通商品房自住性消费的政策不会改变，从本次本积金贷款利率调整幅度很小 对自用性消费仍保持低税收政策可以明显感觉到这点，而控制投资性需求抑 制投机的政策在房价问题没有得到很好解决之前不可能出现转变。 信贷收紧是阶段性的政策，土地供给从紧将是长期性的政策 年国家宏观调控从抑制房地产投资过热向既要抑制投资过热又要抑制 投机性需求的转变，并实行了地根银根双紧政策，但我们必须看到，严格 控制土地供应总量和严格控制农用地和新增建设用地的数量是项长期性的政 策。而金融政策的紧与松是阶段性的，他将主要依据宏观经济冷热状况进行调整。 所以从这个角度看，伴随经济的增长，地价上升房价上升是必然的趋势，特别 是具有稀缺性的土地。政策与市场力量较量的结果将表现为住宅市场的强势调整 除了部分土地投放过量的城市外，从年开始实施宏观调控政策以来， 全国大多数城市的房地产市场表现为短期回落后的强势反弹。而珠三角北京 大连青岛等地恢复几乎没有受到宏观调控的影响，房价不但没降，反而快速上 涨，引发我们思考的是为什么中国房地产业的表现如此顽强其主要原因是 我国住宅商品化只有短短的七年时间，多年积压下来的住宅需求远没有得到满 足。处于城市化加速期，大量人口涌向中心城市，造成大中城市巨大的住宅 供求压力，引起房价大涨，这也是许多国家在城市化过程中出现的现象。我 国经济经过二十多年的发展，资本大量过剩，但又缺乏有效的投资渠道，大量资 本进入到房地产业是必然的。城市建设高潮期，十五十五是我国城 市建设的高峰期，政府对城市大规模建设与改造，都将外溢为房价的上升与需求 的扩大。地方政府对房地产业的呵护，各地方政府已经规划的宏伟蓝图的实 现已展开的城市基础设施项目的完工都要依赖于土地出让金收益，因此，地方 政府对房地产市场倍加保护，在房地产市场低迷时必定采取地方性的救市政策。 国际性的低利率，导致需求过旺，本轮房价上涨实质是国际性的普遍现象， 美国英国韩国等都出现房价快速上涨的现象。特别是我国经济发展处于快速 发展期，综合决定了本轮房地产业的发展在宏观政策调控之下，只是适度放慢房 价上升的速度，但并不能改变房价上升的趋势除部分土地投放过量的城市除 外。 杭州住宅市场走势基本分析 年以来，杭州房价全盘跳跃式上涨的态势不复存在，杭州楼市进入政策 与市场的磨合盘整期。结合本次宏观调控以来杭州楼市的表现以及对影响楼市的 些因素分析，认为未来杭州住宅市场走势有以下几个特点 潜在自用性需求量大，需求依然坚挺 年我研究所与杭州市房管局起深入社区对名居民家庭住房现 状与需求进行问卷调研，调查结果表明大多数居民住房础设施项目的完工都要依赖于土地出让金收益，因此，地方 政府对房地产市场倍加保护，在房地产市场低迷时必定采取地方性的救市政策。 国际性的低利率，导致需求过旺，本轮房价上涨实质是国际性的普遍现象， 地投放过量的城市除 外。 杭州住宅市场走势基本分析 年以来，杭州房价全盘跳跃式上涨的态势不复存在，杭州楼市进入政策 与市场的磨合盘整期。结合本次宏观调控以来杭州楼市的表现以及对影响楼市的 住房条件不佳，被调查对象 中约的居民是租赁户或与其父母亲戚同住，居住在三室及以上户型的只占 。居民对住房整体满意度不高，只有的被调查者对现有住房表示满意或较满意。购房意愿强烈，明确表示会房购房需求三是城市吸引力强，特别是随着高速交通的开通，来自 周边地区的购房需求将继续增加。 年实施宏观调控以后杭州住宅市场的表现也证实这判断年 月份在国八条政策影响下，新建商品房预售备案的，套和套。年月份新建商品 房成交套，同比去年的套，增加了，表明市场承受能力明显 增强。 图年月至年杭州商品房月成交趋势单位套 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 年 月 年 月 年 月 短期市场供大于求态势不容忽视，但预计很快进入供求平衡甚至供不应 求状态。 杭州透明售房系统显示目前可套的速 度，则需要个多月。今明年供给压力较大主要来自于年是市区土地投 放量最大的年，达亩，年达到亩，这些土地正处于开发高峰 期第二，周边地区的闲林良渚带供应量很大第三，经济适用房开发，总面积为平方米。从可建面积来看， 年出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米，其中钱江新城约为 万平方米，下城区约为万平方米，滨江约为万平方米。 截至年月底，杭州共出让写字楼用途地块块，总面积为平方米。从可建面积来看，截至年月底，出让的写字楼用途地块可建建筑 面积约为万平方米。 市场吸纳能力有限 与此同时，杭城由于经济条件以及企业数量的有限，其市场吸纳能力有限。 也就是说，尽管的影响力毋庸置疑，中国经济高速发展让世界羡慕，这也必 将吸引不少外地资本和外资国资本进入，但是这并不意味着杭州写字楼市场定 会风起云涌。从产业规模结构商业环境角度看，上海无疑分流很大部分大 型企业的进驻，而杭州尽管经济发展快速，却仍与国际化大都市的定位相距甚远， 因此杭州的国际企业数量不多，而且这种状况在短期内不会有大的变化虽有 定数量的省内企业进入杭州写字楼市场，其对市场的吸纳能力有限。 表杭州市区近年来写字楼成交面积 月 新建写字楼销售面积 万平方米 综合以上两点，对于杭州写字楼市场而言，存量会越来越大，而市场吸纳能 力却有限，