（项目论证）东和江景工程房地产项目可行性投资论证报告（材料正文）

发展东部。

充分利用沪宁宁杭便捷的 交通优势，接房梯次消费。

南京市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出要以 实现人人有房住为政策目标，创新公共住房政策，综合运用土地财 税金融行政等手段，增加面向中低收入家庭的普通商向郊区转移。

制订鼓 励人口转移的政策措施，引导人口跨区域合理流动。

南京市江宁区国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出农 村城市化快速发展，农村地区城市功能显著提升城市现代化建设和成。

。

万欣花园号楼项目的建设符合国家及市区加强和谐社会建设推进 社会福利社会化调整住房供应结构增加面向中低收入家庭的普通商品 住房和保障性住房的供应的规划和原则要求在空间区域布置上也江宁区相关 部门批准。

二区域和空间规划符合性分析 江宁区国民经济和社会经济第十个五年规划中提出 按照不同区域的区位交通资源等条件优势，依托现有发展基础， 构建新型的空间发地，形成全区先进制造业支撑和新型工业化的先导，在扩大 产业规模和增加市场份额的同时，加紧向产前研发和产后服务延伸，提升 发展内涵，增强辐射和带动作用。

发展东部。

充分利用沪宁宁杭便捷的 交通优势 各类资源，挖掘文化内涵，大力发展旅游物流房地产等为重点的现代 服务业，将东部地区建设成为生态环境优美产业特色鲜明的新兴发展区。

促进西部。

按照整体开发全面推进协调发展的要求，充分利用护规划，促 进西部地区的快速发展，推进区域经济发展水平的整体提高。

南京市江宁区城市化第十个五年规划指出优先发展东山新市 区。

利用南京主城区域综合服务中心的强大辐射力，抓住铁路南站建设的，南京 南部地区次区域级综合服务中心和综合交通枢纽，南京市最重要的教育科 研和先进制造业基地，年人口规模达万人左右，建成区面积平 方公里。

在空间布局上，在江宁区域范围内，构建核三元的城市空间结 构。

本项目所处东山副城核心区，是江宁区已经发展较为成熟的商业和居 住区。

项目建设将有利于加快该地区的建设改造步伐，促进新城建设发展， 增强新城吸引力，落实南京市总体规划的目标要求。

图江宁市空间发展战略规划图 江宁区位于南京城区南郊，北临主城区，东与句容市接壤，东南与溧 水县毗邻，西南与安徽省马鞍山市相邻，西邻长江与浦口区隔江相望，从 西南东三面环抱南京主城区，区域位置优势十分明显。

面积 平方公里，户籍人口近万。

区人民政府驻东山镇，下辖个街道办事 处。

江宁区内建有国家级经济开发区江宁开发区，江宁开发区已由个县 级自费开发园区发展成为国家级高新技术产业开发区，构筑了空港工业园 出口加工区量 体系标准认证瑞士，建立了包含公司日常管理财务管理销售管 理及建设成本管理的信息化管理系统，并逐步导入系统。

公司以房地产开发为主导，其它产业并驾齐驱，近几年不仅在物业管 理园林工程室内外装饰门窗型材以及基础设施建设等与房产开发相 关的产业进行多方面投资，还进入综合商业餐饮娱乐产业等领域进行 投资，形成多元化产业。

公司下设宿迁江山房地产开发有限公司高淳县江山嘉园房地产开发 有限公司江苏星汉城公司等，二级资质有家，三级资质有三家，累计 开发量达万。

目前已建及正在建设的项目有竹山路电子条街万欣花园万欣翠 园江山名座江山书城江山恒通商务大厦谷里邻里服务中心江山 中小企业创业基地星汉城江山嘉园江山星园宿迁江山城市广场 玲珑湾花园等。

第二章发展规划产业政策和行业准入分析 发展规划分析 国民经济和社会发展规划符合性分析 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出 必须加强和谐社会建设。

要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众 切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展，调整住房供 应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商 品房。

按照保障供给稳定房价的原则，加强对房地产二级市场和租 赁市场的调控，促进住房梯次消费。

南京市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出要以 实现人人有房住为政策目标，创新公共住房政策，综合运用土地财 税金融行政等手段，增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性 住房的供应，满足不同群体的住房需求，充分保障每位市民的居住权 严格控制中心城建成区的土地开发强度和建设规模，结合城市功能布局 调整，完善新城基础设施和公共服务设施，促进人口向郊区转移。

制订鼓 励人口转移的政策措施，引导人口跨区域合理流动。

南京市江宁区国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出农 村城市化快速发展，农村地区城市功能显著提升城市现代化建设和管理 水平不断提高，城市承载能力明显增强区域国际化进程不断加快，国际 交往窗口和对外服务的功能进步增强。

以青奥电子城三大功能区 为带动的组团式规划板块式发展格局正在形成。

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万欣花园号楼项目的建设符合国家及市区加强和谐社会建设推进 社会福利社会化调整住房供应结构增加面向中低收入家庭的普通商品 住房和保障性住房的供应的规划和原则要求在空间区域布置上也符合优 化人口布局控制中心城区人口规模引导房地产开发重点向南转移的纲 要要求。

本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其 精神和发展原则的具体贯彻和落实。

项目规划用地指标已经报江宁区相关 部门批准。

二区域和空间规划符合性分析 江宁区国民经济和社会经济第十个五年规划中提出 按照不同区域的区位交通资源等条件优势，依托现有发展基础， 构建新型的空间发展框架。

提升中部。

按照工业化城市化联动发展战略 的要江苏由此可见，本项目所需猪源可保证供应。

水电汽供应 供水整个厂区供水来自市政自来水管网，进入厂区的 主给水管管径为。

本工程生产生活用水量最大为 ，拟对厂区现有供水管网进行适当改造， 以满足其用水量需要。

供汽本项目新增蒸汽用量为。

根据全厂生产及 生活用热负荷计算及生产工艺的要求，由原厂区锅炉房提供 表压的高压蒸汽，在车间的热交换器间设分汽缸， 按不同的要求分别供汽。

厂区原屠宰及肉制品加工配套锅炉 房座，安装有二台的燃煤蒸汽锅炉本工程仅需对现 有锅炉房及厂区供热管网进行改造，便能满足其用汽需要。

供电整个厂区的供电电源来自国家电网株洲市南华变 电站二条供电线路，其中条为专供线。

厂内现有变电 所拥有二台变压器，总容量为各 台。

本工程新增设备装机容量为，新增计算负荷 为。

拟对厂区内现有变电所内变配电设备进行改造， 即将原有台变压器更换成台变压器及配 电设备改造等，以满足其用电需要。

环境保护 本工程的主要污染源与污染物是生猪屠宰加工过程 中产生的废水二是蒸汽锅炉在运行过程中所产生的少量含 尘烟气三是部分加工设备在运转时产生的噪声。

废水处理措施 生猪屠宰加工过程产生的废水属较高浓度有机废水，按 其特征，般采用生化法处理较为有效，故本项目采用 该处理方法。

经处理后的污水排放浓度达到肉类加工工业 水污染物排放标准和污水综合排放标准 的规定要求。

废气 本项目生产用蒸汽由厂区原有锅炉供给。

对于原有锅炉 产生的少量含尘烟气，则采用单机或组合风网除尘净化装臵， 以保证锅炉的废气排放，烟尘， ，可满足锅炉大气污染物排放标准 中二类区Ⅱ时段规定的排放标准要求。

噪声控制措施 针对所有较大的噪声源采取隔声消声减振等降噪措 施，从而达到车间内有人操作区的噪声，厂界噪声昼 间夜间满足城市区域环境噪声标准 Ⅱ类标准及工业企业厂界噪声标准 Ⅱ类标准要求。

全厂定员及劳动力来源 本工程劳动定员为人，其中管理人员人，技 术人员人，生产工人人。

劳动力来源主要是向社会 招聘，以缓解当地就业问题。

总投资与资金筹措 本工程总投资为万元，其中建设投资 万元，铺底流动资金万元。

资金筹措是项目单位自筹资金万元二是 向银行申请贷款万元。

建设期限 根据本工程的主要建设内容及规模技术要求和资金安 排，项目建设期为个月，即年月年月。

研究结论 该项目的建设，是唐人神集团依托现有种苗饲料 动物保健肉品加工连锁销售条龙基础条件，通过进 步加大投入扩大生猪屠宰加工规模和龙头带基地建立养 殖联合体的方式，完善优质猪肉供应产业链，实现生猪无 公害养殖标准化屠宰与肉品深加工转化增殖。

这既是保 证企业可持续发展的需要，也是带动项目区农民致富和提高 生猪产业整体效益的有效途径，符合国家地区产业政策与行 业发展方向。

项目采用的工艺技术先进成熟可靠产品质量好 科技含量高，具有较强的市场竞争能力。

求，在更大空间和范围内统筹功能分工人口分布与基础设施布局， 加快新型工业化发展步伐，加快建设高新技术研发基地产业化基地和科 技推广应用基地，形成全区先进制造业支撑和新型工业化的先导，在扩大 产业规模和增加市场份额的同时，加紧向产前研发和产后服务延伸，提升 发展内涵，增强辐射和带动作用。

发展东部。

充分利用沪宁宁杭便捷的 交通优势，接房梯次消费。

南京市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出要以 实现人人有房住为政策目标，创新公共住房政策，综合运用土地财 税金融行政等手段，增加面向中低收入家庭的普通商向郊区转移。

制订鼓 励人口转移的政策措施，引导人口跨区域合理流动。

南京市江宁区国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出农 村城市化快速发展，农村地区城市功能显著提升城市现代化建设和成。

。

万欣花园号楼项目的建设符合国家及市区加强和谐社会建设推进 社会福利社会化调整住房供应结构增加面向中低收入家庭的普通商品 住房和保障性住房的供应的规划和原则要求在空间区域布置上也江宁区相关 部门批准。

二区域和空间规划符合性分析 江宁区国民经济和社会经济第十个五年规划中提出 按照不同区域的区位交通资源等条件优势，依托现有发展基础， 构建新型的空间发地，形成全区先进制造业支撑和新型工业化的先导，在扩大 产业规模和增加市场份额的同时，加紧向产前研发和产后服务延伸，提升 发展内涵，增强辐射和带动作用。

发展东部。

充分利用沪宁宁杭便捷的 交通优势 各类资源，挖掘文化内涵，大力发展旅游物流房地产等为重点的现代 服务业，将东部地区建设成为生态环境优美产业特色鲜明的新兴发展区。

促进西部。

按照整体开发全面推进协调发展的要求，充分利用护规划，促 进西部地区的快速发展，推进区域经济发展水平的整体提高。

南京市江宁区城市化第十个五年规划指出优先发展东山新市 区。

利用南京主城区域综合服务中心的强大辐射力，抓住铁路南站建设的，南京 南部地区次区域级综合服务中心和综合交通枢纽，南京市最重要的教育科 研和先进制造业基地，年人口规模达万人左右，建成区面积平 方公里。

在空间布局上，在江宁区域范围内，构建核三元的城市空间结 构。

本项目所处东山副城核心区，是江宁区已经发展较为成熟的商业和居 住区。

项目建设将有利于加快该地区的建设改造步伐，促进新城建设发展， 增强新城吸引力，落实南京市总体规划的目标要求。

图江宁市空间发展战略规划图 江宁区位于南京城区南郊，北临主城区，东与句容市接壤，东南与溧 水县毗邻，西南与安徽省马鞍山市相邻，西邻长江与浦口区隔江相望，从 西南东三面环抱南京主城区，区域位置优势十分明显。

面积 平方公里，户籍人口近万。

区人民政府驻东山镇，下辖个街道办事 处。

江宁区内建有国家级经济开发区江宁开发区，江宁开发区已由个县 级自费开发园区发展成为国家级高新技术产业开发区，构筑了空港工业园 出口加工区