的地价较高，楼面地价达 元平方米，较高的开发成本决定了开发项目日后的售价将超 过元平方米。 根据上述分析，我们认为目前该地块的开发条件开发高档低密度住宅 的难度较大，但本地块的高成本又决定了该地块开发必须走高档路线 提高收益，因此形成矛盾。建议争取取得整个尖岗山片区用地进行综 合开发。 综合开发的必要性 对政府而言，有利于尖岗山片区规划建设的整体性，华侨城和蛇口 的成功银湖失败，说明了综合开发的优势。 蛇口及华侨城综合开发的优势有目共睹，综合开发统规划 和管理，使两片区功能布局合理，配套设施完善，社区居住氛 围浓郁，住宅的保值升值空间大 而银湖片区采用分宗出让土地，由各开发商自己开发，缺乏统 的规划和管理，出现了各种各样的问题。首先，土地分宗出 让，拿到土地的开发商知名度不高，开发势力较弱，其开发的 高档住宅项目建筑设计和园林规划缺乏特点，档次不高其次， 由于各开发商自行开发，各个小区的建筑风格各异，缺乏协调 性而且，各发展商在开发时，并不注意在景观利用上的互补 和协调，出现了后建项目挡住先建项目这类争夺景观资源的现 象另外，由于银湖片区缺乏统规划，片区公共配套设施缺 乏，主要以小区内部配套为主，这不仅增加了开发商的成本， 却仍然不能够解决配套不足的问题。 综合开发有利于政府融资，降低政府资金投入和管理压力。由企 业进行综合开发定了开发项目日后的售价将超 过元平方米。 根据上述分析，我们认为目前该地块的开发条件开发高档低密度住宅 的难度较大，但本地块的高成本又决定了该地块开发必须走高档路线 提高收益，因此形。 蛇口及华侨城综合开发的优势有目共睹，综合开发统规划 和管理，使两片区功能布局合理，配套设施完善，社区居住氛 围浓郁，住宅的保值升值空间大 而银湖片区采用分宗出让土地，由各开发商自开发商自行开发，各个小区的建筑风格各异，缺乏协调 性而且，各发展商在开发时，并不注意在景观利用上的互补 和协调，出现了后建项目挡住先建项目这类争夺景观资源的现 象另外，由于银湖片区缺乏统开发，政府可以充分利用企业资金，减少财政投入， 同时不必参与具体的开发管理，而从宏观层面进行协调和配合， 可以降低政府的管理压力。 对华侨城和招商而言，综合开发，可利用本地块用地的综合开发水库是级水资源保护区，在此发展旅游项目不 符合政府规划 即使尖岗山片区允许发展旅游项目，在短期内也难以成为具有象 世界之窗那样影响力的核心景点，对地产项目的推动能力有限。 华侨城旅游法在短期内达到华侨城的水平 尖岗山的旅游资源条件并非十分优越，而且距离尖岗山住宅项目 非常近，在此开发公共旅游项目，会带来较大人流，不仅影响了 项目的私密性，而且增加了项目的安全隐患和管，以捆绑开发部分基础设施项 目为条件，取得尖岗山居住区土地的级开发权，开发完 后，再与政府联合通过挂牌招标拍卖的方式公开出让 已开发熟地，按商定的比例，与政府共同分享土地增值收 益。 ，再与政府联合通过挂牌招标拍卖 的方式公开出让已开发熟地，土地增值收益由政府和香港地铁公司 按预先约定的比例分成，共享土地增值收益。 分析 该模式成功的重要前提是政府有需求 第部分土地开发策略 问题的提出及解决 综合开发的必要性 综合开发策略 综合开发模式选择 综合开发模式实施要点 集中开发策略 开发片区位置选择 集中开发模式 现已取得宗地开发策略 后续出让土地建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第二部分项目分析 项目地盘解析 地理位置及周边环境 项目用地条件 项目交通条件 项目周边配套设施 项目分析 优势分析 劣势分析 机会分析 威胁分析 第三部分项目定位 项目发展主题定位 档次定位 产品定位 建筑类型定位 户型面积定位客户定位 附录项目发展背景研究 深圳市城市发展状况 深圳市国民经济发展概况 深圳市总体规划及发展概况 宝安区国民经济发展概况 宝安区规划及发展概况 深圳市房地产宏观市场概况 深圳市宏观房地产市场发展现状 宝安区住宅市场发展分析 深圳市别墅市场供应状况 深圳市别墅市场的发展历程回顾 深圳市别墅市场的供应特征 区域分布及区域特征 供应量 容积率分布 容积率低于的低密度别墅项目调查容积率为的别墅项目调查 别墅市场