，光华路南侧是四方新 村，光华路北侧为三层涮羊肉馆总 参南京干休所接待处正在经营中 西西面南端现有加气站和加油站，主要和解放军理工大学紧临 北地块北面现为南京总参干休所小区 基地资源评估表 结论 地块属城东板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路宁芜铁路都很近，区位 形象很受影响。 地块所属位置属城郊结合部，本案南面直对城东最大的拆迁安置小区之四 方新村，人员复杂外来人口众多，是拆迁户及外地来宁务工人员居住地，社会治 安环境般。 外部市政配套较齐全，但商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏 地块位于城东板块，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现 状多为外地来宁的打工着居住，且实际离新街口主城区也较远，无法与月牙湖及紫 金山半快相提并论，是属于城东半快中相对比较差的位置。 地块南侧的商业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后的出街形象造 成定影响。 根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等。本案位于城郊结合部，各项开发 条件般，项目价值有待进步挖掘。 权比细目优良中等般较差 土地级别 自然景观 环境污染 交通情况 生活配套 学区情况 社会治安 社会人文 区位形象 人工开发 项目开发经营环境分析 年全国房地产市场回顾 年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于年第季度，由 珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用经济周期性下行房地产市场自身 调整和世界金融危机影响的结果。经过年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的 状况，大中城市房价自月份开始出现环比下跌，其中超过半的城市房价出现下降。 年房地产市场运行状况呈现以下六个特征 房屋交易量持续下降，空置面积较快增业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后的出街形象造 成定影响。 根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等。本案位于城郊结合部，各项开发 条件般，项目价值有待进步挖掘。 权比细目市场回顾 年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于年第季度，由 珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用经济周期性下行房地产市场自身 调整和世界金融危机影响的结果。经过年快增加。 年月，商品房销售面积万平方米，同比减少，增幅减少 个百分点。四十个重点城市中，有四分之的城市商品房销售面积同比下降以上。同时， 商品房空置面积结束自年下半年以来的负增长，截止月为万平方米，同比减 少，增幅比去年同期减少个百分点 房价出现近年来首次下降。 年月份大中城市房价出现近年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市 的数量逐步增多。从环比看，年大中城市房屋。 年国内房地产市场趋势预测 商品房屋空置面积会有较大幅度增加。 房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。 房地产开发企业并购重组将会增加。 年年底房价将止跌企。预计随着年第季度宏观经济的回暖，房 地产市场将有可能在年底真正止跌企稳。 南京市房地产市场分析 年南京整体市场情况分析 成交量全方位大幅萎缩。 年全市商品住宅累计成交套，与年相比，环比宁河西新三区主导全市住宅供求的。 从房源总量来看，全年排名前三位的浦口江宁河西分别为套套和 套，分别占全市总量的和，累计为首 河西江宁浦口新三区的消化率分别为，排后于新三区，呈现出有价无市的格局。城区市场中，销售形势相对较 好的是城南，消化率达到，其他各区的消化率只有左右，位于绝对市中心的城中 板块只有。 存量房增多，供求关系短时间很难有实力的开发企业参与开发建设等。 年国内宏观环境展望 年上半年中国经济由于受全球经济衰退国内经济增速下滑固定资产投资小幅 回落居民消费回落资产市场持续低迷的影响，预计将延续年下半年经济下滑的趋 势，全年增长在左右固定资产投资增速预计全年增幅会超过居民消费方面，全社 会消费品零售额增幅会低于年，在年月到月出现负增长的可能性较大， 但随着万亿投资的累积效应，预计全年增幅在以下。 年月份南京房地产市场特征分析 市场消费信心呈阶段性回暖 目录 项目背景 报告编制目的 项目概况 地块基本条件 土地交付条件及土地使用权出让年限 项目资源分析 基地资源评估表 项目开发经营环境分析 年全国房地产市场回顾 年国内房地产市场趋势预测 南京市房地产市场分析 年南京整体市场情况分析 年南京房地产市场政策回顾 年国内宏观环境展望 年月份南京房地产市场特征分析 年房地产市场趋势预测 区域房地产住宅市场研究 项目所处房地产板块市场特征分析 城东板块环境资源优越，区域高端居住形象明显 城东板块成交量大