各县城近十 年来虽有了高速发展，但由于历史和地域条件的原因，市 域经济发展并不平衡，基本上处于南高北低的态势。县作为市的发达地区，与中心城区共同发挥着带动整个近 代黄河三角洲发展起飞的龙头作用。 县经济的高速发展主要得益于工业强县战略的实 施。根据县决策层的发展规划，今年仍将坚定不移地实施 工业强县战略，快速膨胀工业，抓二产促三产带产，实施 经济结构的战略性调整。从全县各相关产业及投资指标的增 幅看，年工业总产值完成亿元，比上年增长 全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长。在 国有及其他经济类型的投资中，基本建设投资增幅，更 新改造投资增幅，房地产开发投资下降。从体现第 三产业水平的社会消费品零售总额看，年完成亿元， 增幅，其中批发零售贸易业实现零售额亿元，增幅 。 从以上数据情况分析，全县工业发展速度达，确实 起到了带动各产业发展的重要作用，而基本建设投资增长 倍，有发展过热趋势。第二产业工业的迅速发展为 其他产业留出了广阔空间，而第三产业发展却相对滞后，特 别是以批发零售贸易为主体的商业，有着迅猛增长的市场容 量。但房地产开发的大幅度下降，说明以房地产开发业与批 发零售贸易业相结合的产业有着巨大的发展潜力和经济效 益，就全县经济发展总规模来看，需要有个强力投资企业 投资于大型商贸城的建设。而恰在至年期间，驰名国内外市场的浙江 小商品经营业主携资北上，实力强大的集团，在时隔年 的时间里，就在威海的文登市建起了座布局合理规模 宏大的小商品批发交易中心。年下半年，集团以其 敏锐的目光，发现了县这商贸和房地产业发展的洼 地，开始踏上了这块经济密度高的沃土。集团投资决策 的大手笔与县小商品批零业的巨大潜力相结合，构成了这 大型商贸城建设的市场背景。 第三节项目建设的必要性 是县域经济辐射区广大人民生活消费的需要 县人口万人。由于该县经济技术开发区的扩建， 镇稻庄镇与县开发区相连接的高新技术产业园区的兴 起，聚集了大量外来人口，形成了巨大的消费市场。而 小商品批发交易中心座落在纵贯市与淄博市的辛店河 口路和横连潍坊博兴高青的潍高路交叉地带，有利 于县域经济辐射区内的人民采购商品和发展批零业市场。 二是淄博潍坊滨州交界地带新兴市场布局的 需要 县南部与淄博市的古齐国故都临淄相邻，东与全国著 名蔬菜基地寿光市衔接，西与滨州市的博兴县相连，是四个地级市的边缘区域。这地带曾为古齐国的商贾云集地区， 有着通工商之业，便渔盐之利的历史传统。改革开放后， 以上四市经济与社会均有了重大发展，但在这边缘地区却 没有形成具有幅射能力的商贸市场，在县城东南建设个 具有相当规模的商贸城，是区域贸易布局的需要。 三是县域经济产业结构调整的需要 县在部署产业结构调整的规划中，提出了工业调大 调强第三产业调高调活农业调优调特的思路。其中第 三产业将坚持以市场化产业化和社会化为导向，积极推行 连销经营物流配送代理制多式联运等面向生产和消费 的服务业。按照集散地信息商孵化器的目标，规范 和壮大市场规模。小商品批发交易中心的兴建，适应了 这产业结构调整的需求。 四是小商品市场向更广阔地域开拓繁荣区域大市 场的需要 文登小商品批发交易中心的成功运作，证明了齐鲁大 地对小商品消费需求的深厚潜力。县第三产业和民营经济 现正处于起步发展的态势，而集团具有独领时代潮流的气 魄和胆识，并具有汇集大量人流物流资金流和信息流的 经验和策略。与的合作，将形成强强联手，从而将对区 域经济的发展繁荣产生不可估量的影响。 第三章市场分析和拟建规模 小商品批发交易中心建设，不仅是个大型商贸流 通项目，也是个商铺业开发项目。因为商铺业属于房地产 项目，受国家宏观政策的影响较大，而小商品市场建设则重 在考察项目所在地的发展条件和需求状况。因此，本章将从 全国的市场与政策环境分析商铺业的基本走向将以县及 其周边区域为重点，分析小商品批发交易中心建设的可行 性。 第节商铺业市场分析 年全国各地普遍出现商铺业热潮，黄金地段的商业 用房再次成为关注的焦点。如，多家外地外籍大型商业已 入驻北京市场天津商铺投资也开始启动，外来投资者逐步 增加杭州商铺业投资市场走势依然活跃深圳有更多的中 小投资者开始密切关注商铺市场的投资。市西城商铺业投 资居高不下，在人们早已预测商铺已饱和的情况下，仍有投 资者率性下注，西城商铺发展仍有潜力。随着年开发 量的增长，商铺供求关系正趋于缓和，商铺资源的稀缺性开 始弱化。但在未来几年，商铺市场的总体状况将是铺源充足，但仍然需求大于供给。这种供求不平衡的状态可能会持续 段时间，主要来自三个方面的需求是国内外商业企业的 需求二是外资进入中国的需求三是国内其他投资者的需 求。目前上海商铺的平均回报率达到。由于平均回 报率仍维持在较高水平，因而商铺的开发与供给将持续增 长。从整个房地产市场看，已经形成梯级消费市场。商铺是 种好的投资工具，大部，非常有利于商品流通。同时，黄河三角洲北连河北京津，南接泰沂苏北，这商 贸基地必将成为南北物流业的纽带和桥梁。因此，在此处建 设小商品批发交易中心项目有着良好的区位优势。 三从小商品市场规律看项目的可行性 因为小商品是以小兴业，小商品易于加工生产，易 于流动增值，易于大体量批发，小商品经营者的本金可大可 小，易于租房启动。发展到定规模后还可将南方各种小商 品生产厂家引入该地，就地加工销售，从而大大减少流通环 节，降低运输成本。按照外地经验，个万的人口聚 集地，就可做起个颇具规模的小商品市场。这小商品批 发交易中心公里半径内包括了几十个乡镇，其辐射力极 易通过这些商品集散的节点渗透到千家万户。又可以通过圆 周带的城区和市县驻地辐射和开辟更加广大的区域市 场。集团充分把握了这小商品流通规律和区域市场形 势，并着眼于以商招商，将南方实业家和经营者引入商贸城 经商创业。这又将带来发展观念经营理念的变革，启动北 方民众的发展潜质。因此，在这潜在的集散中心建设小商 品批发交易中心，有条件再次获得巨大成功，成为鲁北地区 的重要商品流通基地，并推动当地第三产业长足发展。 从以上的市场环境条件分析，集团的小商品批发 交易中心项目是可行的。 第三节拟建规模 本项目将建设中心市场楼栋，地上层，无地下室， 小商品批发交易中心设个摊位，全部出租层设 办公区宾馆及洗浴中心，办公区部分自用，其余部分和宾 馆洗浴中心全部出租建设商住楼户，地上层， 无地下室，全部出售。全部工程占地亩。 第四章建设条件及配套供应情况 第节建设条件 地理位置 项目区位于省县新城大道以东绕城路以西傅 家路以南潍高路以北。 县东濒渤海，北临全国第二大油田胜利油田，南 靠齐鲁石化，地处胶东半岛与内陆结合部，是环渤海地区 通往京津唐及东北地区的必经之地，毗邻济青高速东 青高速和胶济铁路，交通便利，区位优势十分明显，经济发 达，环境适宜，贸易活跃。 二气象 项目区属北温带季风型大陆性气候，光照充足，四季分 明，雨热同期，春旱多风冬季干冷，主导风向为东南风。 年日照时数小时，全年光照充足。 平均气压 平均气温 极端最高气温 极端最低气温 平均降水量日最大降水量 年均蒸发量 最大风速 最大积雪深度 三工程地质及水文地质 地质构造 项目区位于近代黄河三角洲西南部，是黄河三角洲与泰 沂山麓冲积平原的结合部，地貌单元属于第四纪淄河小清 河新近冲积平原。 黄河三角洲位于华北地区凹陷区济阳凹陷东北部。在济 阳凹陷内部，虽发育有系列次级断裂和受断裂控制的凸起 与凹陷，但这些构造的活动性般较弱，对地震的控制作用 也不明显。历史上，在济阳凹陷内仅记载有次级地震和 次级地震。由此可见，黄河三角洲地区的地震危险，主 要来自邻区的地震构造带内强震活动的影响，本区内部是 个地震活动相对较弱的地区。 二项目区场地土的构成及特征 项目区地形平坦，场区地貌单元属于第四纪淄河小清 河新近冲积平原。勘探点地面标高为，地表 相对高差。勘探前场地北侧有取土坑，勘探期间已 填平，勘探过程中未发现有不良地质现象。 三场地岩土工程地质条件根据野外钻探揭露及室内土工试验结果，构成拟建场地 的主要地层属于第四纪淄河小清河新近沉积土层。按般 工程地质性质的差异，分述如下 层耕植土，以粉质粘土为主，夹粉土团块， 土质不均匀，含少量植物根系，结构松散，局部为素填土， 以粉土为主。厚度为，层底标高为 。 层粉质粘土，红褐色黄褐色，均匀，蜂窝状 结构，局部粉粒含量稍高，夹粉土薄层或粘土团块，含 质条斑，可塑，稍有光泽，干强度中等，韧性中等。埋深为 ，厚度为，层底标高为 ，部分钻孔缺失该层。 层粉土，黄褐色，均匀，粘粒含量稍高，夹 粉质粘土微薄层，场区北侧局部颗粒较粗可达粉砂，主要成 分为长石石英云母等，含质条斑，湿，密实，无光 泽，干强度低，韧性低。埋深为，厚度为 ，层底标高为，部分钻孔缺失该层。 层粉质粘土，红褐色黄褐色，均匀，粉粒含 量稍高，夹粉土薄层，含质条斑，可塑硬塑，稍有光泽， 干强度中等，韧性中等。埋深为，厚度为 ，层底标高为，部分钻孔缺失该层。 层粉土，黄褐色，均匀，夹粉质粘土微薄层，含质条斑，湿，密实，无光泽，干强度低，韧性低。埋 深为，厚度为，层底标高为 ，