目效应不足。传统的低端商业 模式导致商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能 不能得到有效释放，商圈辐射能力受限。商业配套与旅游城 市的整体形象不相称，急需构建具有购物休闲和文化性消 费娱乐旅游观光餐饮美食等功能于体配套完善的 现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升 城市形象。 市场需求分析 为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县的商户商户市场调查，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定 该项目的市场定位。调查的内容有客户购买商铺的意愿商铺 类型需求的面积需求单价及总价期望的配套设施等问题 调查以大明宫建材家居市场内的商户为主，采用问卷调查与面 谈调查相配合的形式，进行抽样调查。 通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论 商铺类型 商业街商铺底商商铺社区商铺 商场内席位商 铺 由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营 者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺 和商场内席位商铺的偏好。因此，在本项目的规划设计中方 面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商 场内席位商铺底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的另方面通过功能分区的形式将不同的产品类 型进行区分。 商业街商铺 办公楼底商住宅底商 经统计，有的被调查者接受底商商铺这种商铺类型， 其中选择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到和 ，可见部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销 售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生 活和业务洽谈的需要。 希望商铺具有的功能 产品展示及销 售 仓储 办公及商务洽 谈 居住 调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品 展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。 商铺面积 以下以上 考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有 定差异，其中，需求面积在平方米的被调查者最多， 占到了其次是平方米，占到了总数的， 因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主 力户型面积确定在。 商铺的最高单价和总价 单价 元 元 元 元以 上 总价 万元 以下 万元 万元 万元 万元 万元 以上 商铺可承受的最高单价集中在元，比例达 到可承受的总价在万元以下的比例高达。 这种调查结果出现的原因包括两个方面方面，接受调研的 商户多以租赁的方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认识， 因此对商铺价格心理承受价位不高另方面，项目周边目前 商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来的投资潜力持 怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格 的可接受程度较小。但随着项目周边配套设施的建设及商业氛 围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。付款方式 按揭贷款次性付款 多数商户认为次性付款对其现金影响流较大，因此更愿 意以分期付款的方式购买商铺。因此，开发商应积极为商户提 供金融服务，帮助商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售 和资金回流。 商铺周边的配套设施 金融 机构 酒店餐饮 休闲 娱 乐场 所 超市 便利 店 物流 中心 服饰 广场 其 他 其中对酒店的具体需求 快捷酒店三星级酒店四星级希望能够方便其居住及办公，以满足日常生 活和业务洽谈的需要。 希望商铺具有的功能 产品展示及销 售 仓储 办公及商务洽 谈 居住 调查结果显示，绝大多数被调查者希望商在平方米的被调查者最多， 占到了其次是平方米，占到了总数的， 因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主 力户型面积确定在。 商铺的最高单价和总价 单价 的最高单价集中在元，比例达 到可承受的总价在万元以下的比例高达。 这种调查结果出现的原因包括两个方面方面，接受调研的 商户多以租赁的方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认识， 目周边配套设施的建设及商业氛 围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。付款方式 按揭贷款次性付款 多数商户认为次性付款对其现金影响流较大，因此更愿 意以分期付款的超市 便利 店 物流 中心 服饰 广场 其 他 其中对酒店的具体需求 快捷酒店三星级酒店四餐饮金融机构休闲娱乐场所超市 物流中心和酒店需求较大，达到以上。其中餐饮的需求主要集中在快餐特色小吃和中档饭店酒店则偏向于快捷式和 三星级酒店休闲娱乐设施则更偏好健身中心和洗浴中心值潜力。 购买车位 是否 选择会购买车位的比例为，因此在规划设计中应考 虑业主对车位的需求。 市场供给分析 全县国民生产总值万元，牧业产值万元，工业 产值万元，乡镇企业路交通 青藏铁路和国道横穿县境南部，铁路在县境内全长 公里，设有江河天棚天竣南山二郎洞五个火车站， 国道在境内全长公里，交通十分便利。 消费人群 按照惯例，个商业中心的构建需要作的进度计划。 进度安排原则 进度安排力求合理，最大程度减少开发商的资金压力，同时考虑采取滚动开发的模式，利用前阶段的销售收入资 金开发下阶段工程。 分阶段开发的原因与目的 实施项目分阶段开发，可以通过前阶段预收收入实现 资金的回收，给项目后期的开发提供足够的资金来源，保证 本项目的顺利实施。从而降低开发商的资金压力，实现利益 的最大化。 在市场竞争压力较大市场需求状况的变动不确定的条 件下，分阶段开发可以试探市场反应，根据市场变化情况及 时调整后期的开发建设，随机应变，充分适应市场需求。 项目实施的进度计划 本项目建设的横道图如下所示 时间 工程名称 第年第二年第三年第四年 前期工程 第 阶 段 基础 工程 主体 及 期 安装 装修 第 二 阶 段 基础 工程 主体 及 安装 装修 室外工程 前期工程 二 期 第 阶 段 基础 工程 主体 及 安装 装修 第 二 阶 段 基础