容积率 建筑密度 绿化率 各类用途建筑面积构成 全部商业店面建筑面积 第二章市场分析与营销战略 天津商业市场分析市场运行特点 项目采取带租约产权商铺，年均租金收益率，福盛 地产在项目规划建设过程中已经开始强力招商，目前项目刚开 始销售，已经开始招商，为投资者租金回报给予强大保证。通常 商业物业投资国际惯例为年收回成本年租金收益率约。 而福盛盈门采用年委托经营管理，年平均租金收益率， 远高于国际惯例。第年，年租金收益率率第年， 年租金收益率第年，年租金收益率。项目全国首 创家居体验馆，集楼盘样板间展示家居装饰产品展示家居装 饰新品发布消费者现场体验四大功能为体。打造武清主 流户型实景样板间，让开发商以最快速度将产品推向市场让家 装消费者最真实的看到装修效果。家居体验馆同时引进专业装饰 顾问团队为业主装修设计出谋划策。 商业品质决定投资价值，福盛盈门作为武清城市新中 心首个大型商业项目，凭借高端的商业环境，合理的功能分区， 科学的业态组合，流的运营管理，细致的售前售中售后服务， 周全的消费者权益保障同时坐享近百万消费人群，形成特色鲜 明又具有极强生命力与获利的主题型城市商业广场。年 月日全面开业后，福盛盈门将是武清购物餐饮休闲会 友的首选去处。 引入商业模式，把系列的零售商店服 务机构组织在起，提供家居卖场大型超市餐饮商务休闲酒吧金融等各种服务的站式消费服务。同时，项目采用全室 内集中式物业形态，充分注重消费体验，让所有消费都处在舒适 的环境中。年前，武清区累积交房量可达万套，将产生 亿家装消费市场。福盛盈门应时而生，满足了武清区对区域 位臵好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物 环境舒适的大型家居装饰卖场的需求。此外，福盛盈门开设美食 广场酒吧风情街，也填补了武清行业空白。 市场供给分析 土地供地。控制增量，盘活存量。未来天津市对增量土地 的供应会有所控制，而更多地盘活存量土地。 热点区域。由市区向周边分散转移。未来几年，武清区将在 城市外延以西拓南扩为主，在城市内涵方面注重提升城市品位， 加快旧城改造。 投资开发。投资开发继续稳定增长。市场供应大幅放量。 武清区建设新区的开发投资格局巳逐渐成型 市场需求分析 资料显示，武清区，年开工面积万平方米 年开工量万平米，年开工量万平米，至年 全区竣工面积万平方米以上。武清巨大的住宅开工量和交 房量形成数百亿家居消费与商业消费需求，迫切需要区域位臵 好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物环境 舒适的大型家居装饰卖场大型消费商业氛围。销售价格分析 稳定上扬，但涨幅趋缓。随着房地产开发的原材料钢材水 泥等建材的提价，土地招拍挂后成本的提升以及设计规范条 件城市基础设施配套费以及产品品质的提升等将从成本上影响 着房价商业店面价格因此，武清未来的房价仍会继续上涨，房 价上涨带动商业店面价格上涨，因此，未来房价将更加趋于理性， 增幅趋于平缓。 项目定位 商业定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市餐饮 休闲酒吧金融中心等为体的新型购物场所。家居装饰广场业 态包括卫浴陶瓷橱柜厨具家居家纺家用电器实木家具 灯饰五金软装日用儿童家居家居体验馆等。硬件配臵方面 公共区域采用酒店式装修配备大型展示屏客货电梯系统 电子导购系统统收银系统智能安防系统等五星级标准，全 打造精品市场场大型超市餐饮商务休闲酒吧金融等各种服务的站式消费服务。同时，项目采用全室 内集中式物业形态，充分注重消费体验，让所有消费都处在舒适 的环境中。年前，武清区累积交房量可达万套，将产生 了武清行业空白。 市场供给分析 土地供地。控制增量，盘活存量。未来天津市对增量土地 的供应会有所控制，而更多地盘活存量土地。 热点区域。由市区向周边分散转移。未来几年，武清区将在 城市外延区，年开工面积万平方米 年开工量万平米，年开工量万平米，至年 全区竣工面积万平方米以上。武清巨大的住宅开工量和交 房量形成数百亿家居消费与商业消费需求，迫切需要区域位臵 好，物业形态佳，商及设计规范条 件城市基础设施配套费以及产品品质的提升等将从成本上影响 着房价商业店面价格因此，武清未来的房价仍会继续上涨，房 价上涨带动商业店面价格上涨，因此，未来房价将更加趋于理性， 增 灯饰五金软装日用儿童家居家居体验馆等。硬件配臵方面 公共区域采用酒店式装修配备大型展示屏客货电梯系统 电子导购系统统收银系统智能安防系统等五星级标准，全 打造精品 商业店面平均元 价格战略为跟随战略。营销策略 本项目工程应买施多方位销售策略。根据现代营销观念，应 把市场营销作为开发经营主线，将其渗透到从互项到售后服务的 全过程。 增强品牌意识，形成多线网络，以直销为王，积极 发展中介租赁或两者相结合的多元化销售之路，动员各方面的 力量参与促销。 ④配合多样化的促销工具 利用媒介展开宣传攻势，包括大量的正面报道和广告。 联谊活动先 租后买展示会折扣等。 提高销售人员的营销水平，增强分析市场行情和摸透顾客 心理的能力，讲究谈判艺术，通晓营销术。 争取与银行合作，获取较大额度的产权抵押贷款，使购房者能够强企业大型工业区，因 此，项目的位臵十分优越，其周边的商贸文化居住环境极佳。 交通方便。西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相 通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武清北出口，南接武清传 统商业中心，交通十分便捷。 建设场区五通条件。目前地块内的供水供电 供气通讯场地的条件已具备，周边的基础设施条件日益完善， 建设时方便引入。 土地征用情况。以土地出让方式取得。 建设地址上的没有拆迁安臵。 第四章建设规模及基本数据根据项目的建设内容特点功能要求以及场址的地形等实 际情况，确定项目用地面积总建筑面积。项目用地已 经由天津市武清城乡规划局地字第号建设用 地规划许可证认定。该项目委托天津天堪建筑设计院规划设 计，确定建设规模为建筑总面积。其中地下室面积为 规划理念及原则 规划理念福盛地产秉承倾心打造，用心经营，全心服 务的开发理念，致力于商业地产住宅城市综合体等投资理的内容主要是做好房屋修缮计划房屋修缮技 术管理质量管理施工管理资金管理设备管理主要包括使 用管理维护养护管理安全管理技术