而首次置业者的入市愿望已然强烈。中央依旧高强的调控政策不动摇与合肥市以及刚出台 的微调政策直进行的博弈，刺激了部分的刚需尤其是去年年底的对于公积金政 策的放宽和首付比例的微调，使得他们的需求开始主动释放。而面对低迷徘徊的成交市场， 部分开发商推出了总价折扣送装修送窗台大抽奖送购房卡等诸多促销手段，吸引 些刚性需求入市。 合肥市城市绿化与交通 城市绿化 实施圈三环四楔五廊十带绿化发展战略，构建翠环绕城园林楔入 绿带分隔点线穿插的大生态大园林大绿化格局。 圈即北部结合江淮分水岭生态保育区，西部的紫蓬山风景名胜区和肥西花卉苗 木基地，南部环巢湖滨水绿化带，东部北起岱山湖南至巢湖边的绵延公里的山地绿化， 共同组成合肥的生态防护圈。 三环即保护管理好环城公园，实施贯通全长公里高压走廊环城绿带，实施总 长约公里的外环高速公路防护林带建设。 四楔即在大蜀山周围董铺水库与大房郢水库地区滨湖新区巢湖及南淝河沿岸 和瑶海区磨店乡规划建设四片大面积楔形绿地。 五廊是指沿城市规划区南淝河十五里河二十埠河店铺河及上派河两岸规划 建设特色滨河生态廊道。 十带即高标准实施合六路合安路合裕路蒙城北路张洼路合淮路荣事 达大道方兴大道包河大道长江东路条道路绿化。 为推进生态园林城市建设，至年，合肥市完成绿化面积公顷新建游园绿 地块新建公共绿地公顷新建骨干公园个，城市绿地率绿化覆盖率年均 增长个百分点以上人均公共绿地年均增加平方米，已达到国家生态园林城市标 准。 城市道路交通 图合肥市道路交通图 中心城区交通规划 中心城区骨架道路布局 城市骨架路网由快速路和级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划 为四横四纵网络，级主干路布局结构为环形放射加方格网在二环内组成环 网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。 公共交通规划 推行公共交通优先发展战略，加快确立公共客运交通在城市日常出行中的主导地位。 规划设置两横两纵四条轨道交通线路，总长度为公里，线网密度为公里平 方公里。规划设快速公交线路总长度公里，线网密度为公里平方公里，形成 环五射格局。 轨道交通规划 图合肥市轨道交通远景规划示意图 规划预建设八条轨道线，近期第阶段先建设两条地铁交通线路，形成十字交叉 格局。届时全市轨道路线总长预期将达全长公里 近期建设项目由轨道交通号线组成，总长约公里。 轨道交通号线北起合肥火车站北的天水路，沿新蚌埠路向南，经北二环，下穿合 肥火车站，沿胜利路马鞍山路向南，至望湖中路转向西，再向南直穿高铁站，沿青海路 庐州大道珠江路至线路终点徽州大道站，全线长公里，全部为地下线，共设置车 站座，其中五座换乘枢纽，项目总投资亿元。号线是条南北方向的骨干线， 覆盖主要客流走廊，联系合肥站地区老城区新合肥站枢纽地区滨湖新区北部次中心 滨湖新区，为主城区与滨湖新区提供快速联系，引导和促进滨湖发展。 轨道交通号线西起长江西路与长宁大道交叉口东侧，终点至长江东路与大众路交 叉口西侧处。全长公里，其中地下线公里，共设置车站座，其中五座换 乘枢纽，项目总投资亿元。号线路是条东西方向的骨干线，覆盖主要客流走 廊，东西向贯通中心城区，联系老城区高新区科学城，引导和促进高新区和科学城的 发展。 项目所在区域分析 蜀山区功能布局 蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳 区为邻，西南两面与肥西县接壤。总面积平方千米，总人口万人年。 蜀山区是合肥市城市化水平最高的城区，区域内坐落着国家级合肥高新技术开发区合肥 经济技术开发区合肥政务文化新区和中国合肥科学城，省市科技馆市图书馆等。 是个以科技文化教育为先导高新技术产业为主导高效社会服务为引导，极具发展活 力城市化水平最高的新兴城区。 区属销售情况分析 在年的区属销售中，合肥市个区的销售量均同比去年出现了不同程度的下跌， 而且各行政区的销售量均未超过万套，其中只有蜀山区和瑶海区的销售量是超过了 套。蜀山区的销售套数是各区中最大的，其销售了套，排名第二位的是瑶海区，其 销售套数为套。 表年合肥市住宅商品房分区销售情况及同比变化览表 年年年年同同比比 蜀蜀山山区区 庐庐阳阳区区 包包河河区区 瑶瑶海海区区 高高新新区区 经经开开区区 政政务务区区 新新站站区区 滨滨湖湖区区 图年合肥市分区住宅销售套数及同比变化图 年合肥市的区属销售均价表中可以看到，蜀山区是区属销售均价为元 的区域，处于中等水平。 表年合肥市住宅类商品房区属销售均价览表 排名区区属属均均价价 高新区 政务区 蜀山区 经开区 瑶海区 庐阳区 包河区客餐厅卫生间工人房房房房 约 房卫生间卫生间厨房储藏室生活阳台工作阳台 优点 客厅面宽达米 五间房中有三间是朝南 客餐厅与房完全分隔 餐厅开有西向窗，是餐厅成为明窗 公用卫生间做到干湿分离 缺点 分户门至平米房之间的块区域不能充分利用 主卧不通风 表平方米楼房型单位平米 套内面积客厅餐厅活动室房房房 房卫生间卫生间厨房储藏室生活阳台工作阳台 优点 客厅面宽达米 客厅和三间房中的两间房都是朝南 厨房做到干湿分离 客厅和餐厅分隔明显 缺点 餐厅为暗间 主卧不通风 以上户型在下步单体设计时，还应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组 合家庭人口代际关系和职业特征等因素，每套住宅有卧室起居室厨房卫生间 储藏室及阳台餐厅和书房。各种功能空间的使用面积满足规定的要求。 价格定位 价格是项目开发最核心的本质，其通过位置功能设计市场比较价格宣传包装 等诸多因素，达到提升项目价值，以实现利润最大化的目的。通过对合肥市其它楼盘的调 查及分析，可知该项目是该片区个比较高档的住宅物业，结合本项目的优势和劣势，同 时回避价格竞争，走中高档产品平民化消费路线，通过价格户型设计园林景观等条 件抢占市场，本评估结合该区域的现状，认为该项目住宅销售价格元比较有竞争 力。 本项目销售单价采用市场法估计 表重点楼盘可比因素分析表 项目名称帝景公馆和花园信达西山银杏万科金色名郡 住宅价格元平方米 与项目距离距离米 参考权重比重 房地 产状 况 区位 实物 权益 可比价格和花园元平方米 可比价格信达西山银杏元平 方米 可比价格万科金色名郡元平 方米 所以，平均可比价格元平方米 所以，此项目楼盘售价预定为元平方米。 形象定位 充分利用华地学府名都住宅项目成功的品牌效应，挖掘产品价值地段优势学区优 势和经验以及客户忠诚度的深刻内涵，迎合目标客户群体需求，为项目推向市场创造具有 说服力的营销推广卖点，通过精准定位的营销推广高效接触目标客户群体。 本项目规模较大，位处城市中心，周边配套齐全，居住氛围浓，中高端住宅项目较多，客 户认知度高，同时本项目周边拥有丰富的自然景观资源，居住视野比较开阔，而且发展商 实力雄厚，开发经验丰富，把握市场能力较强，因此本项目有着定的开发优势，关键是 利用和发挥这些优势，同时转换劣势，规避威胁，打造个高尚健康的休闲生活社区 是较为乐观的。 第四章建设规模与标准 项目地理位置 本项目用地位于合肥市蜀山区望江西路号，潜山路和望江西路交汇处向西米， 地处黄望潜板块核心区位。占地万。蜀山规划区依山傍水，环境得天独厚，今后合 肥市将严格接制这地区规划，区内建设以园林旅游休闲娱乐和较高档次的住宅为主， 拟发燕尾服为市的个高尚新社区，其周边环境还将进步改善。蜀山规划区内开发用 地已为开发商竞相争夺的宝地，不可多得。帝景公馆项目在此选址具有明显的区位优势和 较好的开发建设条件。 图项目周边环境 用地规划 整个项目计划由十栋层高层住宅栋高层公寓栋星级酒店式公寓沿 街商业区组成，构建座万平米低密度新古典主义豪宅。各小区通过小区内的道路相 互连接，但彼此又相对。院内除建筑物和道路外，全部绿化。绿化率达。 考虑到市场销售和消费者的不同需求，每个住宅楼内都安排了不同建筑格局不同档 次的住宅。另外，开发商计划在小区内建个建筑面积为的综合商场，为项目区 的住户提供各类商业服务建个建筑面积为的休养所，供本单位人员度假用。 综合商场和休养所均由开发商的物业管理部门经营管理。 建筑使用功能 近几年城市住宅流行模式为家庭向小型化发展，户规模以口户为主，户结构以核 心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市 公共交通和私人汽车有定发展学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距 离的要求公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，公共服务设施逐步完善， 满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。 近几年住宅的套型模式为各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其 舒适配套及环境协调是发展的趋势套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可再 划分的余地套型基本面积达到国家预定的目标。 根据这趋势，帝景公馆项目住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。 第五章建筑方案设计 总体设计原则与构思 设计原则 本工程设计涉及建筑结构防火节能隔声采光照明给排水通风燃气 和电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的