在本世纪头二十 年全面建设小康社会的奋斗目标，而康居是小康社会最核心的主体。 二项目建设是满足常德市和湘西北地区家具广场的实际需求 常德市人民政府为了发展家具产业，采取商贸起步，产业跟进 的开发思路。而常德希豪房地产开发有限公司力争打造个常德市最 完美的家居广场，常德市目前的家居广场比较分散，主要有是火 车站附近的家具产业园。该项目建筑面积为，属二层临时建 筑，主要建筑结构为轻纲建筑材料组成。而火车站广场前应为常德市 的示范工程和标志性的建筑用地，也就是说如果该地区有其他项目开 发，则火车站的家居广场可能就会被拆除。二是金钻广场真优美家居 广场，经营面积约，该家居商铺开业不到半年。由于金钻广 场占地面积比较大，商铺比较多，许多商铺闲置，开发商为了搞活广 场，采取个临时措施，将部分商铺开发为经营家具。而该家居商铺 不符合规划的要求，也属临时家居商铺。而汇美家居广场是座永久 性的家居商铺，从设计到施工，从总体布置到细部构造，从总图到消 防均是按照家居商铺来进行建设的。 三项目建设能满足常德市家具产业广场的需要 根据常德市城市总体规划，常德市城市范围将由 年底的平方公里扩大至年的平方公里和年的平方公里城市人口将由年底的万人增加至年 万人和年的万人。从年底到年末，常德市净 增城市人口万人含自然增长和机械增长，每年平均增长 万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，常德市每 年因人口增长而拉动住房需求将达到万平方米按日前我市人均居 住建筑面积平方米计算。实际上年常德市净增城市人口 万人，这理想需求将达到万平方米。另外城市外来人口的 购买需求也不容忽视，据统计，常德市目前外来人口购房的比重为 左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求的增长。从消费结构分析， 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改 善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于够住就行的传统观 念。常德住房消费正由居住型向享受型转变。二次置业三 次置业的消费群体逐步扩大，终极置业者不断涌现，常德人均居住 水平迅速提高。根据这需要，同样也会带动常德市本地区的家居产 业。根据初步测算，常德市城区年仅家具的销售量到年预计可 达亿。 四项目建设是促进城市建设，完善城市规划的需要 随着城市建设步伐的加快和常德市城市发展重心的转移，常德市城市 发展日新月异。项目周边的商业与居住氛围也在逐渐增强，学校银 行集市已经形成，购物上学通讯储蓄就医也较为方便。在 此修建家居产业广场具有得天独厚的环境优势。对完善家居产业园片 区城市规划，促进城市建设有重大意义。 第三章项目市场分析营销方案 常德市经济及家具流通市场发展情况 常德市经济发展概况 根据常德市统计局发布的年常德市国民经济和社会发展统 计公报，年全市实现地区生产总值亿元，同比增长 ，增幅比上年提高个百分点。按常住人口计算，人均 元。年房地产开发完成投资额为亿元，增速高达。 全市商品房屋销售面积达万平方米，比上年增长 商品房屋销售额达亿元，比上年增长。 年全市居民储蓄存款亿元，比上年增长。 年全市人口自然增长率持续下降。年末总人口万人， 全年出生人口人，全年净增人口人，人口自然增长率。 全市城镇化水平为。 年全市人民生活继续得到改善。城乡居民收入增长迅猛，消 费升级步伐加快。市区城镇居民可支配收入元，比上年增长 ，居民人均消费性支出元，比上年增长，市 区城镇居民恩格尔系数。农民人均纯收入元，比上年增 长，农民人均生活消费支出元，比上年增长，农 村居民恩格尔系数。 据年前三个季度的统计数据分析，年常德市国民经济和 社会发展在国家宏观经济调控的大背景中，仍然保持较高的发展速度， 步入可持续的健康的发展轨道。 二常德市家居流通市场发展状况 商品流通市场是连接生产与消费的纽带，是生产流通消费链 条的中间环节。根据常德市家具工业协会的统计调查，年常德市 最大家具的两个流通市场销售额为亿元，其中外地家具产品销售额 达亿元，本地产品销售额达亿元。外地家具产品通过 家具流通市场销售，本地家具产品的通过家具流通市场销售。如果加上外地采购和单位团购，常德市每年家具销售量近亿元至 亿元。而加上家饰灯饰以及卫生洁具厨具等家居销售量，常德市 每年的家居销售量过亿元。外地家具产品与本地家具产品在生产发 展和消费品味上相互影响相互作用相互渗透。由于常德市流通市 场构成特点，因此常德市家具流通市场潜力和发展前景与整个家具生 产现状和发展，整个消费者构成的现状与变化密不可分。 年全国家具产业发展现状 据中国轻工业信息中心统计，年全国家具行业调整产业结构， 努力开拓国内外市场，取得了优异的成绩，生产内销出口均呈现 出高速发展的态势，为未来的发展打下了良好的基础。国有及规模以 上企业全年完成产值亿元，同比增长，产销率为 ，销售收入增长，利税总目商铺实行产权式商铺。家具产业园及周边市场市场经营租赁 收入为元平方米元平方米，汇美家居广场的月租对比最低 租金元平方米要低元，租赁标准起步较低，然后随着市场的逐 步走旺，渐次走高，符合家具产业的宏微观发展趋势。因此租金标 准有其合理性。 住宅销售收入住宅销售收入元万元 商业铺门面销售收入万元 层商铺面销售收入元万元 二层商铺面销售收入元万元 夹层商铺面销售收入元万元 商业铺门面实际销售收入万元 根据本项目的销售策略，投资者购买商铺，按次性向投资 者返还租金，即相当于销售均价降价，实际销售收入 层商铺面销售收入元万元 二层商铺面销售收入元万元 夹层商铺面销售收入元万元 租金收入见第四章第四节第三点项目营销策略的可行性分析 根据汇美家居广场租赁政策，租金收入万元 年租金收入万元 年租金收入万元 年租金收入万元 合计总销售收入万元 合计总销售收入万元 合计总收入万元 开发成本万元 项目计算期销售费用约为万元 项目计算期管理费用约为万元项目计算期销售期间财务费用万元 经营税金及附加本项目营业税及附加按经营收入计算， 约为万元。 利润测算 总成本费用开发成本管理费用销售费用 万元 项目按实现销售收入万元，总成本费用万元，营业税 金及附加万元，计算可实现利润总额万元。 所得税万元。 净利润测算为万元 项目现金流量和财务指标分析 投资净利润率税后利润投资总额 投资利税率利税总额投资总额 投资回收期 静态投资回收期年 动态投资回收期年 贷款偿还期贷款偿还完后出现盈余的年份贷款开始支付的 年份当年还贷款数额当年可用于还款的资金年 二不确定性分析 盈亏平衡分析 项目盈亏衡点固定成本实际总收入可变成本税金及附 加 即销售率达到时，本项目可保本，或者按成本价元平方米 实现全部销售，项目可保本 敏感性分析 常德市年已进入常德市房地产预警预报系统楼盘总览表显示， 常德市家具产业家饰城门面价格元平方米。由于本项目是产权 式商铺，开发商采取了次性返租的销售策略，购买门面的投资 者次性按返还三年的租金年回报率，即相当于降价。 降价前，商铺销售均价为元平方米，降价后，销售均价为 元平方米，降价后的销售均价与常德市家具产业产业园销售均价 元平方米平方米相比，处于下限位置。在做敏感性分析时，如 果继续考虑下降的话，销售均价为元平方米，低于常德市 家具产业园的最低销售均价元平方米，与常德市家具产业园的 销售事实不符。根据本项目的销售收入已经下降以下的特点，我 们选用销售收入上升，开发成本上升对项目进行敏感性分 析。 当开发成本上升时，投资利润率为，财务净现值为 万元，财务内部收益率为，动态投资回收期为年 当销售收入上升时，投资利润率为，财务净现值为 万元，财务内部收益率为，动态投资回收期为年。 由此可见，无论是销售收入下降，销售收入下降同时成 本上升时，销售收入上升，项目计算期内净现金流量大于，财务内部收益率都高于基准折现率，收入比费用敏感，项目可行且有 定的抗风险能力。 第十章风险分析及对策 市场风险分析 年，常德市房地产仍呈繁荣发展的良好格局，上年新开工商 品房万平方米，竣工万平方米，实际完成投资亿元。据 市城市社会经济调查队抽样调查，与上年同期比，除房屋租赁价格略 降外，各类房屋销售价格稳中攀升，土地交易价格上涨 。 市场活跃价格上扬 随着常德市经济的迅速发展旧城改造的稳步推进与金钻广场的 通街开市，常德市商业用房普通住房别墅高档公寓价格依然呈 上涨之势，其中普通住宅上涨，别墅和高档公寓分别上涨和，商业用房价格在下半年涨势较为明显，涨幅达。 在几类房屋销售价格中，经济适用住房价格趋于平缓。目前，其 价格区间在多元平方米之间，全年涨幅仅为。 由于各项土地政策的逐步到位土地级别的调整和积极招商引资 战略实施的影响，土地价格全面上升。与去年同期比，全年土地交易 价格上升。其中，商业用地旅游娱乐用地价格升幅较大，上 涨，居民住宅用地上升。 价格持续走高的深层原因 是国民经济快速发展提供的良好经济环境和市政府对房地产业 的大力支持，以及广大市民的日益增长的购买需求所致。今年，常德 市政府对房屋土地交易及时出台了优惠政策，同时出台了城市住宅区 物业移交验收管理办法常德城市拆迁等管理办法，使房地产市场的 交易环境逐步