电话。水电充足，城内拥有 日供水量吨水处理厂座，全县电力总容量千伏安，完全可以满足 工农业生产和人民生活需要。年望奎县用于基础设施建设投资达万元。 第三章项目周边物业市场调查分析 未来供应 本项目即将奠基开工。其住宅总量达万余平方米，住宅部分容积率必然 在以上。由市场目前状态推算，其未来售价将不低于元平方米。 根据其项目目前估计，产品定位走中高端路线，项目主力户型为平 方米左右的经济型。 二同类项目产品特征分析 其周围的同类项目有客运小区等近五项。房价大多在元左右。由 于产业经济区的逐步形成和生活大环境的提升，未来房价有进步的升值空间。 第四章项目定位 面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长短 目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境配套设施， 人文文化等各种因素综合考虑。 目标市场定位目前市场经过长期的发展和数次的起伏跌宕已经十分成熟，市场的竞争也越 来越激烈，大家都在对市场进行细分化基础上作产品，针对不同的客群，设计不 同的产品，以达到在销售过程中尽量避免正面的直接冲突情况。因此，现在的产 品可以说是百花齐放各有千秋。 从客户需求和其它项目成交情况看，目前此类产品市场上成交量较大的户型 集中在平方米左右，总价在万左右的舒适三居户型。 此类产品虽然定位较高，但仍属于中高档产品，更高层次的客户将会选择环境更加优秀 户型更大的多层洋房。 商业的产品定位以餐饮休闲酒店会议社区配套步行街为主要商业 业态的综合商业体，业主俱乐部。 二客户定位 从同类项目的客户和区域内的目标客户两方面，对客群的个体特征及行为特 征进行了调查，结果如下 目标客户个体特征 年龄主要在岁之间，般多为三口之家的结构。购买高档项目 的人群年龄有明显的年轻化趋势，些岁以上的单身贵族或二人世界也颇为 常见。 工作范围以政策机构金融机构为主，职位普遍为企业中层以上管理 人员，思维活跃，精力旺盛，见多识广。 普遍处于上有老下有小的发展阶段，繁忙的工作与享受家庭生 活之间存在着强烈的矛盾冲突。 主要从事高端管理的企业高管或个体私营主。 目标客户群体对于项目的需求基本与我们的出发点相吻合 对项目形象要求三高即高尚高档高质量 个性化要求寄出自我性格需要符合现有习惯需要体现个人成功 同时还要做到与众不同。 关注项目群体特征和文化环境塑造需要物以类聚的居住圈。对产品本身讲求生活空间讲求生活质量讲求生活环境讲求家庭满 意度。 对于建材和系统强调科技与新型环保节能高效。 对于装修避免庸俗的材料和建材的堆砌，注意把握现代文化艺术的 自然表现。 对于环境注重自然艺术和实用的结合，注重创意性的园林和小品。 目标客户群体对于项目细节和附加价值的需求 人们对高档住房的要求普遍把项目本身的档次放在首位，自然元素 与人文元素的合理配搭，健康与便捷的居住条件，都是购买条件的核心衡量指标。 对房屋本身的建设方式规模的需求参差不齐，注重个性化，这就要求 项目在保证高档次的前提下充分注重对个性的展示和保留空间。 人们普遍反映自己偏重事业，工作繁忙，渴望享受舒适幸福的家庭生活， 因此除对项目本身的质量有较高要求以外，项目的附加价值周边环境配套设 施软性服务等越来越成为人们在考量选择近似项目时，起决定性作用的因素。 对于物业管理，普遍认为应具有明显的可识别性和唯性，强调专署的 拥有感和与众不同的稀缺性。 第五章项目开发建设建议 项目总体规划建议 总体规划设计上要符合项目精神层面的要求，符合客户身份的归属认同，尽 可能将物质产品和精神形态高度统，避免出现流派设计的极端表现，要创新 合理人性，要符合客户特征和土地特征。同时概念设计方案要有深刻的内涵， 它应该是精神与物质的最佳结合，是人与建筑自然与建筑艺术与建筑社会 与建筑的结晶体。要服务于社区的主题概念，实行贴心的物业管理。 在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术 经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐 的居住环境。二项目建筑设计建议 住宅建筑设计建议 住宅设计应充分体现以人为本的原则，想住户之所想，每细节的处理 都应体现出对人的关怀和尊重。户型功能实现功能分区，特别是对主卧的设计， 不仅有更衣和盥洗间，还有主卧套儿童房，主卧套起居室，将更多地予以周到细 致考虑。 住宅外观设计采用简欧风格，强调建筑的独特性新颖性和国际性。创造空 中的绿化，在不同的标高种有不同的植被，打开窗可以看到不同的景象。创造立 面的变换，不同色彩，不同强弱，在晚上发光的盒子建筑。 建筑材料方面，大量采用新材料新产品，如保温隔热系统，中水循环系统 等，要达到节能设计方案要有深刻的内涵， 它应该是精神与物质的最佳结合，是人与建筑自然与建筑艺术与建筑社会 与建筑的结晶体。要服务于社区的主题概念，实行贴心的物业管理。 在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术 经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐 的居住环境。二项目建筑设计建议 住宅建筑设计建议 住宅设计应充分体现以人为本的原则，想住户之所想，每细节的处理 都应体现出对人的关怀和尊重。户型功能实现功能分区，特别是对主卧的设计， 不仅有更衣和盥洗间，还有主卧套儿童房，主卧套起居室，将更多地予以周到细 致考虑。 住宅外观设计采用简欧风格，强调建筑的独特性新颖性和国际性。创造空 中的绿化，在不同的标高种有不同的植被，打开窗可以看到不同的景象。创造立 面的变换，不同色彩，不同强弱，在晚上发光的盒子建筑。 建筑材料方面，大量采用新材料新产品，如保温隔热系统，中水循环系统 等，要达到节能舒适安全经济耐久性能的科技产品。 户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变房型设 计的多样化平层错层，可实现空间的组合变换。 二商业综合楼建设建议 功能以餐饮休闲娱乐，住宿为主的商业综合体。社区的配套在综合楼内实 现如面包房品牌美容美发店品牌药店高档洗衣店便利店小时自 助银行等。另外，社区的会所也在社区内配套实现。 三项目配套设施建议 综合商业楼配套，部分对外经营，部分为业主日常生活提供方便。 智能化配套。整个项目的智能化要尽可能做到完善先进。 四户型配置建议 平米的户型 平米的户型 五环境艺术设计建议 园林景观在功能上，要突出使用性和参与性，拒绝单纯的观赏景观的设计 要满足客户置身其中行走路过和屏窗远眺等不同视点的需求。 景观的设计要与建筑紧密结合，互相呼应互为景色，所以景观与建筑的物理 衔接与视觉衔接均要符合美和科学的原则。 景观设计中地形的高中低，植被选择上的花果叶草乔灌，材料上的木水土石均必须结合实际效果来研究选用如春夏秋冬黑白明 暗灯光小品节能环保使用安全以及客户在园区内的嗅觉触觉听觉等 感受做到园区的生态和谐。 要结合社区的主题，建筑得风格考虑创造性景观设计，拒绝落入俗套。注意 高科技在园林中的应用。 上述优化建议仅仅是个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有 更多的突破。 第六章项目开发经营策略及投资估算 根据本报告前六章的论述与分析，本章着重阐述项目的开发经营策略，并对 项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和 投资计划。 项目开发经营策略 依据开发公司的实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主开发 力创精品的灵活多变的开发经营策略。 整体规划。有利于后期的施工和管理。这也是大面积大规模房地产开发的 个显著特点。 统实施。该项目开发总建筑面积达平方米，预计总投资约亿元 人民币左右，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，需根据市场需求变化 及时调整物业功能，重新定位，规避风险。 自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。 房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力 进行自主开发。 项目公司购置该地块所需成本较低。 通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在房地产 业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。 力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于小营项目的品牌，可迅速提升开发公司在望奎房地产业界的知名度。 二项目投资估算 项目成本包括建造成本销售成本销售税金和财务费用。 其中 建造成本包括土地出让金前期开发费用规划设计费工程设计费质 量监督费工程监理费防洪建设费等建安工程费用市政工程费用绿化 等相关费用。 各种税费按绥化市目前的取费标准计取。 整个项目按中高水平计算。 建筑形式多层 销售成本含广告费销售费用人员工资办公费等 销售税金包括营业税建设维护税及教育费附加。 财务费用为项目开发经营期间的利息支出。按贷款利率计算。 项目单位成本元平米 项目总投资万元 第七章项目开发经营状况分析 本章对项目销售价格做出定位，估算项目开发经营收入成本利润利润 率，并计算项目资金现金流量财务净现值财务内部收益率。 项目中包括住宅商业综合楼。两者均采用销售为主的形式。 项目的价格定位 根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本竞争 对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位 住宅元 商业