开发商积极开发投资。不过，由 于政府的调控基调，地产投资大幅增长的可能性有限。年季度中地产投 资的增长不是开发商的主动所为，而是得益于去年的基数原因和部分城市的补 库存行为，开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市。对于 线城市，我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了。 销售将逐渐回归常态 年月以来，新房和二手房的成交面积持续萎缩，交易量下降比较 明显。截至月底，根据统计的个重点城市周成交面积为万平米，虽然 大大低于年四季度的平均水平，但也恢复到年二季度的整体水平。 对于今年季度的成交情况，我们持谨慎态度。由于月份春节因素，预计在 市场走出调控恐慌情绪后，市场成交状况仍然维持较低水平。季度销售状况 可能会逐步走向常态，但与年四季度比，总量上将保持低位，由于基数原 因，增速仍然保持强劲态势。 我们认为，在经济向好上升的阶段，年上半年地产销售速度不 会出现转折性的变化。到经济有可能过热的阶段，地产将是更多人回避通胀的首选资产。如果银行在具体执行中力度从严，可能投资性的行为会受部分抑制， 如果留有缺口，投资性地产行为仍较难打压。总之，年三季度以前，房地 产业将更多的去除非理性因素走向常态的发展，市场小幅下挫的会成为事实， 但大幅波动的可能性不大。 二年季度重点地区房地产市场情况及未来预期分析 年季度中，线城市自住型需求日渐式微，二三线城市将随 年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。 年季度，北京上海深圳等线城市房地产市场已明显恶化， 居民对房价的负担能力已经接近或超过年的水平，年以来线城市自 住型需求将难以为继。二三线城市房价尚在居民可承受范围以内，但线城 市的高房价正逐渐向二三线城市蔓延和波及，年二三线城市房价将继 续快速攀升，自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。 通胀压力下，房价上涨预期促使投资投机性需求活跃。 资金成本方面，年以来房贷利率已经持续维持低位。二线主要 城市住宅租金收益率多处，且租赁价格指数处下行通道，而国际上正常收 益率为左右，投资需求空间非常有限。房价上涨预期方面，年以来金 融部门继续实行适度宽松的货币政策或紧缩信贷政策的低执行力度，资产价格 将在段时间的市场调整后进步上涨，从而促使投资投机气氛活跃。 但由于政府调控政策等的各方面因素影响，未来，特别是年季度后房地 产市场价格上扬的幅度将不会很大，上涨速度将减缓。 商品住宅短期静态供应明显不足，中长期供应有望跟上。 年底以来二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降， 些城市甚至呈现出供不应求的局面，上海去化周期已降到个月。针对短期 供应不足的现状，开发商加大了房地产开发投资，年季度的月，全 国完成房地产开发投高位平稳运行的态势。本月有四个板块的价 格上涨，涨幅以内，其中青山湖板块成交价格环比增幅最大，达到。其 他板块成交价格较月均有所下滑，跌幅在之间不等，朝阳洲板块降 幅最大，降幅为。 月份市区商品房新增供量万平方米，环比下降，与去 年同期相比下降。 月份市区新商品房成交量为万平方米，环比下降较去 年同期下降本月供求比为 月份住宅均价为元，与去年同期相比上涨，环比月 份，住宅均价下降本月新开楼盘较少，各大楼盘动静不大，位于桑海开发 区的桑海春天成交量较大，且均价低，拉低全市整体成交价格。 月份市区存量住房交易套，同比增长环比下降交 易面积万方，同比增长，环比下降月城投康泽园备案销售套数排在第位，该项目于年月日 开盘。现房现售，月份备案的余套房源为月开盘推出房源，均价 元平方米，后续未有大的推盘活动。 三项目所在区域房地产发展规划和趋势 湾里市场现状分析 湾里区域介绍 现状 湾里系京九线上唯的省会城市江两岸重点工程中的新兴城区， 国土面积平方公里，辖乡三镇两街办，人口近人。区内交通水 电通讯等基础设施应俱全，工厂林立，环境优良，是兴办高效工业生态 农业旅游休闲业的理想场所。 有着独特的区位优势湾里位于市近郊距市中心公里。境内交通经 纬如织，四通八达，其干道东接全线，南连国道北通昌九高速公 路京九铁路支线湾里铁路横穿区域南部昌北国际机场与之毗邻，占有省 会经济政治科技文化和信息中心的地理优势。随着红湾公路的即将全线 贯通以及西外环环城高速的通车，湾里的经济将再次腾飞，湾里到红谷滩也只 需分钟的车程。 有着完善的基础设施城市建设初具规模基本设施配套。已建面积平 方公里有条输电专线纵贯全区有的自来供水系统并与市供水系 统联网有现代化的通讯装备，程控电话连接国内国际有健全的文化娱乐 教育卫生商业有线电视及其他社会服务设施。有着良好的经济基础工业是湾里国民经济的支柱产业。全区现有工业企 业多家，固定资产亿多元，占地万平方米，职工万佘人，形成了 机械化工轻工建材电子食品纺织交通运输造纸橡塑等门类 较为齐全的工业体系，区内有万平方米的现有厂房和各类设备可供利用农 林业已建立起了瘦肉型猪笋用竹鲜果养殖银杏药材茗茶花卉 杂交制种反季节蔬菜等大生产基地。区域经济已有相当实力。 有着丰富的旅游资源境内的梅岭清秀静幽，满目积翠空气清新，气候 宜人，是著名的风景名胜区国家级森林公园。她不仅是中国古典音律和舞蹈 的发祥地也是道教净明派和道教脉德教的发祥地。岳飞王安石欧阳 修等多位历史名人曾到此山游历，留下名诗佳作多篇。洪崖丹井西 山积翠铜源三群神龙云烟更是历代名人墨客吟诵不已的绝佳景致。海拔 米的洗药湖，为市的最高峰，夏季平均气温只有，比市区要低， 素有小庐山之称，是理想的避暑佳处。 发展构想精心构建流山水生态城 来自美国和我国香港上海深圳浙江等地的多位国内外客商，在 市政府召开的梅岭滕王阁国家重点风景名胜区新闻发布会暨招商引资推介会 上，将项投资协议共计合同外资万美元，合同内资万元人民 币带到了湾里，这些项目包括以旅游休闲为主的太平旅游度假山庄太平 生态公园等。 在荣获国家重点风景名胜区后，省市区政府当即重新审视原定的建设大规 划，并将其定位于省城的卫星城和后花园，西部的居住和文化教育基地，以 休闲度假旅游接待为特色的山水生态城市。 湾里年的城区布局规划蓝图 第，区行政中心区搬迁至山麓东南部。第二，新城区按标准建设绿化用地，旧城区改造中增辟小型绿地，建设 公园天宁湖公园野生动物园等三个大型综合性公园规划乌源港铜源港 等河流沿岸作为城区景观走廊在城区东部的红湾公路入城处和昌湾大道入城 处将兴建两个城区门户景观广场，规划人均绿地面积到年不少于平方 米。 第三，建筑高度不得超过米，以层为主，局部可有小高层建筑。 第四，污染大户律清出城区。而今春开始的旧城改造预计总投资超 过亿人民币，这也是当地政府目前着力要解决的最大难题。 为了拉近湾里与市区的距离，年年底，市唯条旅游快速道 红湾公路在湾里区招贤镇苗圃破土动工，该路全长公里，东起红 谷滩新区红谷四路西端，西至湾里区域中心，横穿昌九高速公路，现已基本完 工。从此，湾里至红谷滩车程仅需分钟与此同时，从湾里竹山村到新 建县长立交全长近公里的昌湾大道也改建完成，新干道为双向车道，设计 时速公里，是解放路洪城路大桥引线向西的有机延伸。此外，规划中 的西环高速火车站西客站等都将便捷这里的交通。在远景规划中，还将把 贯穿城区南部的湾里支线铁路改造成轻轨„„ 湾里区房地产板块简介 蓄势待发的购房热点 这里的楼盘分为山上山下两大块，也可称为湾里梅岭板块。山下招 贤镇是湾里区的行政和商务中心，楼盘主要为多层住房与商铺山上以太平乡 和梅岭镇为中心，集中规划建设大批物美价廉的别墅群。据悉，湾里年总 体房价每平方米还在元间徘徊，年跃升到元年， 随着过桥收费站的撤移与红湾公路的开工，快捷交通网络指日可待，该板块楼 盘开发与销售同步增长，均价已逾每平方米元。而那些正在开发的别墅群， 顷刻成了中高收入者关注的热点，现在,本板块均价已经直接上升至每平方米 元到元，涨势迅猛。 省城绿色大氧吧 湾里是梅岭的精华所在。这里真可谓晨闻鸟语，夜听泉声，诗情画意 令人向往不已。按山上游山下住的新规划，当地村民将陆续搬下山，这将 有利于旅游基础设施与旅游环境的建设。 据介绍，山上的十几个楼盘正以其大面积原生态的特质，共同倾力打造 这块美丽的风水宝地。狮子峰神龙潭洗药湖等五大景区正在引进资金以股 份制形式予以重塑„„ 在梅岭镇带，则有碧瑶小镇江西绿苑恒茂森林海老年公寓等大 中型楼盘虎踞龙盘。 都市天然后花园 美好的景区规划与便捷在即的交通，唤醒了沉睡多年的房地产行业。湾里 区招贤镇周边，迅速汇集了竹林花园九洲画意居东方假日广场帝景湾 洋城维也纳森林恒茂都市花园森林海心怡家园敏龙花园南山逸 居桃源商住楼等众多楼盘，其中部分楼盘已基本销售告罄。尤其是距其 米的九洲画意居，则打出了营氧村的新卖点，它既近山临水，又在山城 中心生活区，设计中的小区四处流溢着文化品位，对的文化市民尤其有吸引 力。以魅力小城自居的东方假日广场，既临街又依山，融住宅商城酒 店商业街为体，生活着实方便。而镇上项目无不以拥有学校资源作为项目 又核心潜力磁场，众多学生生活直接产生的人气聚集商业消费物业租赁 等为周边项目的后期升值提供了坚实的基础。同时，作为中心区域，与大量的 政府机构金融配套融合，再次成为坚挺物业，共享大配套大未来的卖点提 炼。 二湾里楼盘分布图 三湾里在售及待售楼盘 楼盘名称开盘时间产品规模产品类型销售均价 在售楼盘 帝景湾洋城 占地余亩 总建万 多层别墅 三期销售，多层均 价元平米 洪恒山庄 占地平 米，总建 平米 多层小高层 多层均价元 平米 绿苑小区 占地平 米，总建 平米 多层 销售均价元 平方米九洲依云郡 占地平 米，总建 平米 小高层多层 栋层的多层