（终稿）马优良马匹饲养、繁育、驯教新建项目投资立项申报书.doc（OK版）

涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担依法属受让 方应交纳的由乙方承担。

如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担。

地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在万元人民币之间，其中市场正常价 位点应在万元，扣除土地转让契税，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。

对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元平方米 地块投资价值 对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表所示。

综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区当地 价在万元人民币之间时，即进入投资风险区超过万元后，将进 入高风险区，投资者需慎重考虑。

表宗地投资财务效果指标 项目地价为万元地价为万元地价为万 元 投资利润率 税后利润万元 内部收益率 财务净现值万元 投资回收期静态年 投资回收期动态年 研究方法 剩余法求地价 运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为 地价房地产建成价格建筑费专业费租售费用税费利润 该方法的操作程序如下 研究待估宗地的基本情况 选择最佳开发利用方式 估算开发后的房地产价格 估计建筑费专业费利息税费租售 费用和开发商应得的利润 求地价 运用建设项目经济评价方法与参数进行宗地的财务评价 建设项目的财务评价般分两个层次，即全部投资的财务效果评价和自有权益过万元后，将进 入高风险区，投资者需慎重考虑。

表宗地投资财务效果指标 项目地价为万元地价为万元地价为万 元 投资利润率 税后利润万元 内部收益率 财务建筑费专业费租售费用税费利润 该方法的操作程序如下 研究待估宗地的基本情况 选择最佳开发利用方式 估算开发后的房地产价格 估计建筑费专业费权益资 金的财务效果评价。

全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金包括全部借贷资金 和权益资金作为计算基础，考察项目的盈利能力。

由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还进行方案的选优。

自有权益资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的 两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投 入的权益资金的盈利能力能 力通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率投资回收期 财务内部净现值以及投资利润率等指标。

由此来判断该宗地投资在财务上的可 行性。

研究依据广东省房地产开发各类管理费用标准 中国人民银行存贷款利率 广东统计年鉴 搜房网确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅住宅 总建筑面积， 住宅规划为户，平均每套面积为左右，规划户数户。

计划 规划为栋层住宅其中首层架空绿化，住宅总基底面积计。

，均按层考虑，占地计。

停车位 基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含别墅用 户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考虑，车库规划 面积位，低层为元，停 车位为便于计算，全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入为 万元。

具体测算详见附表。

地价成本测算 根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞争程度， 取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为，正常期望投资回报率为，市场 投资回报率的上限为。

则该宗地的地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。

扣除宗地转让契税，则得该宗地的竞投报价范围为万元，正常市场 水平竞投报价为万元。

具体测算详见附表。

项目财务评价 由于香蜜湖宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的市场 期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。

项目盈利能力分析 税金计算见表 因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。

而土地增值税 是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的级超额累进税率来计算征收 的，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。

根 据房地产行业的般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入的左右。

损益