目优势分析项目劣势分析 本项目位于老市区厦港片区及鹭江道片区的结合处，毗邻思明 区政府办公大楼，可享有部分行政便利。 有个路次的公交班车经过门前，分钟行程以外的大生里车 站有个路次的公交班车经过，公共交通情况尚可。 框架式的钢混仓库空间结构及独门独院的围合式库区，较便于 重新规划整改和管理。 项目产权清晰，有大型国有企业实力背景。 到达本项目需途经的路名繁多且道路曲折，区位概念极其模 糊，交通虽可到达却很不便利。 从轮渡往演武大桥方向的通道在海军码头处被单向隔离，明显 断绝了本项目与鹭江道片区中山路商圈的有机联系。 周边除几个在建高层商品房项目外，多为老式骑楼建筑，且大 多破旧且人气不旺，基本无商业氛围。 本项目原为仓储用地，要申请建筑物使用功能和土地用途变 更，其申办手续极其繁琐。 本项目属带租约物业，正式清场交房日期不明确 项目机会点分析项目威胁点分析 建设中的成功大道机场高速路将有条匝道和民族路对接， 能化解部分车流不畅现象。 鹭江海景花园二期成功花园及周边商业项目的陆续推出，将 在定程度上带动本区域的人气及商业气息。 该项目业主高层领导班子实干开明，对盘活此项目富有远见。 班驳破损的主体外墙不符合厦门市抗震等级标准的主体建筑 结构只设置到外墙且管道老化严重的消防设施简陋的环保 排污设施已严重破损的路面还有水电的增容„„本项目的改 造费用极其惊人。 租赁使用年限偏短，若因政府收储地块拍卖等原因导致 合同期内不能继续使用该物业，承租人和投资者将损失惨重, 处于居民区，对环保噪音排污„„处理要求高，限制了 项目改造的业态选择和经营。 二厦门写字楼市场调研分析 厦门宏观房地产经济形势 年上半年，全市商品房销售面积万平方米，比去年同期增长实现商品房销售额亿 元，增长，全市房地产业增加值比去年同期增长，增幅比去年同期提高个百分点，占第三产业增 加值的，对全市生产总值的贡献率为，直接拉动增长个百分点。 二写字楼市场发展态势 年以前，厦门写字楼市场处于极度低迷状态，很多开发商都千方百计地将原办公用途的土地变更为商品房 住宅进行开发销售，政府也尽量减少写字楼用地的审批 进入年，九洲大厦的成功拍卖百老汇用地及写字楼用地的推出，引起了社会各方对写字楼的 关注 随着年月日厦门住宅禁商令的颁布，厦门写字楼市场迎来由低迷走向繁荣的重大转折点。根据厦 门市建设与管理局统计数据表明，截止到今年第季度，厦门写字楼空置面积为万平方米，仅占商品房总空置 面积的，与去年同期相比有大幅度下降。写字楼市场出现租售两旺的喜人局面。 三相关政策对厦门写字楼的影响分析 相关政策结论影响 政府出台的有关大力发展厦门总部经济 带的政策 客观上对于厦门写字楼的发展是个巨大的推动，将带动厦门写字楼需求 量的扩大，金尚路鹭江道观音山五缘湾等新商务办公空间的规划， 就是对总部经济带崛起的最佳诠释。 厦门政府关于大力吸引外资，促进厦门第 二第三产业发展的政策 随着投资厦门企业的不断增多，从宏观大背景上，为厦门写字楼发展创造 了个利好的局面，使无论是高端中端或是低端都有了各自发展的空间 厦门政府出台的住宅禁商政策 政府利用行政杠杆直接刺激墙不符合厦门市抗震等级标准的主体建筑 结构只设置到外墙且管道老化严重的消防设施简陋的环保 排污设施已严重破损的路面还有水电的增容„„本项目的改 造费用极其惊人。 租赁使用年限偏短，若字楼市场调研分析 厦门宏观房地产经济形势 年上半年，全市商品房销售面积万平方米，比去年同期增长实现商品房销售额亿 元，增长，全市房地产业增加值比去年同期增长，增幅比去年同期提高个途的土地变更为商品房 住宅进行开发销售，政府也尽量减少写字楼用地的审批 进入年，九洲大厦的成功拍卖百老汇用地及写字楼用地的推出，引起了社会各方对写字楼的 关注 随着年月日厦门住宅禁商下降。写字楼市场出现租售两旺的喜人局面。 三相关政策对厦门写字楼的影响分析 相关政策结论影响 政府出台的有关大力发展厦门总部经济 带的政策 客观上对于厦门写字楼的发展是个的政策 随着投资厦门企业的不断增多，从宏观大背景上，为厦门写字楼发展创造 了个利好的局面，使无论是高端中端或是低端都有了各自发展的空间 厦门政府出台的住宅禁商政策 政府利用行政杠杆直接 结论随着厦门海湾型城市建设和建设海峡西岸经济区中心城市发展进程的不断深化，厦门经济增长速度将得到 持续的提高，城市竞争力也在未来日显突出。正是在这种良好的宏观经济发展的形势下，大量的投资进入厦置功能区域大概可划分为鹭江道板块湖滨北路板块火车站富山板块吕厝 江头板块湖里东渡板块及筹建发展中的金尚路观音山五缘湾总部经济带板块。严格的说，本区域在行政区域上属块之外。成为商务写字楼必须具备的三个条件处于城 市的中央商务区有浓厚的商业氛围是人流聚集的地方在这里完全不具备。 以本项目为中心的方圆米内，除了建设中的厦门第广场，写字楼市术品展示画展摄影展车展的绝妙场所。 空中商务会客厅舒适气派的企业第二商务客厅 ◇顶层设有高品位的会所式商务休憩厅及大型空中露台，可以纵览鼓浪屿和鸿山公园美景。 环型停车场免除您停车难的后顾之忧 ◇拥有近个车位的大型地上停车场，让您的爱车进退从容。餐饮配置从此爱上员工食堂的可口饭菜 ◇特设写字楼员工餐厅，提供卫生经济的餐饮服务 小时温馨便利店满足您随时随刻的消费需求 ◇全天候不打烊，真便利, 智能化系统产品差异化魅力化包装 ◇之智能化系统 通讯传输智能化楼宇自动化办公智能化 三概念性改造方案附图示暂略„„ 正立面外观改造方案 外墙改造方案 接待大堂电梯前室改造方案 公共通道改造方案商务中心会议室洽谈室改造方案 空中商务会所观景平台改造方案 消防环保水电改造方案 立体办公空间效果示意图 四目标客户群定位 最适用商