四项目销售计划 五资金筹措计划 第六部分投资收益评价 项目销售测算 二项目总成本单位成本计算成本测算表 三项目收益指标项目全投资现金流量表 四现金流分析与解决方案 现金流分析 正常开发状态的现金流 改善现金流的运作方案 改善现金流的运作方案二 第七部分风险评价与解决方案 宏观市场风险 房价下调的影响 债务风险 工程问题 遗留违章建筑 第八部分结论与建议 附件 第部分项目背景 该项目为我公司长期合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身为 北京德华房地产开发公司于年开发的位于朝阳区大屯路号的现代花园外销公寓项 目，该项目因虚假按揭抵押法院查封等问题，已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式 转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项 目地理位置巨佳，符合本公司收购项目的意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销 售或部分持有。 第二部分项目概况 项目区位 地理位置 项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路号院，阳光广场租房和经济适用房比重大幅增长，占用地计划的，限价房占 计划用地的，普通商品房仅有。随着这些地块的逐步开发，北京的住宅供应 结构将进步得到调整，以满足人们居住需求的限价房经济适用房廉租房比重的增加， 将步抑制商品房的有效需求。 交易场面趋冷，月成交量下降 进入年以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入月份以来， 土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地的速度，但推出地块的交易情况仍不尽如 人意。与去年多家地产商疯抢块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地 块停留在流标的边缘地带，仅家企业或家企业参与竞标。 整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓 由北京市土地整理中心公布的数据显示，居住及商住用地的地块年上半年楼面地 价达元平方米，成交金额达亿元，规划建筑总面积万平方米。但 二季度与季度相比有所下降。价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年的疯狂上涨时 期也在缓慢上涨。 土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降 从土地购置价款来看，持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势，随着 开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格的居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期， 放慢了购地速度，利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。 二需求分析 亚奥区域支持 在已经过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城首屈指的 富人区，其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。年北京申奥成功，该地区更是进 入了奥运时代。北京启用亿元加强基础设施的建设，其中有亿元用于高速公路 城市快速路和轨道交通的建设，以提速城市交通。在这十几条交通干道中，约有半都集 中在亚奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了个质的飞跃。而且， 在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新的世界级的配套设施。不仅如此，奥运因素 更让亚奥区域的商务环境更为人性生态北环水系改造工程京城最大公园氧吧奥 林匹克森林公园温榆河及周边地区的环境治理。根据朝阳区政府最新发布的朝阳区奥 运功能区十五发展规划，奥运功能区将形成轴奥运景观大道，两园奥林匹克森 林公园和健翔科技园，三区生态旅游区文化教育区宜居生活区，及四大产业支撑 五大重点任务等态势。 需求积极因素分析 根据朝阳区政府最新发布的朝阳区奥运功能区十五发展规划称朝阳区将加强 该区域人口规模调控，适当控制低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头 以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。年前，奥运功能区人口自然增长率 控制在年均以内。该区域仍将延续过去富人区的聚集效应，同时奥运所带来的 休闲娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研 目录 第部分项目背景 项目区位 地理位置 交通状况 二项目现状 项目现状 土地权属 周边环境与配套 三项目规划条件 四转让价格及构成 五项目购买方式与付款方式 购买股权 购买资产 债务罚款抵押诉讼法院查封的处理 交接方式 付款方式 第二部分市场研究 年上半年北京市总体市场分析 北京市场对宏观调控的反应 土地市场的变化 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 供应量大幅增加，居住用地居主导 交易场面趋冷，月成交量下降 土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降 二需求分析 亚奥区域支持 需求积极因素分析 需求不利因素 三区域市场分析 第三部分市场定位 客户定位 目标客户来源 目标客户特征 需求特点 二价格定位 区域当前价格 第四部分规划设计 方案构思 小型商务办公综合体 完善的配套设计 原生态大型景观社区 原有户型需要做改动 第五部分项目开发及销售计划 指导思想 二项目转让资产过户，预计个月内完成 三项目开发进程附件开发进程表 四项目销售计划 五资金筹措计划 第六部分投资收益评价 项目销售测算 二项目总成本单位成本计算成本测算表 三项目收益指标项目全投资现金流量表 四现金流分析与解决方案 现金流分析 正常开发状态的现金流 改善现金流的运作方案 改善现金流的运作方案二 第七部分风险评价与解决方案 宏观市场风险 房价下调的影响 债务风险 工程问题 遗留违章建筑 第八部分结论与建议 附件 第部分项目背景 该项目为我公司长期合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身为 北京德华房地产开发公司于年开发的位于朝阳区大屯路号的现代花园外销公寓项 目，该项目因虚假按揭抵押法院查封等问题，已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式 转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项 目地理位置巨佳，符合本公司收购项目的意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销 售或部分持有。 第二部分项目概况 项目区位 地理位置 项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路号院，阳光广场东米 图项目所处区域位置 具体四至北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园主场小区，西至裕农 农产品贸易公司 交通状况 对外道路 北苑路地块位置西面米，向北距离环公里，向南距离四环公里 大屯路地块位置向北沿北苑路米，坐转即可上大屯路 安立路地块位置向西沿慧忠路米后可到安立路 公共交通 项目位于地铁号线大屯路站米，周边公交