及公立养老院社会福利性。从资金来源划分实 际上分为两种家庭和个人融资政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实 际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种成套老年公寓住宅合居 老年公寓住宅护理和医疗型老年住宅或机构个人支付或政府和社会资助。 设计与配套设施。老年公寓要按照老年人的特点和老年人建筑设计规范， 从住区规划设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓 宜为低层小高层有电梯或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室 室二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。 居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院健身娱 乐文化教育图书资料购物中心银行邮局交流活动家政服务等。特 别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗抢救咨询的功能， 这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之。 规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的 规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济 和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经 济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需 求为主，而不能片面追求规模与档次。 老年公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与 公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房臵换旧房出租 返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的 资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。 三老年公寓老年社区的现状与问题老年公寓特别是的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累 了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求 的不断增长，老年公寓在些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓， 是北京市规模最大的老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积万 平方米，总建筑面积万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美设 施先进服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。 年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之，目前全市养老院和老年公寓 的床位已达万多张，相当现有老年人口的。大连市年底全市共有养 老机构所，其中老年公寓所，总床位张。这些城市的老人公寓和养 老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公 寓的发展和特点打下了良好基础。 但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题 和需要改进之处。 老年公寓的建设供不应求。国外些发达国家，进住老年公寓和养老机构 的老年人约占老年人总数的左右。以我国大连市为例，岁以上的老人 万，占城市总人口的，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比 重，按的比例分析，多万的老年人中，将有近万人入住老年公寓和养老 机构，而目前仅有千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公 寓的需求。 老年公寓的布局不尽合理。目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各 个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的 建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远 离社会远离亲友。交通不便有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等， 这些都给老年人生活和社会活动造成不便。 老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但 是租售价位较高，有的月租价高达元，很多老年人只好望洋兴叹。 如上海市选择老年公寓的老人中，希望每月所需费用不超过元中 外房地产导报年期。北京市年调查显示，岁以上的常住人 口中，以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为元大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为元 老年住房专题会议论文集年。可见，在我国目前广大老年人的收 入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能 力。 些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。般来说设备齐全，环境 优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利 院敬老院的环境条件和服务则较差，不能达到老有所养老有所乐的目的。 政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机 构存在资金投入不足管理不善等问题。 我国老年人情况分析和养老床位 据统计，目前我国岁以上的人口达到亿，占总人口的，在今后较 长段时期内，老龄人口的比例将以年均的速度增长，从年到 年这时期，平均每年将有万人进入老龄，大约在世纪年代，人口老 龄化程度达到顶峰年前后，我国岁以上的老龄人口预计将增至亿左 右，相当于现在欧盟国的人口总和到年，我国岁和岁以上的老 龄人口总数年，我国 老年人口将达到亿再过年，将达到亿再过年，将达到亿 再过年，将达到亿，届时，总人口中的将是岁以上的老人。近 年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的，些大城市的 空巢老人问题更为突出。全国独居老人的比例也从年的近上升到，这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。市场景气，潜力巨大。十五 期间镇江人口老龄化压力将显现镇江十五人口和计划生育事业发展规划 日前出台。规划指出，十五期间，镇江市低生育水平继续保持稳定下降， 年期间全市累计出生人口为万人，目前全市人口总规模达。万。 而十五期间全市岁及以上的人口数占总人口比例将超过。，人口 老龄化压力开始显现，并将随着老龄化的发展而不断加重。 来自镇江市老龄委的数据年镇江老年人已突破万。随着老龄化社会 的来临，老年人口已经成为个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开 始显现并不断加重。人口总量过多人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济 发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老 问题，成为社会各界广泛关注的问题。 目前我国社区中的诊所，的老人需要，仅有的老人得到服务保健 指导，的老人需要，仅有的老人得到服务家庭病床，的老人 需要，仅有的老人得到服务定期体检，的老人需要，仅有的 老人得到服务应急服务，的老人需要，仅有的老人得到服务。 以上资料使我们清晰的看到，日益增多的老年人口形成了庞大的银发市场， 该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院老年公寓社区 服务等都远远无法满足顾客的需求。既然已然存在对于社区养老服务的需求，那 么开发养老服务社区也必然会有巨大的市场潜力。 支付能力保障 随着经济持续发展，镇江市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生 活质量得到进步改善。年最新统计结果显示，上半年镇江市城市居民人 均可支配收入达元，比去年同期增长。调查显示，从收入构成来 看，工薪收入仍是可支配收入构成的主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐 减弱。月镇江市居民人均工薪收入平均元，比去年同期增长。， 高于可支配收入增长速度。个百分点。 而另方面，镇江市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体的保障措施，进步落实了低保金的社会发放，居民人均转移性收入达元， 比去年同期增长，居各项收入增幅之首。 镇江市提高退休人员养老金待遇的统部署，镇江市分别退休人员的基本养老 金，并计划明年进步上调。在三年内连续提高退休人员养老金待遇，这次镇江 市基本养老金调整为每年连续调整。据悉，每次调整后，镇江市退休职工每月的 养老金至少将上调余元不等，平均每月增加元，上调幅度为 左右。 市场结论 通过以上分析，我们可以看出，镇江对于养老服务社区存在着庞大的市场需求，在镇江市现有的万老年人口中，如果有百分之的老人愿意入住养老服 务社区怡养天年，最起码要建设个碧云这样规模的养老服务社区，才能 基本满足需求。因此，开发建设和经营养老服务社区是碧云未来发展的重头 戏，碧云公司有定的老年市场的服务经验，有批忠实的潜在老年顾客群， 并有该市场经营管理的专业人才，较为充足的资金支持，碧云肯定会在老年 产业上创造奇迹。 主要竞争情况分析 养老服务市场的竞争分析 经过详细的市场调查，我们发现目前的镇江市场尚无专门的养老服务社区， 也就是说，对于即将开发的碧云养老服务社区而言，镇江市场基本并不存在 行业竞争者和品牌竞争者。可以说，碧云的这项目将要开垦的几乎是片 处女地，这对于碧云公司的进入无疑将是个极其有利的局面。 但是，定意义上的形式竞争者和般竞争者必然是存在的。镇江以及周边 地区有些能够提供定养老服务的场所，如南京常州苏州老年公寓老年 休养院养老生态村养老托老等，以及市区内少量的片区提供的社区养老服 务试点。不过，相较于专业的养老服务团队，已有的服务无论是从基础设施人 员素质，还是从服务质量等方面都无法满足镇江养老市场的需求，这预示着 碧云的进入将面临巨大的市场空间。 社区养老的优势及时解决老年人生活中遇到的各种实际问题减轻子 女的心理压力和劳动负担维护老人与子女双方的自尊心，增强双方的安全感 缓解社会养老的压力，减轻政府的负担开辟就业途径，为社会提供就业空 间 当然，面对如此大的商机，不可能只有碧云独具慧眼，各方发现机遇的 投资者也都蠢蠢欲动也许是看到了镇江市民对老年公寓环境的偏爱，随着 老龄化的加快，养老方式将更加多元化。以居家养老为基础，社区养老机构养 老为