（项目论证）1万吨出口件及结构件项目可行性投资论证报告（材料正文）

年房地产业市场运行情况 房地产业与国民经济协调发展情况 年南昌市预计完成国内生产总值的亿元，较上 年增济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发 展基本同步。

房地产投资快速增长的原因只要是市委是政府拉大 城市筐架扩大投资规模加快基础设施建设政策的推动，加上新 建商品房是热销也刺激了投资的加温平方米，同比增长。

表商品住宅供应量情况表 价格 元平方 米 供应量 万平方米 所占比例 单套面积 平方米 供应量 万平方米 所占比例 其中商品住宅的均价为元平方米，较上年增长 ，全年各季商品住宅的均价分别为第季度元平方米， 第二季度元平方米，第三季度元平方米，第四季度 元平方米，价格走势基本平稳。

表商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价元平方米增幅 商品住宅均价元平方米增幅 居民人均可支配收入元增幅 居民消费价格指数增幅 年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大， 结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。

另外，些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房 价的上升。

从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者 高个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引 起注意。

新建商品住宅购买对象情况 年全市交易量的万平方米商品住宅中，本市居民的 为万平方米，比重达外地居民购买的为万平方 米，比重为。

表购买对象构成情况表 商品住宅交易量 万平方米 按销售对象划分按购房目的分类 本地居民所占比例自住所占比例 外地居民迩的特色果 品，当地的万亩葡萄园成为这里农业的大特色。

乌海地区大地构造属祁连山，吕梁山贺兰山系型背柱构造 的北端。

旅游资源特点比较明显。

乌海市境内，自然景观荟萃了高山黄河沙漠草地河 滩田园及岛屿等。

有米长，高达百米，平均宽度米的奇 峡谷在市内公里黄河的流经中，有长满胡杨树的胡杨岛有地貌独特，历史文化积淀。

深厚的兔岛有占 复 上海金厦房地产有限公司签定的国有土地使用权出让合同 南昌市规划设计院沿江东路沿线控制性详细规划 上海同济大学建筑工程学院设计研究院风华盛世项目初步 规划方案 原江西第四建筑工程公司地质勘测资料 南昌市城市规划局南昌市土地使用变更通知书 省审计事务所验资证明 中国建设银行江西分行资金证明 国家计委建设项目经济评价方法与参数第二版 建设部房地产开发项目经济评价方法 国家计委投资项目可行性研究指南试用版 可行性研究报告研究范围 根据风华盛世项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作 范围主要是住宅市场分析及营销战略建设规模及功能，住宅及公用 工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业 政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通 过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件 具备。

针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和 南昌市已有部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住 宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分 析结果表明，项目经济效益可行。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在 下步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进步的市 场调研，尤其是面积较大的商品房，如行性研究报告研究范围 根据风华盛世项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作 范围主要是住宅市场分析及营销战略建设规模及功能，住宅及公用 工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评解决，现场建设条件 具备。

针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和 南昌市已有部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住 宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路，如完全作为住宅，要根据市场变 化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划， 加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

高层户型 平方米户 平方米户 平方米户 平方米户 户型平方米两房 户型平方米三房 户型平方米三房 户型平方米四房 多层户型 平方地万亩，南北 两座沙山遥相呼应的金沙湾有集草地沙漠芦苇树林为 身的明清古驿站马堡店。

人文景观有建于年乾隆年的满 巴拉僧庙古汉城遗址，古汉墓明代烽火台等。

其次，乌海市 的葡萄，也在区内外享有盛誉，同是道亮的风景线。

目前已开发的有卓子山岩画，金沙湾生态旅游区，奇峡谷 满巴拉僧庙大禹码头胡杨岛黄河度假村马堡店生态旅游 区等景区。

乌海市旅游业发展潜力巨大，开发前景广阔，已形成绿洲 城市的雏形。

二金沙湾生态旅游区概况 金沙湾生态旅游区位于乌海市政府所在地海勃湾区城北 公里处，与国道机场路京藏高速公路相邻。

景区西濒黄河，东枕卓子山脉，北拥草原浩特。

此处沙丘连 绵，植被珍稀，因其沙色金黄而被人们称为金沙湾。

该景区 总面积约公顷，具有典型的荒漠特点，沙生植物中有国家 级和二级保护植物四合木沙冬青沙霸王沙拐枣唐口特 白刺，蒙古扁桃等，是处集沙山水为体的大型生态旅游 区。

二项目建设的必要性 乌海市金沙湾生态旅游区自年开工建设以来，已投入 资金多万元，基本完成了景区中心活动营地基础设施的建 设。

景区于年月正式投入运营以来，成功举办了乌海市 两届沙漠旅游文化节全国沙漠越野车场地赛等活动，取得了较 好的经济效益和社会效益。

为加快旅游区发展，聘请北京慧士咨 询中心中科院地理科学与资源研究所编制的乌海市金沙湾产 业综合型旅游项目详细规划现已完成，并于年九月通过 专家评审会评审，将于年正式开始实施。

乌海市金沙湾生态旅游区的建设得到了内蒙古自治区旅游 局，发改委乌海市委市政府的大力支持，已被乌海市政府列 入十五规划，并被乌海市团委列为全国青少年生态教育基 地。

是乌海市十五期间要全面建成的唯的生态旅游区。

几年来旅游区的各项沙冬青沙霸王沙拐枣唐口特 白刺，蒙古扁桃等，是处集沙山水为体的大型生态旅游 区。

二项目建设的必要性 乌海市金沙湾生态旅游区自年开工建设以来，已投入 资金多万元，基本完成了景区中中心中科院地理科学与资源研究所编制的乌海市金沙湾产 业综合型旅游项目详细规划现已完成，并于年九月通过 专家评审会评审，将于年正式开始实施。

乌海市金沙湾生态旅游区的建设得到了内蒙古自治区旅各项建设得到了较大发展，但由于受资金等多方 面影响，各种配套设施仍然滞后，极大的制约了旅游区的经营和 发米户 平方米区用地面积平方米 民建用地 公建用地 道路用地 公共绿地 居住区用地 市场调研分析 南昌市房地产市场运行情况分析 今年以来，在宏观经量与增量相互拉动，房地产业进入 具有南昌自身特点的新轮快速增长期。

年房地产业市场运行情况 房地产业与国民经济协调发展情况 年南昌市预计完成国内生产总值的亿元，较上 年增济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发 展基本同步。

房地产投资快速增长的原因只要是市委是政府拉大 城市筐架扩大投资规模加快基础设施建设政策的推动，加上新 建商品房是热销也刺激了投资的加温平方米，同比增长。

表商品住宅供应量情况表 价格 元平方 米 供应量 万平方米 所占比例 单套面积 平方米 供应量 万平方米 所占比例 其中商品住宅的均价为元平方米，较上年增长 ，全年各季商品住宅的均价分别为第季度元平方米， 第二季度元平方米，第三季度元平方米，第四季度 元平方米，价格走势基本平稳。

表商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价元平方米增幅 商品住宅均价元平方米增幅 居民人均可支配收入元增幅 居民消费价格指数增幅 年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大， 结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。

另外，些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房 价的上升。

从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者 高个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引 起注意。

新建商品住宅购买对象情况 年全市交易量的万平方米商品住宅中，本市居民的 为万平方米，比重达外地居民购买的为万平方 米，比重为。

表购买对象构成情况表 商品住宅交易量 万平方米 按销售对象划分按购房目的分类 本地居民所占比例自住所占比例 外地居民迩的特色果 品，当地的万亩葡萄园成为这里农业的大特色。

乌海地区大地构造属祁连山，吕梁山贺兰山系型背柱构造 的北端。

旅游资源特点比较明显。

乌海市境内，自然景观荟萃了高山黄河沙漠草地河 滩田园及岛屿等。

有米长，高达百米，平均宽度米的奇 峡谷在市内公里黄河的流经中，有长满胡杨树的胡杨岛有地貌独特，历史文化积淀。

深厚的兔岛有占