潜力和市场空间仍然很大。随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市 场的主流。近几年，该区房地产业发展速度较快，大户型住宅出现过剩。据调查，截 止年底，该区商品房空置率为，约套左右。但空置商品房多集中于大 面积多层住宅，价格在万元之间，且结构不合理配套设施及环境较差。根据 今后城市居民住房发展趋势预测，我区有的住户有购房的潜在需求。主要分为两 类类是本区内私营业主个体老板及周边酒泉卫星发射中心国营厂玉门油田土哈油田嘉峪关等区域内的离退休老干部高级工程技术人员及高工资高 收入人员中，来酒泉市肃州区安家定居者不在少数，这部分富裕家庭对中高档商品 住房的需求很大，形成先富者市场潜力。这类高收入人群要求住房宽敞舒适，功能 齐全及居住环境典雅，是购买别墅型住宅的潜在客户，未来年别墅住宅需求量在 套左右。另类是工薪阶层年轻人成家老人独居农民进城经商农民子女上学 等低收入群体，这部分人群收入不高，要求住房面积在平方米之间，价格在 万元左右，未来年，小户型住宅需求量在套左右，市场潜力很大。该区流动 人口在今后段时间内可能仍将以租房为主，但也有小部分租房者会购买住房用于自 住保值增值。按该区流动人口的计算，约有户。另外，随着肃州区旧城 改造步伐的加快，小面积的住房更适合拆迁户的需求。 由此可见，世博花园凭借其优越的地理位置，人与自然的和谐，园林化的 规划建设，重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，以潜在消费者的需求合理定 位用亩地建设别墅套，近平方米其余地块建设平方米的小 户型住宅及与众不同的楼盘，将会成为酒泉市房地产开发建设中新的消费亮点。 三项目开发条件及技术设计方案的分析 项目现状概况 自然条件 规划区内土地大部分已被平整，地势平坦。区域基础设施已达到五通，即通 上水通下水通电通电讯通路。供水管径为，并与酒泉市供水管网联网 排水生活污水雨水实行分流，排水管径供电来源为嘉峪关电网。各类通 讯设施均已通达用地范围周边。项目所在的酒泉市属Ⅷ类气候区，该地区月至 月盛行西风，月至月东风，平均风速为米秒，年平均气温度，平均无 霜期天，平均日照总时数小时，最大冻土深度米，基本地震烈度 度，环境条件较好，无水污染，空气质量良好，春季有轻度沙尘。 地物情况本规划区以南的酒金公路和以西的酒银公路是该地区的进出口主干道。市内配套 建有供水能力万吨水厂座，其水量水质完全可保证小区用水以及日污水处理能 力万吨的级污水处理厂座，小区排放污水联网即可，规划区内拟投资建设供热 站，由小区统供热。 二项目建设条件分析 优势分析 区位优势 本规划区内的水电污水等基础设施为本区的建设提供了保障，并为本区居民 提供就业和购物医疗等公共服务。这里的基础设施交通条件及周围的景观都为项 目的开发建设提供了便利的条件。世博花园优越的地理位置及其独具特色的楼盘，将 会成为酒泉市的知名品牌，提升酒泉市的城市形象。 自然条件优势 本规划区内原有土地现已被平整，植被较少，地质条件较好，适合绿化种植，便 于营造良好的居住环境。 劣势分析 绿化 规划区现状绿化率较低，规划方案的绿化率为，实施起来较为困难。绿化保 证率直接影响建筑物的售价，为了提高绿化保证率应当尽早委托专业绿化公司对区内 绿化进行具体规划，合理选择树种草籽及苗木，以保证绿化率达到设计要求。 路网 本规划区四面临路，为出行便利，均设出入口。而小区东南两面是联系城区的主 要方向，因此主入口设于东南角。在距东南两城市道路交叉口红线米处分别设出 入口，两出入口车行通道交汇后与城市道路自然围合个商业广场，即世博商业广场， 此广场集小区外向型商业服务，商业办公，停车人防地下及地面景观与体，具 有极强的地标性。其他三面临城市道路因地制宜设三个次出入口。建议控制车行道，增加人行通道。 建设条件 本规划区工程地质情况表层为黄土，其下依次为砂砾石卵石层，卵石层高约 ，地基承载力为。用地覆盖率低，容积率有定限制。世博花园规划 总用地面积为该项目规划总用地为平方米合亩，地上拟建建筑物总 建筑面积平方米，容积率为，绿地率。详见规划设计要点 三地块征用情况 本地块的征地总费用初步估算为万元，目前征地工作已基本完成。 四设计构思要点 根据西北城乡建筑规划设计研究所勘测设计研究院对本项目的规划方案，其设计 构思要点说明如下 规划目标 以具有世纪中叶居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环 境和条件的居住性舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化可选择的适应性 强的小康型住宅，创造具有良好居住环境有完善基础设施的文明卫生的示范小区。 依靠科技进步，推广新材料新产品新技术，提高住宅功能质量水平和小 区与住宅的节能节地节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。 合理组织绿化交通体系，完善公建布局使整个小区工程 路灯工程 合计 公建配套费 公建配套费为万元包括中心广场垃圾收集站及公厕 不可预见费 万元 开发成本 开发成本为以上项之和，共计为 万元 二开发费用表 表开发费用汇总表 序号项目计算依据金额万元 管理费用开发成本 销售费用 广告及市场推广费销售收入 销售手续费销售收入 贷款利息详见贷款还本付息表另计 合计 销售收入来源详见销售收入预测表。 三投资成本费用估算汇总表表 表投资成本费用估算汇总表 成本项目总额万元 土地成本 征地补偿费 土地使用权出让金 二建安工程费 三前期工程费及期间税费 四基础设施配套费 五公建配套费 六不可预见费 七开发费用 八投资总额合计 四资金筹措与投入计划及贷款利息 资金筹措与投入计划 本项目开发投资的资金来源有三个渠道是自有资金，二是向银行贷款，三是预 售收入用于投资部分。资金运作方式如下自有资金全部用于投资预售收入扣除与 销售有关税费后用于投资此外若还缺资金，则向银行借贷。本项目开发总投资不含 贷款利息共计万元，开发项目自有资金按总投资的计算，需自有资金 万元，该项目计划贷款万元。项目土地费用及期工程投入资金需万元，其中自有资金投入万元占，贷款投入万元，剩余投入为预售房收 入。 本项目投资计划与资金筹措情况详见表投资计划与资金筹措表。 贷款本金的偿还及利息支付 销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，首先用于投资，滚动开发，开 发建设完成后次性还本付息。投资后余额在第六年末次性还本付息。本项目贷款 利息采用中央银行最新公布的中长期贷款年利率。具体还本付息计划详见表 贷款还本付息估算表。 表投资计划与资金筹措表单位万元 序 号项目合计 建设经营期 投资总额 建设投资 贷款利息 资金筹措 自有资金 借款含利息 销售收入再投入 表贷款还本付息估算表单位万元 序 号项目合计 建设经营期 年初借款累计 本年借款 本年应计利息 本年底本息偿还 年末借款累计 归还借款本息来源 投资回收 其它收入 注贷款年利率为 当年利息年初借本息累计当年借款年利率。六项目销售收入及利润的估算 销售单价的确定 根据成本估算及市场研究的结果，确定多层住宅第期售价为元，第二 期为元，第三期为元，平均售价为元，别墅第期售价为 元，第二期为元，第三期为元，平均售价为元，商业 用房平均售价为元，分期分批推出。 本项目可行性研究中暂不考虑车位出售出租。 二销售总收入的确定 根据上述确定的住宅及单价，计算出实际的销售总收入单价按均价考虑如表 所示。 表住宅销售总收入预测表 分类可销售面积建议销售价元销售收入万元 住 宅 第期第批 第二批 第三批 第四批 第二期第批 第二批 第三批 第四批 第三期第批 第二批 第三批 合计 别墅销售总收入预测表 分类可销售面积建议销售价元 销售收入万 元 别 墅 第期第批 第二批 第三批 第四批 第二期第批 第二批 第三批 第四批 第三期第批 第二批第三批 合计 商业用房销售总收入预测表 分类可销售面积建议销售价元销售收入万元 商 业 用 房 第期第批 第二批 第三批 第四批 第二期第批 第二批 第三批 第四批 第三期第批 第二批 第三批 合计 三销售收入分期比例的测算 根据商品房预销售的有关规定，该项目总投资达到，即可办理商品房预售 许可证进行预售。本项目开发周期为年，建设期年，共计三期的开发过程中，应 贯彻分片开发，滚动发展，建成片，完善片，管好片的指导思想，分期销 售，争取资金尽早回笼，滚动运转，所有楼盘在小区完工年后全部售完。 根据计算结果，销售收入按比例测算如表所示，各年销售收入汇总如表所 示。 注下表中，期住宅，二期住宅三期住宅 期别墅二期别墅三期别墅期商铺二期商铺三期商铺 表销售收入分期按比例测算表 销售计划分年度销售金额万元 年 份 销售 比例 销售面积 合计 合 计 表各年销售收入与预测汇总表单位万元 项目合计 住宅 别墅 商业用房 合计 四项目利润估算 项目土地增值税估算表如表所示，增值率，增值税率 项目可运用资金估算如表所