沙洲大 桥，即可进 入广州市四 通八达的立 体交通网。 项目所在地 广佛高速路 内环路 环城高速路 与南海市之间的交通 路径地块西部，有条紧邻的镇级公路，沿此公路向南约五分钟 车程可到达黄岐街办，向北十二分钟车程可到达里水镇中心区。 路径二从地块南部出发，穿过工业开发区，沿高速公路旁辅道约三 项目所在地 分钟车程 通往里水镇 分钟车程通 往黄岐街办 沿广佛高速公路可在十五 到三十五分钟内到达南海 市各镇中心区。 自本项目出发，三 分钟车程上沙贝立 交，即可进入广州 环城高速公路及广 佛高速公路。分钟车程上沙贝立交，进入广佛高速公路，可在十五分钟到三十五分 钟车程内到达南海市里水镇，桂城街办及平洲街办，盐步街办，和大 沥街办中心位置。 水 目前南海桂城自来水公司直径米给水管已铺至地块西南角，供应 量充足。另外，原发展商在地块商住开发区内打井眼，井深 米，水质优良，达国家饮用矿泉水标准，可考虑作为小区饮用水源使 用的可能性。 原开发商已在地块西面预留了市政雨水及污水出口，发展商现还须投 资建小型污水处理厂成本测算中已考虑投资万元，污水排放 须经过邻近村庄的农田及排洪沟渠排入珠江，与村庄之间的交涉按合 同约定将由黄岐区政府协调解决。 电 地块边工业开发区内已建好变配电室，装机容量两万千瓦，可供应整 个小区临时施工用电。永久用电还须在商业开发区地块内再建变配电 室，并从距地块米外的高压电力线接入来提供区内电力。 成本测算中考虑投资万元煤气 项目所在的整个黄岐区尚无煤气管道，但有煤气公司可供气，发展商 只须投资建造两个瓶组站万元。而且，目前南海市政府已将煤 气管道的铺设工程列为市政府重点工程。 通讯 目前地块内已铺设有南海市电信局的通信光纤光缆。具体报装时，电 信局会根据区内负荷情况进行通讯基础设施的建设，开发商无需额外 投资。 根据目前与广州市区内电信局的接触，对方表示只要南海电信局不阻 挠，他们可以装设广州市的电话，而且，现在地块边的广州现代俊慧 学校，广州检查官培训中心，广州中学生劳动技术学校报装使用的都 是广州市的电话。因而，可以预见，经过以后的努力，小区业主应该 可以装设双线电话。 社区配套现状 教育地块边即有泌冲第二小学及黄岐高级中学，另外，现 已停办的广州现代俊慧学校就位于相邻地块内，设有幼儿园，小学， 中学。还有，距地块米远的广州市劳动技术学校有广州市绿色 学校之称，是广州市青少年社会实践基地和军训定点基地，校内设施齐全环境幽雅，可考虑联合办班。 黄岐高级中学泌 冲第二小学 广州现代俊慧学校广州 中学生劳动技术学校 医疗现地块附近有简陋的泌冲卫生所，五公里外有规模较大的 区级医院南海黄岐医院。进入广州老三区后则可享受广州 市优越的医疗条件。 公交系统南海市内有路公共汽车通达距小区西部约米远 的泌冲，广州市内 路公共汽车路过小区南部的沙贝加油站距小区约米。发展商 尚须开设住户大巴或购 买公交线路以方便住户出行。 第二部分法律及政策性风险分析 土地使用权现状土地使用权人广东南海南兴工贸有限公司。 土地使用期限年月日至年月日止，共七 十年，至今已过近之间的交涉按合 同约定将由黄岐区政府协调解决。 电 地块边工业开发区内已建好变配电室，装机容量两万千瓦，可供应整 个小区临时施工用电。永久用电还须在商业开发区地块内再建变配电 室，并从距地块 气管道的铺设工程列为市政府重点工程。 通讯 目前地块内已铺设有南海市电信局的通信光纤光缆。具体报装时，电 信局会根据区内负荷情况进行通讯基础设施的建设，开发商无需额外 投资。 根据目前与而，可以预见，经过以后的努力，小区业主应该 可以装设双线电话。 社区配套现状 教育地块边即有泌冲第二小学及黄岐高级中学，另外，现 已停办的广州现代俊慧学校就位于相邻地块内，设有幼儿园， 黄岐高级中学泌 冲第二小学 广州现代俊慧学校广州 中学生劳动技术学校 医疗现地块附近有简陋的泌冲卫生所，五公里外有规模较大的 区级医院南海黄须开设住户大巴或购 买公交线路以方便住户出行。 第二部分法律及政策性风险分析 土地使用权现状土地使用权人广东南海南兴工贸有限公司。 土地使用期限年月日至年月日止，共七 十年，至今已分配比例为南桂公司，万科。 付款安排 确认书鉴证之日起十五日内支付乙方应付总额的含乙 方支付首期成交价款 确认书鉴证之日起第个月内，支付乙方应付总额的 确认益转让款。 二权益转让联合竞买成功后，南桂公司将其在本项目地块中拥有的的权益转让给万科，并取得权益转让款。 权益转让总价 按照拍卖地块拍卖成交后由政府主管部门确认的实际土地面积及按 明细 序号税种税率 营业税 堤围费营业税 教育费附加营业税 城建税营业税 土地增值税成交价 契税成交价 登记评估费评估价 所得税成交价 合计 税基 成风险原土地使用权人因与政府间关系问题，长期未能取得规 划许可证，致使泌冲岗地块至今没有规划要点。 防范广州项目发展部已与南海市主管该业务的常务副市长请示，明确 表示我方竞买成功后，给予办理容积率在内规划要点手 续。 四用地年限 风险项目原土地使用权起始日期为年月日。如不 更改起始日期对项目销售将产生较大负面影响。 防范 将与南海市黄歧区政府签订合同，规定由其负责将土地使 用权的起始日期的更改。 南海市主管常务副市长明确表示给予大力支持办理。 第三部分规划设计思路 规划理念 南海市泌冲岗项目拟以深圳万科四季花城为蓝本，结合国外优秀 社区发展范例，以发展传统和睦的邻里关系社区为主线，加强 人文自然与建筑之间的对话并充分利用平方米金沙洲 城市生态公园和平方米的自然湖泊这环境主题优势，在内 部环境上营造种亲水居住氛围，迎合广州人喜山好水的居住喜好其设计风格应有鲜明形象，设计主题可以考虑国内的江南 风情或欧洲莱茵河畔小市镇等概念通过典雅精致，值得推敲 的建筑规划和细部，形成素质