（项目论证）东营港项目工程千吨级成品油码头项目可行性投资论证报告（材料正文）

因此，在未来的年内，东侨开发区需新增商品房建 筑面积万平方米，即平均每年需新增多万平方米。

在未 来的年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米， 即平均每年需新增万平方米，这比东侨开发区设立六年的新 增建筑面积还要大。

故东侨开发区发展的近期与远期潜在的住宅 市场容量巨大。

目前，东侨开发区三大组团中蕉城新组团与金塔组团几乎 没有大面积可出让的土地，剩余的土地资源大多集中在东兰组 团。

东兰组团用地面积公顷，其功能是以行政办公文化 科住房建筑面积仅 平方米，与建设部提出的建设小康社会住房人均建筑面积达到 平方米的目标差距甚远，住房建设任重道远。

从住房分配结 构上看，目前蕉城区约的职工居住着房改房，而商品房仍是 部分高收入上容纳了万人， 已属饱和。

按建设部提出的小康社会住房目标计算，若不考虑人 口增长因素，蕉城区至年就需要新增商品房建筑面积 万平方米，即平均每年需新增万多平方米。

若蕉城区 实现城市化的战略目标，场潜力巨大。

根据福建省人民政府批准的东侨开发区总体规划，近期总 体规划面积平方公里，远期规划面积为平方公里，规划 人口为，中期至年万人，远期至年万 人。

作为宁德地级市新城区，作为中积为万平方米左右，按小康社会人均 住房面积达到平方米的目标计算，开发区需要的商品房面积 中期至年为万平方米，远期至年为 万平方米。

因此，在未来的年内，东侨开发区需新增商品房建 筑面积万潜在的住宅 市场容量巨大。

目前，东侨开发区三大组团中蕉城新组团与金塔组团几乎 没有大面积可出让的土地，剩余的土地资源大多集中在东兰组 团。

东兰组团用地面积公顷，其功能是以行政办公文化 东兰组团中的工业园区将服从宁德市新编制的 总体规划而易地建设。

因此，随着高速公路的建设通车宁德市 主要行政机关和文化设施的迁移福温铁路的开工以及火车站的 建设，东兰组团将成为东侨开发区个新的日益增加，物质文化生活水平不断提高居住条件也 从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能品质科技含 量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地 率高。

根据宁德市城市经济社会发束，个人购房将成为住宅消费市场的 主流。

在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，个楼 盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性，换句话说，住 宅细分是今后住宅市场的发展趋势。

前两年，宁德形成先富者市场潜力。

蕉城老城区如东湖新村锦福城莱茵城带，是宁德市 较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来 的人士，下轮廓。

主要构造线方向以北北东和北西北最为发育， 次之有北东东南北和近东西向等。

它们大致控制了境内山脉水 系地形地貌及海岸线的展布。

构造形迹以断裂断层褶皱和 宁德市蕉城区工程咨询中心 节理裂隙等形式出现。

第三纪末的燕山运动，表现为继承性的断 裂活动，强度规模都较小。

第四纪以来的新构造运动，仍然为继 时，对初步确定的住宅户型和功能标 准再作进步的市场调研。

要根据市场变化作出更为准确的市场 定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工 作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

宁德市蕉城区工程咨询中心 第二章市场分析与营销战略 当前住宅市场现状 年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革 的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的 态势。

主要表现在 在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居 民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费 热点正在逐步形成。

住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房， 成为启动房地产市场的大亮点。

房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。

房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋臵换 活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的个热点。

宁德市商品房现状与市场需求 按照党的十六大提出的全面建设小康社会的目标，建设部 年月日在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小 康社会住房标准，其具体内容是至年，住房从满足生存 需要实现向舒适型的转变，基本上做到户均套房人均间 宁德市蕉城区工程咨询中心 房功能配套设备齐全。

从住房建筑面积上看，蕉城区人均住房建筑面积仅 平方米，与建设部提出的建设小康社会住房人均建筑面积达到 平方米的目标差距甚远，住房建设任重道远。

从住房分配结 构上看，目前蕉城区约的职工居住着房改房，而商品房仍是 部分高收入者的投资需求，中低收入家庭的住房社会保障机制尚 未完全启动，住房分类供应体系尚未建立，同时宁德市城市中心 还有相当部分的危旧房需改造，这是消费需求的重要组成部分。

目前，蕉城区在平方公里的面积上容纳了万人， 已属饱和。

按建设部提出的小康社会住房目标计算，若不考虑人 口增长因素，蕉城区至年就需要新增商品房建筑面积 万平方米，即平均每年需新增万多平方米。

若蕉城区 实现城市化的战略目标，到年城区面积达到平方公里， 人口达万万人，在未来的年内，蕉城区需新增商品房 建筑面积万平方米，即平均每年需新增万多平 方米，这相当于东侨开发区设立六年的新增建筑面积。

因此，蕉 城区住宅市场潜力巨大。

根据福建省人民政府批准的东侨开发区总体规划，近期总 体规划面积平方公里，远期规划面积为平方公里，规划 人口为，中期至年万人，远期至年万 人。

作为宁德地级市新城区，作为中心城市的重要组成部分，经 济的发展必将带来城区的拓展，必将带来人口的增加，人口的增 宁德市蕉城区工程咨询中心 加必将带动经济的发展，从而增加房地产业的市场容量。

开发区 目前商品房的建筑总面积为万平方米左右，按小康社会人均 住房面积达到平方米的目标计算，开发区需要的商品房面积 中期至年为万承性是符合中国建筑结 构发展方向可以广泛推广的种比较新颖的结构。

自上世纪 年代开始，已广泛应用于冶金造船电力交通等部门， 并进入了桥梁工程和高层与超高层建筑中。

钢结构住宅我国钢 结构住宅建筑产业化正在起步发展。

各地建了大量低层多层高层钢结构住宅试点示范工程，体现了钢结构住宅发展的良好势 头。

近几年钢结构住宅建筑已完成近万的试点工程等。

最初，我国钢结构高层建筑主要钢材为进口的 等型材或板材。

近年由于国产钢材品种增加性 能满足要求价格便宜，因而普遍采用，但高要求的重点工程， 仍进口和板材。

重型工业厂房近几用钢量达到万。

其用钢技术要求与高层钢结构相同。

空间结构近年以网架和网壳为代表的空间结构既用于民 用建筑，也用在烟草行业厂房汽车装配车间等工业厂房机库 候机楼体育馆展览中心大剧院筑 物。

悬索和膜结构目前用量还不大，处于发展阶段，但如国家体 育场鸟巢国家游泳中心水立方等奥运场馆等已选 用膜材作屋面和墙面。

轻型钢结构轻钢结构用 钢量般展览厅及活动房屋加层 建筑等。

钢混组合结构充分合理组合了钢材和混凝土两种材 料的优点，具有优异的静动力工作性能，且节约大量钢材降 低工程造价和加快施工进度。

在不同的情况下，可以取代钢高层与超高层建筑中。

钢结构住宅我国钢 结构住宅建筑产业化正在起步发展。

各地建了大量低层多层高层钢结构住宅试点示范工程，体现了钢结构住宅发展的良好势 头。

近几年钢结构住宅建筑已完成近万的试点和 网壳空间桁架门式刚架轻型厂房 拱型波纹钢屋盖结构住宅钢结构城市建设 用钢材。

国内钢结构消费各类钢材比例 高频焊接型钢热轧型钢特厚板 彩色钢能方面与国外比还有差距，如高强度大规格超 厚型钢高强度超厚板等，高档产品差距仍较大。

三国内钢结构企业现状 我国钢结构业发展极为迅速，已涌现出批具有相当规模 的钢结构加工企业。

钢构企业程的钢结构制造，如大跨度桥梁巨型水坝闸门高层和大 跨度房屋结构等。

在市场机制下，大批中小规模的加工企业应 运而生，虽然年产能力不足万，但这些企业有着自己的优势 和特长，可弥补大企业的不团中国二十二冶金属结构公司上海宝冶建 设有限公司中远川崎重工钢结构有限公司上海冠达尔钢结构 股份有限公司江苏沪宁钢机股份有限公司浙江东南网架集团 中铁宝桥股份有限公司长江精工钢结构集团股份有限公司 山东莱钢建设有限公司杭州大地网架制造有限公司等。

我国钢结构业与国外差距是观念落后，对钢结构产业 符合可持续性发展的认识有待提高二是设计理念落后，不能适 应市场需要三是钢材价格变化过快，涨跌幅度过大，市场竞争 无序，企业利润波动很大四是科研资金投入不足，钢构标准及规范编修期长五是钢结构加工制作施工安装装备相对落后， 劳动生产率还需进步提高。

四国内钢构企业运作模式分析 外资钢结构公司国外全资钢结构公司具有知名度高 资金雄厚技术先进品牌较响质量优异收费较贵等特点， 这些企业如上海美建钢平方米，远期至年为 万平方米。

因此，在未来的年内，东侨开发区需新增商品房建 筑面积万平方米，即平均每年需新增多万平方米。

在未 来的年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米， 即平均每年需新增万平方米，这比东侨开发区设立六年的新 增建筑面积还要大。

故东侨开发区发展的近期与远期潜在的住宅 市场容量巨大。

目前，东侨开发区三大组团中蕉城新组团与金塔组团几乎 没有大面积可出让的土地，剩余的土地资源大多集中在东兰组 团。

东兰组团用地面积公顷，其功能是以行政办公文化 科住房建筑面积仅 平方米，与建设部提出的建设小康社会住房人均建筑面积达到 平方米的目标差距甚远，住房建设任重道远。

从住房分配结 构上看，目前蕉城区约的职工居住着房改房，而商品房仍是 部分高收入上容纳了万人， 已属饱和。

按建设部提出的小康社会住房目标计算，若不考虑人 口增长因素，蕉城区至年就需要新增商品房建筑面积 万平方米，即平均每年需新增万多平方米。

若蕉城区 实现城市化的战略目标，场潜力巨大。

根据福建省人民政府批准的东侨开发区总体规划，近期总 体规划面积平方公里，远期规划面积为平方公里，规划 人口为，中期至年万人，远期至年万 人。

作为宁德地级市新城区，作为中积为万平方米左右，按小康社会人均 住房面积达到平方米的目标计算，开发区需要的商品房面积 中期至年为万平方米，远期至年为 万平方米。

因此，在未来的年内，东侨开发区需新增商品房建 筑面积万潜在的住宅 市场容量巨大。

目前，东侨开发区三大组团中蕉城新组团与金塔组团几乎 没有大面积可出让的土地，剩余的土地资源大多集中在东兰组 团。

东兰组团用地面积公顷，其功能是以行政办公文化 东兰组团中的工业园区将服从宁德市新编制的 总体规划而易地建设。

因此，随着高速公路的建设通车宁德市 主要行政机关和文化设施的迁移福温铁路的开工以及火车站的 建设，东兰组团将成为东侨开发区个新的日益增加，物质文化生活水平不断提高居住条件也 从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能品质科技含 量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地 率高。

根据宁德市城市经济社会发束，个人购房将成为住宅消费市场的 主流。

在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，个楼 盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性，换句话说，住 宅细分是今后住宅市场的发展趋势。

前两年，宁德形成先富者市场潜力。

蕉城老城区如东湖新村锦福城莱茵城带，是宁德市 较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来 的人士，下轮廓。

主要构造线方向以北北东和北西北最为发育， 次之有北东东南北和近东西向等。

它们大致控制了境内山脉水 系地形地貌及海岸线的展布。

构造形迹以断裂断层褶皱和 宁德市蕉城区工程咨询中心 节理裂隙等形式出现。

第三纪末的燕山运动，表现为继承性的断 裂活动，强度规模都较小。

第四纪以来的新构造运动，仍然为继