目标客户 群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务 评价指标如下表见下页。 表主要财务数据及评价指标表 序号名称单位值 财务数据 总投资万元 总销售收入万元 销售税金及附加万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 二财务评价指标 项目财务净现值万元 项目内部收益率 静态投资回收期年 动态投资回收期年 资本金财务净现值万元 资本金内部收益率借款偿还期年 盈亏平衡点 第二章市场分析与预测 投资环境分析 经济发展状况 位于西北部，地处京津两市之间，位于西 北部，海河水系中下游，东与宝坻区宁河县搭界南与北辰 区西青区河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与 北京市通州区河北省廊坊市香河县比邻。系滨海平原地区，气候 属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积平方公里，常住人 口万人。改革开放以来，充分发挥本地优势，抓住机遇，深化改 革，创新求实，实现了经济和社会事业的蓬勃协调发展。 商业街览表个 名称功能特色备注 电子专业街类电子类音像类产品区域型 综合商业街综合商业区域型 咖啡休闲专业街休闲饮食娱乐社区型 古玩字画专业街 文房墨宝玉瓷器字画传统工 艺品 社区型 电子城步行专业街休闲娱乐饮食购物社区型 餐饮专业街饮食娱乐区域型 通讯产品条街手机通讯产品和器材区域型 清真食品专业街清真特色食品干果糕点区域型 市场现状 商业市场发展现状 商业中心分布 现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，镇商业街人气旺 盛，是镇的商业核心，但商业环境差，业态组合功能结构不合 理。新兴的交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单，业态组合缺 乏互补性，周边商业网点布局缺乏统规划，故人气不旺。 经营模式 镇直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街区 为主，临街商铺直受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水平 图书专业街书籍文化用品社区型音像类产品区域型 综合商业街综合商业区域型 咖啡休闲专业街休闲饮食娱乐社区型 古玩字画专业街 文房墨宝玉瓷器字画传统工 艺品 社区型 电子城步行专业街休闲娱乐饮食购物社区局混乱无序，缺乏整体规划，镇商业街人气旺 盛，是镇的商业核心，但商业环境差，业态组合功能结构不合 理。新兴的交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单，业态组合缺 乏互补性，周边商业网点布区型 水产品专业街海味水产特色食品社区型 纺织品专业街 服装布匹床上用品家居装饰 用品 区域型 精品购物步行街服装鞋帽皮具区域型 纸制品专业街各类纸品区域型 电子科技专业区型 体育用品专业街体育服装运动用品社区型 的提高，商业步行街作为种全新的商业模式，以其最大的商业价值 和替身城市内涵的重要作用，正成为武清商业发展的个新趋势，直 接提高了消费的品位和档较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛 麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商临街商铺社区小卖店 成主流业态和消费模式。 缺乏真正的购物中心 镇商业市场缺少真正意义上的现代化相称，急需构 建具有购物休闲和文化性消费娱乐旅游观光餐饮美食等功能 于体配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务 功能，提升城市形象。 市场需求分析 为了了解市场需求商铺类型 商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺 由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐 于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺 将不同的产品类型进行区分。 商业街商铺 办公楼底商住宅底商 经统计，有的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选 择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到和，可见部 分被调查果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销 售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。 商铺面积 以下以上 考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有定差 异，其中，需求面积在平方米的被调查者最多，占到了 其次是平方米，占到了总数的，因此，应结合商户经营 产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在。 商铺的最高单价和总价 单价 以上 总价 万元以下万元万元万元万元万元以上 商铺可承受的最高单价集中在元，比例达到 可承受的总价在万元以下的比例高达。这种调查结 果出现的原因包括两个方面方面，接受调研的商户多以租赁的方式 经营，对商铺的销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价 位不高另方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对 本项目未来的投资潜力持怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资者对 该区域商铺价格的可接受程度较小。但随着项目周边配套设施的建设及 商业氛围的日渐成