与井岗路 交口西南 侧 居住 安徽大富房地产 开发有限公司与 安徽富广投资有 限公司联合竞买 年月 蜀山区长 江西路与 潜山路交 口西北角 商业居住 安徽骏誉投资置 业有限公司 从项目周边土地成交结果看，三年内项目周边成交土地资源稀少，仅仅出让成交宗地 块。其中今年月成功出让的地块因地理位置靠近政务区，成交价格达到万元 亩，不作为本项目土地参考价格。年月出让的地块位于本项目区域内，中海原山项目西侧，成交价格达到万元亩，地面价元，楼面价元。该地块 位于井岗路与振兴路，并未临长江西路主干道。本项目地块位置优于地块，未来合 肥地铁号线湖光路站位于项目道路侧，预计本项目地块价格可达到万元亩左右。 市场供需分析 全市供应分析 据当地房产管理局数据截至年月中旬，合肥商品房可售套数为套，可售 面积为万。其中住宅套数可售为套，住宅面积可售面积为万。 年至年共计成功出让成交约合亩，按照平均商住比，平均容积率 计算，未来三年内商品房市场新增供应量为万，住宅约为万。 按以上两项数据统计，未来三年市场供应商品房总量约为万，住宅供应总量约 为万，年均市场住宅商品房供应量约为万。 全市需求分析 年商品房销售情况 年年年 住宅销售面积万万万 商品房空置面 积万万万 住宅空置面积万万 据统计，年住宅商品房销售达到近万，年约为万年约 为万，年商品住宅年均去化率约在万。 由此可见，未来三年合肥市由新增土地和市场存量带来的住宅供应量约为万， 年均市场住宅供应量约为万，年均市场住宅需求约在万平方米。从市场供给与需求两方面看，合肥市的商品房 全市供应分析 据当地房产管理局数据截至年月中旬，合肥商品房可售套数为套，可售 面积为万。其中住宅套数可售为套，住宅面积可售面积为万。 年至年共计成功出让成交约合亩，按照平均商住比，市需求分析 年商品房销售情况 年年年 住宅销售面积万万万 商品房空置面 积万万万 住宅空置面积万万 据统计，年住宅商品房销售达到近万，年约为万年约 为万，年品房总体上呈现供小于求的局面，需求快速增长主要是因为合 肥城市化进程的加快。 项目区域供需分析 目前项目区域内共有个在售项目，区域住宅价格约在元，商业售价元 ，酒店式单身公寓售价元 乐客来国际广 场 公寓写字楼 商铺 公寓写字楼 商铺 起 通过实际跑盘情况来看，各个楼盘去化率约在，其中春天里山水间山水居项目 已进入尾房销售阶段，目前剩余滞销至今整体项目去化率已达到，销售形势较好。特别是其排屋，联排项目销售形势尚可。 项目区域内目前只有中海原山项目处在销售周期内，从该区域内各个项目销售情况来 看，该区域销售情况良好。由于区域内近年来，合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面，需求快速 增长主要是因为合肥城市化进程的加快。 项目区域内近三年内仅有宗住宅用地成交，目前除中海原山项目处在销售周期内， 其余各项目均进入尾房销售阶段质及相关的配套已经逐渐 像线城市靠拢。市区楼盘物业类型繁多，目前以小高层高层为主，外加少量的花园洋房 别墅，高层已成为主要开发方向。 目前，合肥市区内目前共有大小楼盘余个，按照行政区划分，上涨元平方米，同比涨幅约。 年月份合肥市九区商品住宅成交均价元平米，与年月份合肥九区商 品住宅成交均价元平米相比下降元平米，环比下降。与年月份 合肥市九区商品住宅成交均价元平米上涨具有参考意义的项目，为在售的中海原山项目，该项目目前处于销售阶段，项目总建筑面积约万平方米，物业类型为别墅排屋高层组合。 产品设计方面 项目首次开盘于年下半年，主力产品为平方米经济型中小户型。这部分主力 产品基本售罄，然而平方米以上的户型存在些市场抗性，但总体而言仅在去化速 度上略低于小户型产品。由此可见，中小户型比较符合当地消费者的置业需求，同时也说 明合肥的房产市场还是以刚性需求为主，对于产品总价比较敏感，大户型产品由于总价高， 市场接受度般。 产品定价方面 物业定价方面，该项目开盘初期高层定价约在元平方米左右，经过半年的市场销 售，目前高层产品的市场均价为元平方米，别墅类万元套起，年均高层房价增长 约元平方米，价格增长幅度比较理性，尚未出现房价暴涨的局面。商铺的销售价格为 元平方米，商铺挑高为米。从今年的合肥土地出让的形势看，未来两三年内，合 肥市的商品住房价格将会出现比较明显的增长，预计在合肥市房价快速增长的拉动下，该区 域内商品住房价格也将会有所突破。考虑到项目的经济测算的严谨性，参考项目区域房价 增长水平，年间项