项目功能 本项目为两幢层的高层建筑，底层建设配套商业，并以居住 为主的社区。 项目的主要经济指标 根据建筑设计公司设计的青春驿站酒店公寓方案设计重庆 市渝北区城市规划管理局关于青春驿站酒店公寓方案设计的批 复确定本次可行性研究报告的主要技术经济指标。详见表 项目投资与经济效益 项目建设投入总资金为万元，其中工程费为万元，工 程建设其他费为万元，预备费为万元，建设期利息为 万元。 项目销售收入为万元，净利润为万元，项目财务内 部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期 为年。 不确定性分析虽然在总投资上升或销售价格下降的情况下，项目的收 益水平随之下降内部收益率为和，项目的 抗风险能力较强。 主要技术经济指标 表单位平方米 序号项目名称建筑面 积 说明 基地面积以土地部门批准定界面积为准 总建筑面积包括地下建筑面积 地上建筑面积 住宅建筑面积 配套商业面积 地下建筑面积 地下车库面积 容积率 建筑密度 绿化率 集中绿化率 汽车泊位地下停车 结论与建议 项目以社会效益与环境效益为出发点，经过对经济效益的分 析，拟建项目是可行的。 经过敏感度分析比较，拟建项目对于投资和销售价格的敏感 性均不是很大。相比较而言，项目对销售价格的敏感性比投资的敏感 性略大些，故应努力加强营销。 项目总体效益较好，风险不大。 第二章市场分析 市场调查 据重庆市统计局统计，年前个月房地产开发投资额增长， 但商品房销售面积同比下降适合中低收的收 益水平随之下降内部收益率为和，项目的 抗风险能力较强。 主要技术经济指标 表单位平方米 序号项目名称建筑面 积 说明 基地面积以土地部门批准定界面积为准 总建筑面积会效益与环境效益为出发点，经过对经济效益的分 析，拟建项目是可行的。 经过敏感度分析比较，拟建项目对于投资和销售价格的敏感 性均不是很大。相比较而言，项目对销售价格的敏感性比投资的敏感 性略低收入家庭的小户型经 济适用房则有所增加。今年月，经济适用房竣工面积万 平方米，同比增长。数据表明开发商对房屋供给结构进行了调 整，加大了平方米以下和经济适用房的建设。 本项目建筑内容主 年重庆市青年单身住宅消费呈现整体稳步上升态势。尽管 受宏观调控的影响，房市的交易情况日益理性化，且青年单身住宅的 价格比大户型的价格高出，但是，青年单身住宅市场的 需求和供应依然呈现月的需求呈现不断上升的趋势。 项目名称需求量平方米 月 海德盛世 金香林 木鱼石 水木年华 重庆市青年单身住宅价格调查 项目名称面积平方 米 单价平均楼价，达左右，而 且所占成交比例在不断上升，成交价格也提升明显。 三市场预测 重庆市青年单身住宅需求趋势 根据重庆市国民经济和社会发展有关计划，三千多万人口的重庆 市作为西部大开发接受意识非常强烈，提前买房，拥有 片属于自己的天地比什么都重要。而科技工业园区对年轻人的吸引力 又在不断加强，批又批刚走出校园的精英人才不断补充新鲜血 液，买房不愁以后易手，或者转卖，或者代先有足够存 款才考虑置业的落后，崇尚边还贷款边享受的生活方式。 调查表明，年轻白领购房时大多数倾向买交通便利距离市中 心近的房子。既然本项目开发了适合他们的楼盘，他们又何必舍近求 总面均价 水木年华小户型总面均价 大户型 项目定位业态定位 住宅业态定位本项目建设主要以为当地的和外来的单身青年提 供中高档住宅为主，在实质和形象上达到中高档品位要求，并与地区 发展相结合，发展成个性特色鲜明以居住为主的高档次建筑社区。 配套商业定位 为了让小区形成兼具居住和商业配套功能的综合性社区，项目主 要建设内容除住宅外，还辅以配套的商业设施作为整个社区使用功能 的补充。因此，本项目的配套商业的主要业态可设置为大型超市 餐饮服务等。 价格定位 根据本项目所处的位置和周边的市场调查，并分析了经营对象对 产品总价的承受能力，本项目住宅价格在元左右平方米，配套 商业用房出租价格为元平方米天，车位出售价格为万元车位。 客户群分析 住宅客户群 本项目属渝北区环保改造地块，项目建设的出发点就是为重庆青 年提供优质的中高档小户型住宅，加快区域经济发展。因此，项目建 设完成后的住宅部分主要客户群如下 市区职业青年轻轨号线沿线 专县进主城区工作的青年人士 重庆江北机场的青年职员