位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑 面积还比较小。从市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜 力。根据有关市场调查资料，市目前有的市民住房是单位借房，约属房 改房，是私房，只有的住房是居民购买的商品房。从以上现象可以看 出，目前商品房在市市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商 品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进步深入，住房分配货币化，住房消费 信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。 再从每户住房总建筑面积来看，居民住房平方米指建筑面积，下同以下的占 ，平方米的占，平方米的占，平方米以 上的只占，有近的家庭住房面积在平方米以下。随着居民生活水 平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典 雅，每套住宅面积在平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代 蕴藏巨大的消费潜力。 精品住宅的市场需求及发展 人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住 宅小区开发建设的要求。随着市市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断 提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能品质科技含量等 方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据市城市经济社 会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小的市场消费需求， 并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。精品住宅的表现为 住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日 趋活跃，买方面临多种选择的今天，个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的 个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，市市住宅市场针对 些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的个发展方向 是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划设计 营销管理施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必 行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面， 不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以及 升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识 到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅 这诱人的市场。在去年市市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重 点由价格区位转向开发商的品牌。那帕溪谷住宅的成功开发和火爆销售，就是个 最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有 先富者的市场潜力。市市改革开放年来，经济快速发展，城市居民收入 水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富 裕家庭约占左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。 这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。 市新华区敞舒适，转移到对住宅的功能品质科技含量等 方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据市城市经济社 会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小的市场消费种选择的今天，个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的 个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，市市住宅市场针对 些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于住宅小区环境感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必 行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅 这诱人的市场。在去年市市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重 点由价格区位转向开发商的品牌。那帕溪谷消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富 裕家庭约占左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。 这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。 市新的潜在需求转化为现实需 求。 商业消费潜力。市是华北国际性商贸旅游城市，发展商贸直是市经济发 展的重点之。由于近几年国家对的扶持，的经济飞速发展，提高了市在国际 国内的知名度高档次的商品住房将形成 定的市场需求，像盛水绿都这样环境优美档次较高的住宅，无论是销售或出租都 有较大的市场潜力。 项目区位市场潜力。盛水绿都项目位于南水北调东岸，环境得天独厚，用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运 用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主 保持与时代同步，更在于其高附加值性套性能良好可更新换代的设规模都在千户以 上，具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使 楼盘向规模化方向发展。 住房消费逐步成为居民消费购房的比例也由八五时期 的增加到年的，目前这比例已超过，并保持逐步上升的势头。 从以上分析可以看出，原乡别墅那帕溪谷天山。水榭华都等的成功开 发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，盛 水绿都市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。 ，当前住宅市场面临的矛盾和问题 目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着些深层次的矛盾，结构性 阶段性体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面 商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。据有关资料统计，市 空置商品房已达余万平方米，些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或 居住环境不良的商品房空置率还将进步增加。 住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需 求的良性循环要有个较长的形成过程。 市场发育程度整体水平偏