（终稿）郦景住宅小区新建项目投资立项申报书.doc（OK版）

资金来源 本项目的建设资金主要来自于郑煤集团沉陷治理工程专项资金以及职工筹资。

三可行性研究报告编制目的和依据 编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对地块 的市场价值进行合理的评估。

对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计建筑方案设 计环境艺术设计提出相应的建议。

结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

对项目进行投资分析和风险分析。

新密项目 新郑项目 登封项目对项目决策及其实施的优化提出建议。

通过对市场分析，地块产品的研判，通过不同物业形态的组合方式，综合分析项目 拿地的合理价格区间。

编制依据 荥阳市关于房地产开发公司项目经营的有关政策法规规定 国家郑州市相关设计技术规程规范及规定 本项目有关文件资料技术经济指标 投资估算标准根据建设部房地产开发项目经济评价方法 城市居住区规划设计规划 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 四可行性研究报告研究范围 本项目研究报告主要是依据荥阳市房地产宏观市场的调查研究郑州西环以西项目 的调查研究区域及项目所在地市政生活配套状况调查分析从市场及财务两个层面 对项目进行可行性研究。

旨在对项目可实现价值分析的基础上，进行项目总投资和收入 的模拟，评判项目的投资回报和投资风险，确定地块拿地的合理价格。

五研究方法 假设开发法 目前房地产投资分析最为科学的方法是假设开发法 假设开发法的原理 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。

因此，决定宗土地价格高 低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。

也就是说，我们可以从房价 倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。

地价开发完成以后的总房价开发费用利息利润销售税费购买土地需要缴纳的税费等开发期间的费用 假设开发法的计规范 住宅建筑设计标准 四可行性研究报告研究范围 本项目研究报告主要是依据荥阳市房地产宏观市场的调查研究郑州西环以西项目 的调查研究区域及项目所在地市政生活配套状况调查分析从目前房地产投资分析最为科学的方法是假设开发法 假设开发法的原理 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。

因此，决定宗土地价格高 低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格法的适用性分析 运用假设开发法适用于在未取得土地前，土地的开发条件以及未来的规划设计等均 是未知数的情况下，对地块将来的规划建筑预期售价利润率要求等进行假设，从 而分析拿地的合理价格区间。

定额平均价 目前荥阳市开发成本情况与开发单位和建设单位实力等的加权平均值 参数二销售价格。

根据市场调查根据项目的具体特征，运用比较法进行价格定位， 根据价格定位的结果计算销售收入，并推算价地价，并计算利润率变化对地 价承受范围的影响。

参数四安置面积。

目前按照户，每户计算安置面积，总安置面积 计算。

研究思路框架 六用地概述 项目定位 项目产品组合 项目设储， 拿地的现实性较强。

受地块地段和配套的限制，项目适合开发中档房地产项目，主要用于郑煤集团 户职工的安置，剩余部分作为商品房对周边产业带相关工作管理经营人员以及周边 乡村居民销售。

树种植基地和农牧 场，有少量层建筑物。

地块完整性 地块总计亩，地块基本方正。

宗地区位图绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 地形地貌图 性易燃易爆物品生 产或仓储基地等。

周边景观周围为农田和花木园艺种植基地，无规划的公园游园等，也没有 良好的自然景观，但南水北调工程距离本项目不远。

规划情况近期两三年内，郑州与荥阳体化的建设影响不到本项目，豫龙镇 的规划建设重点在绕城高速的西侧。

大市政配套 道路现状及规划发展 现有道路郑上路，项目出入的主要道路，双向六车道。

规划改造道路由郑上路到达项目地的乡村道路，项目的主要出入道路，约 米，还有项目四周的规划道路，建设时间和建设单位未定。

燃气西气东输郑州天然气门站距离本项目约米，天然气接入便利另外中石化燃气管道从项目东侧通过，如果留置接入口，本项目天然气的接入将 比较便利。

二项目分析 分析项目的优劣势，是对于制定项目的定位和开发战略的基础，通过分析项目的优 劣势和机会威胁，寻找市场机会，利用优势，规避威胁和风险，全面减少项目的劣势影 响。

项目分析 优势 地块距离郑煤集团总部新办公地址较近，便于职工上下班 距离郑州荥阳均比较近，沿郑上路进入郑州市区荥阳市区均比较方便 方便