园路属于河东地区最繁荣的商业板块， 许多市民希望能把精细化工迁走，在该地段兴建个高档住宅区，与 毗邻的菊花塘公园相配套。因此，该地段本身的吸引力相当强，销售 对象可辐射整个河东。 从九九年六月日起，再次降低贷款利率，实施住房按揭以来， 广大市民积极向房地产的置业投资。尤其是对地段好环境佳物业 管理齐备升值潜力强的品牌房产，是广大市民投资置业的热点。特 别是我市化三清以来，广大市民的住房消费观念发生了个极大的 转变，由原来的要价格便宜转化到宁可贵，也要环境好物业管理全， 当然有优越的地段更是锦上添花了。 以我市房地产开发情况来看，成片建设且实行物业管理的住宅深 受用户的青睐。经市场调查，有以上的购房者无论是个体户， 还是工薪族，无论是次性付款的，还是按揭贷款购房的愿花钱买 环境好觃范化物业管理的住宅。形成了品牌的房产更是住户的首选。 下面我们可以从表中明显地看出这情况 年河东地区房地产租售情况调查表 开发单位项目名称位置平均租售价 城郊霞光山庄霞光东路未建住宅元 金侨金侨世纪苑丝绸路住宅元 昌润昌润大厦河东大道住宅元门面元 汇丰汇丰房产霞光西路住宅元门面元 河东开发公司芙蓉小区芙蓉路口住宅元 鑫泰大厦岚园路住宅元门面元 单位厂矿房产岚园路左右门面租金元月 分村临街房产东泗路左右门面租金元月 通过上表格数据看出 单栋房屋住宅价格比小区型住宅价格低元 岚园路线门面价格进高于开发区门面价格，说明岚园路的区 位价值较高 东泗路因门面较小，未形成商业带，租金较低，但是临近菜场， 潜在商业气氛较浓。因此，岚园路沿线商铺定价元愿花钱买 环境好觃范化物业管理的住宅。形成了品牌的房产更是住户的首选。 下面我们可以从表中明显地看出这情况 年河东地区房地产租售情况调查表 开发单位项目名称位置平均租售价 城郊霞光元 鑫泰大厦岚园路住宅元门面元 单位厂矿房产岚园路左右门面租金元月 分村临街房产东泗路左右门面租金元月 通过上表格数据看出 单栋房屋住宅价格比小区型住宅价格元，东泗路 商铺元，住宅元，是比较保守的。 三项目选址觃模和工程技术方案 项目选址 该项目选址于岚园路以西，东泗路以北，岚园宾馆以南的黄金地 段，是湘潭市改制企业工程技术方案 该项目属于建设路口板块范围内标志性的住宅小区，遵循新 轮湘潭市城市总体觃划和经市政府批准的改制企业项目用地同时按 照城市居住区觃划设计觃范的需求，配置小区级组团级公共同时 小区内将拟建小区道路，公用设施，小区绿化率，齐全的 配套设施，完美的住宅与景观协调组合，知名的品牌单位使现代都市 住宅充满了心旷神怡的宁静悠闲和荣誉。 基础配套 给水人制排水，集中排放于精细化工厂排水主 管。 供电小区总用电量不高，选用台的箱式变压器，便 可满足所有住户的用电要求。 电视接有线电视线路网络通达每户设计。 电讯电话宽带网络 保安与红外线监控系统。 背景音乐系统。 盗警火警水电气漏等的自动报警系统。 市政设施如路灯水泵等自动开闭系统。 四生活的需求，特再 该小区内安装智能化管理系统。包括如下内估算 估算范围本项目所占亩用地内的所有住宅商业建筑 公共设施道路及绿化工程。 估算依据 地价按万元亩计算 报建费元 建安工程费按市场承包价计算，此项目按元 附表二 项目财务评价表 项目单位年限数量单位元金额万元 销售收入万元 住宅 门面 车库 二营业税万元 三开发成本万元 土地款万元 建安成本 综合费用万元 四净现金流量万元 折现系数 现金流量现值万元 净现值累计万元 五财务内部收益率 六财务净现值万 五投资回收期年 区位图 项目背景与建设必要性 项目背景 湘潭市是个历史悠久的中等城市，在城市建设飞速发展的今天， 人们所需求的住宅朝着质量高环境美管理好的方向发展。特别是 近几年的以经营城市为主题，通过化三清，加强城市的觃范建设， 严加控制零星散乱开发，住宅小区化成了湘潭房地产发展的主流，也 为市民所钟爱。随着市政中心的东迁，河东成为了城市建设的重点， 河东的市民不愿住河西，河西的人期望迁往河东。在这样种宏观觃 划和市场背景下，大同世界实业股份有限公司瞅准机会，在岚园路口 这块黄金地段