报告编制依据和用途 根据苏园土拍第号苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告， 苏州市房地产业协会苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科 技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销规划设计工 程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发 的房地产开发项目经济评价软件，在深入研究拍卖文件和现场调查的基 础上，通过营销策划初步规划投资估算和经济分析，以及多方案分析论 证，提出了苏园号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参 加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。 五评价指标与决策方法 评价指标 土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限 价，以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。用四个 指标来反映，即土地最高限价，财务内部收益率期望值加权平均值， 财务内部收益率达到基准收益率的累计概率成功的可能性，财务内部收 益率低于的累计概率导致损失的可能性。 土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企业获利能力越差， 所冒的风险就越大反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机 会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本项目评价提供了多个 决策方案，供投资者决策。每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益 率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率，财务内部收益率低 于的累计概率等四个决策指标。见表 决策方法 决策可以按以下步骤进行 企业先确定目标收益率基准收益率，每个企业对获得土地的迫切程度 是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫切程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不样，基准收益率是不同的。 从表中选择内部高限价，财务内部收益率期望值加权平均值， 财务内部收益率达到基准收益率的累计概率成功的可能性，财务内部收 益率低于的累计概率导致损失的可能性。 土地最高限价定得越高，获得土地的机会就均列出了土地最高限价，财务内部收益 率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率，财务内部收益率低 于的累计概率等四个决策指标。见表 决策方法 决策可以按以下步骤进行 企业先确定目内部收益率期望值基准收益率的方案。此时，可能有多 个方案符合条件，则还需要进步通过财务内部收益率达到基准收益率的 累计概率和财务内部收益率低于的累计概率作出决策。 排除风险大的方案，基准收益率的累计概率来最后定夺。 财务内部收益率达到基准收益率的累计概率越大则成功的可能性越 大，但获得土地机会就越小。到底多大才合适，由决策者依据对获得该地块 的迫切程度等因素确定。 收益 率的 累计概率 内部收益 率的 累计概率 内部收益 率小于 的概率 方案 方案二 方案三 方案四 方案五 方案六 方案七 大，关键是价位如何 别墅容积率小，只有在土地价格很低的情况下，才能拥有较大的用户群， 在土地价格昂贵的情况下，如本项目每套独立别墅成本不会低于万元， 只能针对境外和国内极少数客户。别墅有独立别比独立别墅更难销。因此，本项目评价 未考虑联体别墅方案。 多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段的同类住宅高些。 目前市场行情 据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占，城区 金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规 划人口万人。首期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商 业为主体包括金融业和旅游业的中心区第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成 个富有水城特色的居住区和高大小和城市规划的约束。根据规划要求，建筑容 积率小于建筑密度不超过建筑层数层以下绿地率大于。 拟定三个产品方案全部为独立别墅方案独立别墅多层住宅方案 独立别墅多层住宅中高层方案。详见规划设计中的方案比较。独立别墅 多层住宅中高层方案为推荐方案。 初步规划确定的产品规模独立别墅，套多层住宅， 套中高层住宅层，套商业店面房汽车 库，个车位。 三销售价格 独立别墅邻近地块澜韵园二期工程，尚未竣工，幢二层别墅只剩 套，每平方米元。澜韵园土地成本相对较低，若通过拍卖获 得土地，成本般不会低于元，因此，存量土地用完之后，湖边别墅 价位应该还会提高，首期拍卖的苏园地块，虽然尚未开盘，据 传别墅价格将定位在元左右，我们认为价位在元之间很 有可能。因此，本项目评价基本分析，别墅售价取元。 关于多层住宅与中高层住宅之间的价格比较，分析认为，当每平方米土 地价格超过元之后，多层住宅的成本将超过小高层。本地块土地起拍 价已超过元，因此，多层住宅成本高于小高层。小高层使用年限比多 层长，但物业管理费用稍