收益率税前 内部收益率税后 投资回收期年动态 投资回收期年静态 新增岗位个 建设期年第章项目建设背景及建设的必要性 项目的提出背景 住房是居民的基本生活需求。十五以来，我国房地产市场发展十分 迅速，呈现了过热的趋势。在国家对房地产调控不断加强的前提下，全国商 品住房价格涨幅虽然总体趋缓，但部分大城市房屋价格上涨仍然过快，群众 对于稳定房价完善住房保障体系的呼声日益强烈，年，美国房地产次 级债危机爆发，接着演变成了年席卷全球的金融海啸，从年年底开 始，中国房地产市场开始调整，年下行速度开始加快，下滑幅度加大，房地 产价格也随之开始回落。线城市的房地产价格出现了定幅度的调整，房 地产成交量也很低迷，总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。国务 院总理温家宝在年两会作政府工作报告时指出，促进房地产市场稳定 健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地 产投资，推动房地产业平稳有序发展。加快落实和完善促进保障性住房建设 的政策措施，争取用三年时间，解决万户城市低收入住房困难家庭和 万户林区垦区煤矿等棚户区居民的住房问题。对住房转让环节营业税， 按不同年限实行有区别的税收减免政策。促进普通商品住房消费和供给，加 大对中小套型中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场 和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房 市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。帮助进城农民工 解决住房困难问题。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努 力实现住有所居的目标。 青岛城市建设新路线确定，实施依托主城拥湾发展组团布局轴向辐射的城市空间战略，确立了实施主三辅多组团拥湾发展的战略 构想。这个规划的最大特点是使城区土地和海景房得到盘活，使老工业搬迁 改造将在四方和李沧创造出几十平方公里的土地，两者加起来将达平方 公里，如果加上红岛等环湾地区，则将盘活平方公里的土地。这对青岛 城市发展提供了巨大的空间。并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中 心产业核心基地和高新园区，重点打造四方国际邮轮港区海云庵商贸文 化旅游区，北岭商贸居住休闲区高校都市科技产业区沧口商贸居住区 红岛新城区和北部高新区七大板块。新政策最不同于以前政策就是不再提及 滨海大道，政策支持主要转向胶州湾畔，这对滨海大道两侧的楼盘将产生 定的不利影响。 依据青岛市委市府环题。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努 力实现住有所居的目标。 青岛城市建设新路线确定，实施依托主城拥湾发展组团布局轴向辐射的城市空间战略，确立了实施主三辅多组团拥湾地。这对青岛 城市发展提供了巨大的空间。并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中 心产业核心基地和高新园区，重点打造四方国际邮轮港区海云庵商贸文 化旅游区，北岭商贸居住休闲区高校都市科技产业环湾保护，拥湾发展的战略部署和将青岛盐 区建成青岛北部新城区核心区的布局，未来几年周边将崛起人口为万 的新城区。现该项目南临的高新区新产业团地全面进入招商引资高峰期，园 区各种配套设施齐全新运行机制改善投资环境为保证，与 时俱进奋力拼搏，扎实工作，呈现出朝气蓬勃快速推进的大好局面，随 着年亿的饱和性投入，年年底到年，高新区核心区 条线路全面贯通，企业的不断进入，人员不断增多出的具体行动，也是该公司融入青岛发展大环境抓住契机，搭建长 远发展新平台不断壮大综合实力的重大举措。 项目建设的意义及必要性 胶州湾北岸高新区拥有巨大发展潜力。 胶州湾北岸高新区位于胶州湾机场公里，紧邻环胶州湾高速公路 济青高速公路胶济铁路等交通主干线，物流方便快捷。区内已具有定产 业基础，目前落户产业项目个，预计总投资亿元，产业领域涉及电 子信息新材料先进机械制造海污水处理能力万立方米日，供电总容 量近千伏安，供热能力近吨小时，天然气供应能力万立方米日， 具备承接项目的基本条件。市委市政府为胶州湾北岸高新区的发展营造了 良好的政策环境，赋予高新区更 虽然胶州湾北岸高新区产业发展具有很多有利条件和良好机遇，但也面临着些亟待解决的突出问题和制约因素，主要有全市高新技术产业整体 水平有待提升，高端龙头项目不多，拥有自主知识产权的高新技术产业，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从年年底开始，中国 房地产市场开始调整，年下行速度开始加快，下滑幅度加大，房地产价格也 随之开始回落。从区域上看，以深圳广州为代表的珠三角城市最先开始调 整，接着长三角华北中西部也开始调整。 通过区域研究可以发现东部地区深度调整。其中珠三角地区全国房价 重灾区，今年以来，房价已下跌长三角地区今年以来，成交量巨 量萎缩，第三季度出现价格拐点环渤海地区各城市分化，北京下跌空间较 大，沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降，房价开始小幅下跌，武汉形势 比较严峻。 同时低迷市场中，依然有四类楼盘实现热销第类，打折力度较大的知 名企业的大盘，比如恒大万科富力等。第二类，超小户型单身公寓。第三 类，近郊经济型房源。第四类，综合类特色产品，比如万达开发的综合性商业 项目。 今后两年我国房地产市场走势也不乐观年房屋成交量同比 年出现大幅下滑，估计萎缩成，但由于全国房价拐点出现在第三季度，因 此年全年房价同比年，依然呈正增长，不过涨幅将由年的 商品房大幅回落到左右。至于年，全国房屋成交量将依