中心 的大酒楼去交际应酬。但随着招商城地区改造步伐的加快，以及常熟市市政府确 立了将常熟招商城从商业形态逐步向商务形态发展，成为集展览供货娱乐于 体的国际性服装展览销售中心的目标，常熟招商城地区酒店物业也将迎来个 新的发展时期，中高档餐饮将很快在招商城地区兴起。而常熟招商城地区中高档 餐饮的兴起将直接受到当地政府的支持，也将获得招商城地区商户的欢迎。 连锁经济型酒店旅馆物业 连锁经济型酒店旅馆在欧美及日本等发达国家是种很成熟的酒店经营 模式，近几年在国内开始迅速发展。经济型酒店定位于普通消费大众，价格适中， 基本设施齐全，干净方便舒适。经济型酒店把客房作为经营的绝对重点，客 房的条件可与三星级酒店媲美。同时，除去些大型配套设施，如豪华宴会厅， 健身娱乐设施等的资金投入，大幅度降低工程费用，从而客房价格能降到经济性 的水平，如锦江之星莫泰如家快捷酒店速酒店等都具有 服务质量高客房环境好住房价格低的鲜明特点，这些连锁酒店已在上海 苏州等地获得了成功。 常熟招商城地区人员流动性大，目前本地区大小招待所旅馆普遍存在客房 设施陈旧卫生条件不高的特点，相当部分是由当地居民利用自己住房改造成的 家庭旅馆，已难以满足客商的要求。南来北往的客商普遍希望住宿价格便宜环 境卫生整洁，但对健身娱乐设施没有需求。因此，经济型酒店这种经营模式定 会在常熟招商城获得成功。本项目开发的酒店物业将目标定位于经济型酒店，并 按此目标规划设计。 四项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 本项目位于常熟招商城的西南区域，毗邻两大停车场和招商中路招商南路 两大干道，交通十分便利，但是离招商城地区传统商业核心招商场五区六区 较远。因此，车流量较大而人流量不足，商业景气度不高。但随着商户经 营模式的升级以及新兴市场的陆续开业，招商城地区商业核心将要向商城中路 新莲路沿线这些交通便利地区迁移。 招商城地区市场业种分布比例 万平方米 万平方米万平方米 万平方米万平方米 万平方米 万平方米 万平方米万平方米 服装针织品布匹装饰面料床上用品小商品含辅料鞋帽五金电器其他 服装针织品布匹装饰面料床上用品小商品含辅料鞋帽五金电器其他 招商城地区近期新建改扩建商业物业情况 序号项目名称 建筑面积 万 总投资额 亿元 开工日期竣工日期 环球小商品市场年月年月日 项目进展 主体已完工，楼和二楼的室内装饰已基本完工，正在进行室外场地及消防管 网施工，并于年月日交付使用。四楼已完成装饰招标，计划年 月日进场施工，月底工程竣工。 时装中心期年月年月日 项目进展主体已基本完工月底完成全部室内装饰。月开始拍租。 新丰小商品市场期年月年月日 项目进展 主体工程已基本完工，楼和二楼室内装饰已进场施工，计划在年月底 完成室内装饰及外部施工，月中旬竣工投入。 装饰面料市场区年月年月日 项目进展 已完成工程前期各项手续，正在进行工程桩施工，围护桩方案也已确定，计划 年月中旬前提前完成工程及围护桩施工，月底完成工程主体施工，月 底工程竣工投用。 时装中心二期年月年月日 项目进展工程施工图前期规划消防等报批手续已全部完成。 新丰小商品市场二期年月年月日 项目进展已完成施工图及前期规划消防等报批手续。 装饰面料市场区年月年月日 项目进展 目前已完成计划招标，正在进行设计方案调整，计划在年月上旬完成扩 初设计，月上旬完成施工图设计，月底完成前期规划消防等报批和工程 招标工作。 五金市场年月年月日 项目进展 目前已完成立项规划用地报批手续，正在进行消防和施工图审核，计划在 年月中旬完成工程招标工作，月底工程开工。 中心区域区年月年月日 项目进展 目前已基本完成施工图设计和前期立项规划用地等报批手续，正在进行消 防和施工图审图，计划年月上旬完成上述审图工作，月底开始工程招 标工作，月中旬开工建设。 中心区域区年月年月日 项目进展 目前争取尽快和苏州及常熟供电局确定方案并开始设计招标，在年月上 旬完成扩初设计和谠案论证，月上旬完成施工图设计和前期相关规划用地 消防等报批手续，月中旬完成工程招标工作，月下旬开工建设。 九龙大市场原万利市场年月年月 项目进展 年月动工改建，并开始招商。二层为服装辅料，三层为电器箱包 礼品经营区，四层为精品写字楼 五总体设计方案 总经济技术指标 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 地上建筑面积平方米 包括原有住宅建筑面积平方米六层 原有市场建筑面积平方米二层 拟建楼酒店写字楼建筑面积平方米二十八 层 拟建楼住宅建筑面积平方米二十八层 拟建裙楼市场建筑面积平方米三层 地下建筑面积平方米 包括原有地下建筑面积平方米 拟建地下建筑面积平方米 规划设计准则 以带打破单的步行尺度，形成网状多选择的步行行为路径。通过设计多个内 部景观庭院，用彩虹桥，街，步行天桥等设计手法，强化多层次的立体步行 系统。 六建设进度安排 根据本项目规划目标及政府对投资项目税费缴纳等房地产方面的项目管理 规定，参照常熟市招商城地区同供求圈内类似项目工程进度的般状况，确定 工程建设实施进度。 七投资估算及资金筹措 本项目投资估算范围为常熟市招商城长江商厦改建新建工程总投资 项目投资金额估算 改建工程基本费用 项目单价元面积总价万元备注 长江商厦房 地产取得成本 地上平方 米 含新建工程占 地 地下平方 米 原商户疏散 搬迁补贴 装修改造费 暖通消防 新增电梯费部 其他费用 的 改建工程投资总计 新建工程基本费用 项目单价元面积总价万元 补缴土地出让金 政府配套费地上 基础及结构施工造价总 市场装修费 暖通消防 其中市场 酒店写字楼 新建住宅地下室 电梯等配套设施 其他费用的 新建工程投资总计 开发费用 改扩造工程基本费用为万元，另外还需支付管理费用销售 费用及利息费用。 管理费用 销售费用 财务费用 合计本项目总投资万元。见资金投入计划表 资金来源及筹集 项目总投资为万元，其构成是由项目单位的自筹资金拟 申请的银行贷款及项目预售回款组成的 项目单位自筹资金万元，占总投资的，其中项目公司注 册资本金万元，关联单位个人借入万元。 拟申请银行贷款万元，占总投资的，期限三年以内，用 款计划第次申请万元，于年月投入使用第二次申请 万元，于年月投入使用第三次申请万元，于 年月投入使用第四次申请万元，于年月投入使用。 本项目销售收入合计为万元，其中 商铺部分年经营权出售收入万元。 海鲜大酒楼物业连锁型酒店及写字楼物业部分销售收入万 元。 住宅物业部分销售收入万元。 八项目销售收入的预测 本项目商铺部分定价依据 本项目地处常熟招商城地区西南区域，临近九龙大市场原万利市场，与 招商城小商品市场时装中心具有较大可比性。 招商城小商品市场 新小商品市场位于青莲路和新莲路交汇处，是小商品区域中最大的建筑， 总建筑面积近万平方米，建筑主体四层，局部五层，主要经营家用小百货 箱包化妆品礼品电器眼镜辅料等。二层主要用于安置万利老市 场的商户，多余商铺实行拍卖承租权拍卖成交价万元间，现已基 本售完。 楼层商铺间数商铺主力面积拍卖价格开业时间管理费 余间约万年月元月 二余间约万年月元月 三余间约未定年月元月 四余间约未定年月元月 九龙大市场 九龙大市场即原万利小商品市场，位于招商城中部偏南区域，东临商城 北路，南靠第三停车场，西临第二停车场，其改扩建工程已于年月 日开工，改扩建以后面积为万平方米，其中二三层为服装辅料小商 品市场。 楼层商铺间数平均商铺面积平均预售价格 二万元 三万元 时装中心 地处青莲路新莲路口，总建筑面积万平方米，其中楼有多只 为老市场安置回迁店铺，二楼万平方米女装世界，商铺每间约平方米， 三四楼万平方米羽绒城 楼层商铺间 数 商铺主力面积拍卖价格开业时间 老市场回迁年月 二余间约万年月 三四未定年月 长江商厦商铺与同类项目对比分析 比较类别长江商厦新小商品市场九龙大市场时装中心 地理位置招商城西面招商城东面招商城核心招商城核心 建筑规模 交通条件优越般便利般 商户资源现有市场不景 气 承接原万利市场商 户，资源比较充裕 原万利市场商户资源已 转移至新小商品市场 承接原五六区部分 商户，资源比较充裕 开发背景民营企业政府民营企业政府 本项目商铺部分销售价格预测 从上述对比分析可以得出本项目商铺从规模商户资源等方面不如九 龙大市场和新小商品市场及时装中心。本项目交通条件商业配套市政配 套条件等方面优于九龙大市场和新小商品市场及时装中心。招商场环球服装 城商铺价格偏高是导致开铺率不高的个隐性原因，招商城地区商铺高价对后期 商业运营可能产生不利影响。 因此，长江商厦改扩建项目商铺部分年长期承租权市场售价预测为 面积可售面积预测单价万元预测总价万元 改建层 改建二层 新建层 新建二层 新建三层 合计 本项目酒店写字楼部分销售价格预测 常熟招商城地区尚无对外出售的酒店写字楼物业可供比较，但从现有酒店