（项目论证）中医院业务用房项目可行性投资论证报告（材料正文）

同时物流配送的发展将成为股份公司新的经营服务 产业‚第三方物流产业‛，为股份公司拓展新的业务空间和利润 增长点，实现股份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外的‚第 三利润源‛等方面奠定基础。

项目方案包括年经营额约亿元的大型超市和物流配送 中心。

其中物流配送中心年货物流通量达到彩电万 股东大会关于同意募集资金投向的决议 国家省市有关统计调查资料 国家有关设计规范标准 项目单位提供的有关资料 研究过程中实际调查及收集的其它资料 市商贸流通础，对建设东方物流配送中心及超 市项目进行可行性研究。

项目可行性研究的主要内容包括 项目建设的必要性和意义 项目市场分析和预测 项目主要经营内容和规模 项目主要建设规模和鼓励发展 的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计划委员会 计经贸号文批复同意建设东方物流配送中心及超市 项目。

是苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流 通重经营进步涉足连锁经营超级市场无 店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商 业企业的发展。

优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送， 建立商品供应保障体系，不仅可以大大空间和利润 增长点，实现股份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外的‚第 三利润源‛等方面奠定基础。

项目方案包括年经营额约亿元的大型超市和物流配送 中心。

其中物流配送中心年货物流通量达到彩其它用房面积。

项目 总投资万元，其中固定资产投资总额为万元，铺底 流动资金万元。

经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全 部投资财务内部收益率为所得税后，高于基准收益率好的经济效益。

二主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标详见表。

表项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数值备注 主要技术指标 总用地面积 总建筑面积 物流配送中心及建设周期年 劳动定员人 二主要经济指标 项目总投资万元资金来源全部为股票上市募集资金 固定资产投资总额万元 铺底流动资金万元 营业收入万元正常年 营业税金及附加万元正常年 总成本费用万合同的方式，在定期间内为其它公 司提供所有或些方面的物流业务服务。

提供者是个为外部 客户管理控制和提供物流服务作业的公司，他们并不在供应链中 占有席之地，仅是第三方，但通过提供整套物流活动来服务于 供应链。

可见，是物流专业化的重要形式，是物流发展到定 阶段的必然产物，是物流在供应链和体化专业化分工基础上的优势互补风险共担的战略联盟。

综合物流配送中心 综合物流配送中心是将两种以上不同类型的物流中心集约在 起，成为个有综合职能和高效率的物流设施，最常见的是公路 铁路港口航空管道运输站相互之间集约在起形成综合物流配 送中心，其主要功能包括运输仓储装卸搬运包装流通理权股份公司进步完成内部 物流配送体系的建设与加强，尝试开展第三方物流，在年底 前初步形成现代化科学化的商业企业形态。

二项目背景 近年来，股份公司已经实现了产权多元化运作规范化功能 完善化规模最大化的改制目标并在领导班子基本素质市场份额 基础管理水平员工素质技术装备更新水平行业影响力以及长 期发展能力等多方面有了极大提升，为了应对我国加入以后 完全放开的市场和国内外商业行业日趋激烈的竞争，股份公司决定 打破传统的商业经营模式，积极探索新的经营业态领域，发展多元 化经营，全方位拓展发展空间，培育新的经济增长点。

股份公司正 抓紧进行上市申报，争取尽快上市，以推动股份公司强有力的持久 发展。

建设东方物流配送中心及大型超市是为了实现股份公司发展 战略而实施的主要建设项目之，为此股份公司进行了大量前期准 备工作。

国家发展计划委员会已以计经贸号文批复同意 ‚东方物流配送中心及超市项目建议书‛，并纳入商业大 厦股份有限公司拟上市申报项目。

三可行性研究报告编制依据 国家经贸易委等六部委国经贸运行号关于 加快我国现代物流发展的若干意见 国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数 第二版 国家发展计划委员会计经贸号关于东方物 流配送中心及超市项目建议书的批复 股份公司与有关方的土地租赁协议与土地及附属建筑设备 的收购协议 专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告 股东大会关于同意募集资金投向的决议 国家省市有关统计调查资料 国家有关设计规范标准 项目单位提供的有关资料 研究过程中实际调查及收集的其它资料 市商贸流通业发展‚十五‛规划 项目单位委托省工程咨询中心编制可行性研究报告的 委托合同四可行性报告主要研究内容 本报告在调查研究的基础上，以当前商业大厦股份有限公 司实际经营及发展需要为基础，对建设东方物流配送中心及超 市项目进行可行性研究。

项目可行性研究的主要内容包括 项目建设的必要性和意义 项目市场分析和预测 项目主要经营内容和规模 项目主要建设规模和功能 项目投资估算 经济效益分析及评价。

第二节研究结论 主要研究结论 ‚物流中心‛是现代商品流通领域发展的必然结果，是提 高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展 的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计划委员会 计经贸号文批复同意建设东方物流配送中心及超市 项目。

是苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流 通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。

建设物流中 心及大型超市，将为推动及周边地区经济的发展起到重要作用。

投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使商业大 厦股份有限公司由大商场经营进步涉足连锁经营超级市场无 店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商 业企业的发展。

优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送， 建立商品供应保障加工， 门市价根据标准间单人间和商务套间不同，分别为元间天。

鉴于自行建造投资较大，速在中国只采取特许加盟形式，按照速 标准进行转型或改造，对于客房数量在间左右的规模，每间客房前期 投资约万元左右。

如家酒店 年月，首都旅游国际酒店集团和携程旅行服务公司共同投资组建如家酒店连锁。

年月，如家第家店上海镇坪路店顺利签约，也是上海 开设的第家店。

目前，如家快捷品牌已经覆盖全国个省和直辖市， 遍布北京上海天津杭州广州深圳成都等个国内主要商务 城市。

同月，如家荣获中国旅游饭店业协会主办的中国经济型酒店 品牌先锋。

根据对上海如家快捷的调查，每家店的规模大多集中在套客房 左右。

其中，如家上海鲁迅公园店的规模最小，仅配有间套房，而如 家上海徐家汇店的规模最大，提供间套房。

门市价根据不同区位有所 差别，单人房为元间天，标准大床房元间天，标 准双人房元间天，套房为元间天。

莫泰连锁 年，上海美林阁酒店及餐饮管理有限公司把投资方向定为发展 经济型旅店，成立上海莫泰连锁旅店管理有限公司。

就区域布局而言，莫泰以上海为基地，长江三角洲为发展圈，积极 寻求区域性突破。

就区位选择而言，项目选址均位于国道城市主干道或 地铁机场火车站和汽车站等周边地区。

莫泰坚持买断为主租赁为辅 的投资方式，以直接投资为主参股合作为辅，加盟项目面积要求在 平方米之间。

目前莫泰已有家连锁酒店，在建项目家，经营中的总客房数 超过间。

通过直营投资品牌加盟兼并同业等方式，预计 年内客房总数超过间。

发展方向 在发达国家，经济型酒店占酒店市场份额的，而在国内该比例目 前尚不足，市场空间巨大。

同时，随着国内旅游业的兴旺会展经济的繁荣以及世博会的举办，将直接带动酒店业的需求。

当然，国外经济型酒店品牌的进入，将对现有的经营格局带来定 的冲击，但同时带来的是新的理念。

目前，上海市旅游管理委员会正逐步 推动上海中小旅馆的连锁和网络化，包括从产权管理经营规范标准和 营销四个层面推动中小旅馆的连锁经营。

因此，管理逐步走向专业化规范化，由分散走向集中，进而实现集 团的连锁化经营将是经济型酒店的市场取向，而其成本控制区位配套 能力品牌与网络也将是其成功的关键因素。

三项目周边情况 知识创新区布局的规划 杨浦区现有土地面积平方公里，区位环境资源开发潜力大。

有 公里长的滨江带，有黄浦江下游规划中唯的生态岛复兴岛，有正 在开发的新江湾城，有公里长的独立内河水系，绿化基础良好，越 江交通快速交通轨道交通也正处于大规模的开发建设中。

为充分发挥 这些资源的集聚优势，杨浦知识创新区发展规划纲要提出，在大学校 区与科技园区周边建设开发公共社区，为校区园区提供公共服务和后勤 保障。

从布局上看，西片规划主要依托复旦同济等大学以及众多的科研机 构创建批知识型现代化社区和设施配套齐全的人文街区，包括新江湾 城五角场城市副中心等地区，近期将重点建体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力， 还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得 以大幅度提高。

同时物流配送的发展将成为股份公司新的经营服务 产业‚第三方物流产业‛，为股份公司拓展新的业务空间和利润 增长点，实现股份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外的‚第 三利润源‛等方面奠定基础。

项目方案包括年经营额约亿元的大型超市和物流配送 中心。

其中物流配送中心年货物流通量达到彩电万 股东大会关于同意募集资金投向的决议 国家省市有关统计调查资料 国家有关设计规范标准 项目单位提供的有关资料 研究过程中实际调查及收集的其它资料 市商贸流通础，对建设东方物流配送中心及超 市项目进行可行性研究。

项目可行性研究的主要内容包括 项目建设的必要性和意义 项目市场分析和预测 项目主要经营内容和规模 项目主要建设规模和鼓励发展 的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计划委员会 计经贸号文批复同意建设东方物流配送中心及超市 项目。

是苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流 通重经营进步涉足连锁经营超级市场无 店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商 业企业的发展。

优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送， 建立商品供应保障体系，不仅可以大大空间和利润 增长点，实现股份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外的‚第 三利润源‛等方面奠定基础。

项目方案包括年经营额约亿元的大型超市和物流配送 中心。

其中物流配送中心年货物流通量达到彩其它用房面积。

项目 总投资万元，其中固定资产投资总额为万元，铺底 流动资金万元。

经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全 部投资财务内部收益率为所得税后，高于基准收益率好的经济效益。

二主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标详见表。

表项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数值备注 主要技术指标 总用地面积 总建筑面积 物流配送中心及建设周期年 劳动定员人 二主要经济指标 项目总投资万元资金来源全部为股票上市募集资金 固定资产投资总额万元 铺底流动资金万元 营业收入万元正常年 营业税金及附加万元正常年 总成本费用万合同的方式，在定期间内为其它公 司提供所有或些方面的物流业务服务。

提供者是个为外部 客户管理控制和提供物流服务作业的公司，他们并不在供应链中 占有席之地，仅是第三方，但通过提供整套物流活动来服务于 供应链。

可见，是物流专业化的重要形式，是物流发展到定 阶段的必然产物，是物流在供应链和体化专业化分工基础上的优势互补风险共担的战略联盟。

综合物流配送中心 综合物流配送中心是将两种以上不同类型的物流中心集约在 起，成为个有综合职能和高效率的物流设施，最常见的是公路 铁路港口航空管道运输站相互之间集约在起形成综合物流配 送中心，其主要功能包括运输仓储装卸搬运包装流通