此经过， 其中包括机场专线。 酒店周边小型招待所客房数量在间以内主要集中在湖北 路河南路和泰安路，共约家。酒店周边米内，小型社会餐 饮店众多，经营面积小，服务质量差，管理不规范。大型的商场有百 盛发达商厦国贸商厦东方贸易大厦等高档名品和华联中 低档品牌，周围还有火车站地下小商品城中山商城地下商业街 小商品市场等主要经营旅游纪念商品和低端商品。酒店周边的企事业单位有青岛市公安局青岛市科协青岛广电影视艺术专修 学校等，周边企事业单位较少。有旅行社数家。主要景点有栈桥风景 区小青岛天主教堂民俗博物馆教堂原德国总督大楼等。 三竞争对手分析 根据鹰谷万怡的规模和地理位置，我们选择了周边公范围内具 有定代表性的酒店和餐饮进行初步对比，具体情况如下 酒店 序 号 酒店 名称 距 离 规模 房价 门市价 优势劣势 加州 风情 大酒 店 约 米 客房套其中 间全海景观景 房 宴会厅平米 个海悦宴会大厅 容纳人多 功能厅容纳 人 市景商务房 标准房 海景商务房 功能设施 比较完善 面对大海 环境相对幽 静 服务般 设备设施 般 菜品特色 不突出 青岛 爱琴 约 商务套房大床 房标准房余套 套房 大床房 有海景房 阳光餐厅 房间设施设 备般海商 务酒 店 米阳光餐厅主要经 营自助早餐，餐位数 ，可以观海 标准间 能观海酒店服务 般 青岛 贝蒙 特宾 馆 约 米 客房套 经营自助早餐，餐 位数 标间 房价较便 宜 地理位置 优越 服务般 设备设施 较差 没有会议 室 维多 利亚 广场 约 米 酒店式公寓 层，中庭会所 层 餐饮二楼中餐 厅地下室第层美 食城 停车位个，地下 个，地上个 在建 服务功能 齐全 地理位置 优越 在建 二餐饮 序 号 店名 距酒店 距离 米 般 菜品特色 不突出 青岛 爱琴 约 商务套房大床 房标准房余套 套房 大床房 有海景房 阳光餐厅 房间设施设 备般海商 务酒 店 米阳标间 房价较便 宜 地理位置 优越 服务般 设备设施 较差 没有会议 室 维多 利亚 广场 约 米 酒店式公寓 层，中庭会所 层 米 人均 消费 水平 优势劣势 勇丽 美食 海鲜 城 元 中高档装修 服务比较周到，能够 注意细节 菜品质量较好 停车方便 位于青岛市公安局 对较大 酒店中餐厅融海鲜 粤菜鲁菜为体。 服务水平 般  肯德 基 元 装修较好，服务质量 标准 出品速度快，食用方 便 品牌深入人心，被大 众接受 会餐饮，规模较小，主要是家庭式管 理方式，故未纳入对比范围。 四分析 根据以上分析，从酒店的经营环境竞争对手来看，该项目存在 以下优势及劣势 优势 地理位置优越 鹰谷酒店功能齐全 鹰谷万怡酒店处于正常营业，拥有间客房，餐位的中餐 厅，餐位的西餐厅，餐位的红吧，个会议室，餐位的大堂 吧，并有员工餐厅员工宿舍和员工洗澡间，酒店功能齐全，物业配 套设施相对完善火车站广场东北方位，而青岛火车站出站口在广场西南角，源停留时间 较短，造成酒店聚客能力先天后天不足。 酒店周边道路狭窄，停车位少 酒店周边的湖南路泰安路兰山路都是单行线，道路较狭窄， 酒积产出较低，运营成本较高且二期建筑单层面积过小，总体容 量有限，不利于商业布局和提升竞争力并且部分客房只用木板做成 割断，造成客房功能区面积狭小，有拥挤感部分大床房，床宽只有 米。 餐饮激烈客源市场分流情况严重。 五经营收益预测 历史数据分析 由于酒店年开业，年局部装修，所以没有个完整年度的数据供参考，只能通过些月份的数据推断年度数据。 收入状况 酒店的收入主要来自于客房收入，餐饮收入，租赁收入，会议收 入以及其它收入。 鹰谷万怡管理方也提供了组相关数据见附表，但数据真实 性值得进步考察，所以以下关键数据如平均房价，平均入住率， 上座率，餐饮人均消费，单位租金等都是基于所提供数据，周边市 场调研做了相应调整而给出的年年收入成本费用利 润状况。其中二楼的餐饮早餐收入放到客房收入里。 客房收入 年度日期 客房数 量 平均 入住 率 平均房 价 月均营 业收入 年均营业 收入 年度 淡季 旺季 总额 年度 淡季 旺季 总额 平均年收入 餐饮收入年类型 餐位数 量个 时间 段 上 座 率 人均消 费元 月均营 业收入 年均营 业收入 西餐 厅 午餐 晚餐 红吧 午餐