废水及会所产生的污水等。 噪声本项目施工期噪声主要来自施工机械噪声施工作业噪声和施工车辆 噪声营运期噪声主要来变电箱运行时产生的噪声汽车车库的交通噪声级人员 社会活动噪声等。 固体废物本项目施工期固体废物主要来自基坑开挖产生的土石方建筑垃 圾，涂料油漆包装桶及施工人员产生的生活垃圾等营运期的固体废物主要是 居民日常生活产生的垃圾公建产生的垃圾等。 环境保护的主要施 废气 建设期 施工单位对主要产尘部位采取洒水抑尘，抑尘效率可达以上大风天气 进行覆盖级风以上天气不进行扬尘作业运输车辆进入施工场地应低速行驶， 或限速行驶，减少产尘量对施工期现场四周加设高约米的围墙等措施以降低 施工期扬尘对外界的污染。 爆破过程严格按照爆破安全规程要求进行，并在爆破过 程中覆盖爆被，能够有效地防止爆破粉尘的产生。 项目选用符合国家质量标准的绿色人造板材胶粘剂涂料墙纸等装修材 料，严格按照标准的装修工艺和流程施工，将装修过程中有害物质的排放降至最 低。 营运期 项目总论 项目背景 项目名称 开发公司 企业简介 碧桂园集团 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司 研究工作依据 项目开发手续 项目土地使用权取得 项目进展 结论 可行性研究结论 市场预测 工程建设进度 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 投资估算及资金筹措 项目综合评价结论 项目建设内容 项目概况 项目建筑规模概况 巢湖市城市概况 巢湖简介 分析结论 巢湖市房地产板块分析 年整体呈现供需两旺量价齐升的增长态势 巢湖市各类型住宅销售特点 城市区及城郊区存在明显的价格梯度 分析结论 项目地块解析 项目位置 本次可行性研究范围 项目地块解析 地表状况 周边配套状况 规划建筑面积 项目定位及发展设想 项目整体市场定位 客户定位 价格定位 项目开发建设进度安排 有关工程计划说明 施工横道图 环境保护及相关措施 新型环保建筑材料的应用 投资估算及资金筹措 项目总投资估算 总投资估算说明 资金筹措 销售及经营收入测定 物业销售收入估算 项目销售收入测算 销售税金及附加测算 销售利润 财务分析 赢利能力分析 项目盈亏平衡分析 项目运营管理 社会效益和影响分析 改善区域环境，完善城市功能，加快片区的房地产市场发展进程 增加财政税收 创造就业机会 可行性研究结论 项目总论 项目背景 项目名称 巢湖碧桂园二期项目 开发公司 碧桂园集团发展有限公司的全资子公司之富高国际有限公司是巢湖市碧桂园房地 产开发有限公司唯出资方，企业性质是外商投资企业投资有限公司，巢湖市碧桂园房地 产开发有限公司是本项目开发的法人主体。 企业简介 碧桂园集团 碧桂园集团是具领导地位的综合性房地产开发商，大部份的资产及业务位于中国。自 年开展房地产开发活动，碧桂园已经并将继续获益于中国特别是广东省经济发 展