交通路网。东大 街朝阳路及古卧龙街的全面贯通将使盐市口商圈八面来风左右逢源， 这给将来汇聚更加旺盛的人气奠定了坚实的基础，人气带来的商气将在这 里集中体现。由于近年来该区域迅速汇集了成都的金融中心行政中心， 以及高档餐饮娱乐中心文化中心等，些写字楼也遍布其中，逐渐形成 了新成都的中央商务区。 由于本案的商圈地理属性，其立地特点用地布局空间构成特点 土地利用特点等，合理建设较大规模的建筑集群将有效提高土地的合理利 用，丰满商圈及区域的商业布局及功能业态，增强作为现代城市所必 须具备的城市服务功能，同时也成为城市文化的重要载体之。 二中心商业区综合系列再开发趋势的需要 中心商业区再开发的综合化倾向明显。我国从九十年代开始，中心商 业区商业设施的开发出现了明显不同的特点，方面表现在商业再开发的 大型化倾向另方面表现为开发内容的综合化。这些商业再开发般具 有以下特点开发用地规模较大并非单栋建筑，由栋以上的数 栋建筑构成除种类零售商店餐饮设施以外，般还包括商务办公 楼剧场电影院音乐厅健身设施，配套住宅等用地般内均 规划有较大规模的绿地或广场等公共空间或屋顶广场，并设计有标志 性建筑大都伴随开发用地的周边道路市政基础设施环境的整治 工程。 商业再开发的大型化和综合化倾向是社会发展居民余暇时间增加和 集群将有效提高土地的合理利 用，丰满商圈及区域的商业布局及功能业态，增强作为现代城市所必 须具备的城市服务功能，同时也成为城市文化的重要载体之。 二中心商业区综合系列再开发趋势的需要 有以下特点开发用地规模较大并非单栋建筑，由栋以上的数 栋建筑构成除种类零售商店餐饮设施以外，般还包括商务办公 楼剧场电影院音乐厅健身设施，配套住宅等用地般内均 规和 生活方式变化的必然结果。以百货商场为例，过去只不过是商品种类比较 齐全的面积较大的零售商店而已现在为吸引更多的顾客，百货商场的 开发或扩建更侧重于如何创造可供消遣游玩的环境氛围和进行各的革命，即百货商店连锁超市 购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零 售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方 工业革命大量生产大量销售和城市创新都更好地满足了消费者的利益和需 求，更好地推动了工业生产的发展。 从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需求和工业生产两 股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖方市场下，谁适应工业生仍具意义，但消费者已成为主宰市 场的绝对力量，只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此时的零售业 已不仅仅是桥梁和渠道，而是起着先导作用，即方面开发需求， 另方面因，方面是现代商品经济的商品种类和品种的极大丰富，需要较 大的店铺面积予以展示另方面消费需求的日益个性化多样化亦需 要较大的面积来陈列商品，以建立足够的挑选性和提高次购足的能力。 当不同的表现。 细分化 随着业态间竞争的日趋激烈，各种业态的目标市场日趋细分，即便是 同业态，其目标市场也显示出差别化的恃点。市场的细分，使各种业态能 更好地服务于自己的目标市场。不同的业态满规模的问题。以百货商店 为例，目前我国大城市中心商场的最佳规模约为万平方米，显然这 面积已超出原有的百货商店规模概念。应当指出，大型化在不同的业态 有不同的表现。 细分化 随着业态间竞争的日趋激烈，各种业态的目标市场日趋细分，即便是 同业态，其目标市场也显示出差别化的恃点。市场的细分，使各种业态能 更好地服务于自己的目标市场。不同的业态满足不同的市场需求，吸引不同的消费群，提供不同的价值点，如喜爱便宜货的消费者爱去折扣商店 重视时间效益，买了就走的消费者喜欢去便利商店认为购物就是休闲，强 调次购足的消费者多光顾购物中心或大型百货商店而强调商品特色， 重视优良服务的专门商店则吸引注重品质和个性的消费者。 廉价化 随着商品供应的日益过剩，降价是当今世界商品竞争的个基本趋 势。这点反映到零售业，就是各种廉价化商店的涌现。无论是折扣商店 仓储超市，还是超级市场大型综超，均以其低价切入市场。廉价虽然不 是所有业态的特征，但是尽力降低价格提高竞争力则是所有业态努力的 方向。廉价化的典型表现就是尽量实现顾客自助服务，选择低租金地区， 简化