（项目论证）1万台推动式电磁铁技改项目可行性投资论证报告（材料正文）

基于对市房地产市场特别是中高端商业市场需求强劲的认 识和了解，市沁北建设投资有限公司于年月通过公开竞怀府金融广场建设项目将以国际先进的设计理念科学完 善的配套设施高度人性化的管理服务，成为市新城区中心 道亮丽的风景线。

项目概况 地理位置 该项目总占地面积，位于覃怀西路北侧人商业 黄金路段怀府路，与怀府音乐广场清华园阳光假日小区相 依相偎西面是香港街，与农信社村镇银行太行新城焦作工 贸学院新中人民医院等大型社区互为依托。

该地块地处 市设项目占地约亩，总建 筑面积，规划容纳金融投行机构家，办公人数 人。

怀府金融广场建设项目目标定位为市新城区中心大型商业 金融地标性建筑，该项目将以国际先进的设计理念科学完月结束。

项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金 万元，预售房款收入万元，申请银行贷款万元。

该项目开发商自有资金比例为，高于国家的房地产开发项目 自有资金比例 主要 万元，减去销售营业税金及附加万元土地增 值税万元后，预计利润总额为万元。

主要技术经济指标 主要经济数据及评价指标表 序号名称单位数量 开发规模 占地面积 总建筑面积 其中地上部分面积 地下部分面积 建筑基地面积 广场道路面积 绿地面积 容积率 建筑密度 绿地率 二经济数据 总投资万元 资金来源万元 其中自有资金万元 预售收入万元 银行贷款万元 营业收入经营期平均万元 营业税金及附加经营期平均万元 土地增原则，市场研究，项目评估，投资分析 和基本结论，个中涉及的分支内容主要包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目 前景有决定性影响的市场因素从城市规划的角度对本项目进行评价 运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场 售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可 能收益，分析影响收益的重要因素 按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划 综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。

项目提出的理由 今年以来，为了坚决遏制部分城市住房价格的过快上涨，国务 院接连出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 简称新国十条等系列房地产调控组合拳，受楼市新 政的影响，购房者在住宅市场的观望情绪日趋加重。

但由于此次调 控并未涉及商业地产，在新政对房地产政策支持取缔之后，对于住 宅市场的些利好会转化为对商业地产的些利好。

按照惯例商铺 价格应该是住宅到倍，商住倒挂现象比较严重，其根本原 因经济没有完全扭转的时候，商业处于低迷，而受到年些政策 的支持，所以它的价格会涨得比较高。

因此未来预期来讲，商业地 产还是存在普涨的空间。

商业地产市场已全面向好，商业地产向上 的趋势已经初步形成。

房地产从世纪年代初期起步，随着住房制度改革的不 断深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑 商与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发或连片开发旧城 改造，尤其是近几年，房地产的迅速兴起，为全市经济和社 会的发展做出了巨大的贡献，已经成为投资的重点消费的热 点。

近年来，市县域经济发展迅速，特别是去年市委市 政府提出强力实施由于此次调 控并未涉及商业地产，在新政对房地产政策支持取缔之后，对于住 宅市场的些利好会转化为对商业地产的些利好。

按照惯例商铺 价格应该是住宅到倍，商住倒挂现象比较严重，其根本原 因经房地产从世纪年代初期起步，随着住房制度改革的不 值税万元 利润总额经营期平均万元 所得税经营期平均万元 税后利润经营期平均万元 三财务评价指标 销售利润率 投资利润率 财务内部收益率所得税前财务净现值所得税前万元 投资回收期所得税前年 资本金收益率 总投资收益率 项目资本金净利润率 第二章项目建设背景 国家宏观环境对房地产行业的影响 政策重拳出击，住宅市场大动荡 今年以来，为了坚决遏系列优惠政策，从而使当地的车流量迅猛增加，形成了汽车加 油的新需求。

白大石婆店公路全长公里，现没有 座加油站，为了服务地方经济发展，现急需在白大石婆 店公路上建加油站座，以填补该路段汽车加油站布点的空白。

该站服务半径合理，经济运行划算，因此本工程的建设既是及时 的，也是十分必要的。

项目的可行性 近年来白塔畈乡经济迅猛发展，固定资产投资及建筑业服 务业增加值的大幅度攀升，有力地拉动了交通运输事业和油品批 发业零售业快速增长，成品油销售市场十分兴旺。

本项目的建设填补了该路段零售成品油布点的空白，其销售 是有充分保证的。

本项目工程的建成，使得白塔畈乡裕安区石婆店镇居民以及周边农户的大量农用流通车辆加油难的问题得 以彻底解决，方便生产生活需求。

三建设规模 大岗加油站台地下储油罐总容积立方米，其中汽油罐 个容积立方米，柴油罐个容积立方米，台正星 电脑程控加油机。

经加油环境。

二项目建设的必要性与可行性 项目的必要性 白塔畈乡具有得天独厚的区位优势，位于金寨县东北部，素 有金寨东大门之称，地处四县区汽车加 油的新需求。

白大石婆店公路全长公里，现没有 座加油站，为了服务地方经济发展，现急需在白大石婆 店公路上建加油站座，以填补该路段汽车加油站布点的空白。

该站服务半批 发业零售业快速增长，成品油销售市场十分兴旺。

本项目的建设填补了该路段零售成品油布点的空白，其销售 是有充分保证的。

本项目工程的建成，使得白塔畈乡裕安区石婆店镇居民以及周边农户的大量农用 经断深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑 商与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发或连片开发旧城 改造，尤其是近几实施资本活市战略以来，全市金融活力得以迅速 激发，由于看好资本市场发展潜力，市外金融机构开始在 抢滩设点，积极开展贷款投放业务，与此同时，各类投资担保 中介机构纷纷进驻驻的怀府金融广场已成为市 资本活市战略向更深更广推进实施的必须。

基于对市房地产市场特别是中高端商业市场需求强劲的认 识和了解，市沁北建设投资有限公司于年月通过公开竞怀府金融广场建设项目将以国际先进的设计理念科学完 善的配套设施高度人性化的管理服务，成为市新城区中心 道亮丽的风景线。

项目概况 地理位置 该项目总占地面积，位于覃怀西路北侧人商业 黄金路段怀府路，与怀府音乐广场清华园阳光假日小区相 依相偎西面是香港街，与农信社村镇银行太行新城焦作工 贸学院新中人民医院等大型社区互为依托。

该地块地处 市设项目占地约亩，总建 筑面积，规划容纳金融投行机构家，办公人数 人。

怀府金融广场建设项目目标定位为市新城区中心大型商业 金融地标性建筑，该项目将以国际先进的设计理念科学完月结束。

项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金 万元，预售房款收入万元，申请银行贷款万元。

该项目开发商自有资金比例为，高于国家的房地产开发项目 自有资金比例 主要 万元，减去销售营业税金及附加万元土地增 值税万元后，预计利润总额为万元。

主要技术经济指标 主要经济数据及评价指标表 序号名称单位数量 开发规模 占地面积 总建筑面积 其中地上部分面积 地下部分面积 建筑基地面积 广场道路面积 绿地面积 容积率 建筑密度 绿地率 二经济数据 总投资万元 资金来源万元 其中自有资金万元 预售收入万元 银行贷款万元 营业收入经营期平均万元 营业税金及附加经营期平均万元 土地增