（项目论证）中华健康园项目可行性投资论证报告（材料正文）

土地购置费购置土地面积同比分别增长。

土地购置均 价同比增长，其中湛江市中心城区土地购置均价元平方 米，同比增长，房价增速与地价增速比为，地价增速较 快。

开发到位资金万元，同比增长，增幅较上年提高 个百分点。

其中湛江市中心城区到位资金万元，同比增长 县市区到位资金万元，同比增长。

从资金来源构成看， 国内贷款利用外资自筹资金其他资金分别占到位资金总额，其中银行贷款企业自有资金定金及预收款 个人按揭贷款同比分别增长。

国国内零售业正进入个新的发展时 期。

随着零售市场容量迅速扩大，我国已成为亚太地区乃至全世界最具 增长潜力的市场之。

超市便利店专卖店仓储式购物中心的业态 形式和连锁经营方式使零售业更为发求商贸服务业的高速发展将要求城市加快调整商业结构模式，合理分 布商业网点，以大型百货商场为主导，以各种超市为基础，发展专门店 专业店便利店。

因此，也就需要城市拥有更多分布合理的商用物业。

项平稳，没有特别的高潮与衰落时期，即使是在 国家宏观调控紧缩时期也是如此根据湛江市房管局房屋成交量的分析 统计，年，湛江市房地产市场在国家适度宽松货币政策和促进房地 产平稳健康发展政策措施的作用全市完成投资与到位资金比为。

开发企业完成土地开发面积 平方米，同比增长，待开发土地面积同比下降。

土地购置费购置土地面积同比分别增长。

土地购置均 价同比增长，其中湛江市中心城区土位资金万元，同比增长。

从资金来源构成看， 国内贷款利用外资自筹资金其他资金分别占到位资金总额，其中银行贷款企业自有资金定金及预收款 个人按揭贷款同比分别增长商品房销售 面积平方米，同比增长，其中住宅销售面积 平方米，同比增长。

办公楼商业营业用房其他用房同比分别 增长。

商品房销售额万元，同比增 长，增幅较上年提高个百分点，其中空置面积平方米，同比下降，其中住宅空 置房面积平方米，同比下降。

多年来湛江市商品房销售 均处于低空置率运行，市场供需矛盾突出，消费者购房选择空间狭小。

湛江市中心城区整体二手房成交面积平方米长。

湛江市的商用物业建设发展迅速。

近几年，相继建设了国贸 座国贸座国贸新天地世贸大厦怡福国际嘉信茂广场兴华 广场等零售业巨头沃尔玛也已置地落户湛江市区内的各已开发房地 位使用。

资金筹措采用方式向社会进行公开招标，以取得资金。

资金运用总投资万元中，约万元用于建设投资建设 投资万元中包括建筑工程费在年经湛江港进 出口的货物占其进出口货物总额的，其中，贵州省达。

黎湛铁 路广湛铁路，每天运送着来自全国各地的旅客和货物。

湛江民航机场 为级机场，开通了国内多航线，每周有上百个班次。

管道运输， 使湛江港的原油直达茂名炼油厂，年通过能力多万吨。

项目与建设地区资源自然条件的利用关系 建设地区资源自然条件能够完全满足和支持项目的建设和运营 而本建设项目的建设将充分发挥建设地区资源和自然条件的优势。

项目用地情况 第二章项目建设基本情况 项目建设基本情况 项目提出背景 房地产业发展概况 近年来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨呈现走高的趋 势。

虽然在国家宏观调控下，竣工面积土地开发面积新开工面积等 指标的增幅都有较大回落，但据业内有关统计数据，年，我国房地 产开发投资亿元，同比增长，低于同期固定资产投资的 。

其中，东中西部地区房地产开发累计完成投资额分别达到 亿元亿元和亿元，同比分别增长 和。

中部地区投资增长最快，增幅高于东部地区的。

东中西部房地产开发投资比重分别为和。

商用物业的发展趋势 商用物业商场商铺写字楼等是房地产业的组成部分。

不过， 因其商用特点，在房地产市场中有其特殊地位。

近年来，我国商用物业 的需求呈现强劲的发展势头，商用物业越来越受关注，国内投资者和海 外基金纷纷投资商用物业。

随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心 落户北京深圳等大中城市，种不同于传统的商铺租赁形式，以全面 融合房地产业与商业为特色的商用物业商业房地产有望成为引领我 国房地产的新增长点随着我国零售业的全面对外开放，商用物业将掀 起新轮的投资热潮。

商贸服务业的发展趋势 商贸服务业已成为我国国民经济支柱产业之，商贸服务业的发展 对促进经济增长，调整经济结构和产业结构升级，缓解就业压力，改善 人民生活质量具有极大的作用。

我国十五规划纲要明确指出要大 力提升商贸服务业。

作为商贸服务业主力军的我国国内零售业正进入个新的发展时 期。

随着零售市场容量迅速扩大，我国已成为亚太地区乃至全世界最具 增长潜力的市场之。

超市便利店专卖店仓储式购物中心的业态 形式和连锁经营方式使零售业更为发展，同时零售业与旅游业金融业 房地产业结合，拓宽了经营销售领域，呈现了零售业作为流通的最终通 道的作用，同时也呈现出零售业对相关产业的拉动作用和主导化趋势。

商贸服务业的发展对商用物业的需求商贸服务业的高速发展将要求城市加快调整商业结构模式，合理分 布商业网点，以大型百货商场为主导，以各种超市为基础，发展专门店 专业店便利店。

因此，也就需要城市拥有更多分布合理的商用物业。

项目所在地房地产业商用物业及商贸服务业概况 目前，湛江市房地产销售状况处于全省中等水平，商品房空置率低， 房地产市场的消费对象主要以本土和周边各县区城市化人员为主。

湛江 市房地产市场的发展相对平稳，没有特别的高潮与衰落时期，即使是在 国家宏观调控紧缩时期也是如此根据湛江市房管局房屋成交量的分析 统计，年，湛江市房地产市场在国家适度宽松货币政策和促进房地 产平稳健康发展政策措施的作用下，充分发挥民营经济的发展优势，多 元化筹措开发资金，房地产投资稳定增长，商品房销售量价齐升。

年完成投资万元，同比增长，增幅较上年提高个百 分点。

其中民营经济投资万元，占，同比增长。

全市完成投资与到位资金比为。

开发企业完成土地开发面积 平方米，同比增长，待开项目化处理后用于生活用水，并作 为工业用水供东山电厂使用。

企业概况 东山煤矿成立于年，是由柳树渠观家峪和银山三个矿井 合并而成的地方国营统配煤矿，年改为太原东山煤矿有限责任 公司，为太原市国有地方重点煤矿。

自年至年，东煤公司 煤炭产量为万吨，上交利税万元。

开拓方式为斜井，通风方式为中央对角式通风。

分两个水平，上 下山开采。

可采煤层七层，主采煤层为号煤。

其余为薄煤层，多为局部开采。

对宝煤层采用单长壁式开采，打眼放炮落煤，人工装 煤，全面冒落法管理顶板。

号煤层采用倾斜分层人工假顶长壁式 采煤法，机械和放炮落煤，人工假顶全面冒落法管理顶板。

掘进采用 钻爆法。

截止年底，保有储量亿吨，其中可供炼焦用煤亿 吨，非炼焦用煤亿吨。

经世纪年代改扩建工程后，矿井 设计能力由原来的万吨年增至万吨年，年实际生产 能力为万吨。

建矿多年来，产煤量在不断增长，煤矸石量也 随之增长，截止年煤矸石的排放量已达余万吨。

另外，东煤公司自备有个热电厂，安装有三台 型蒸汽锅炉，年排放粉煤灰量约万吨年，至今已排放粉煤灰约 余万吨。

项目提出的原由建设的必要性和意义 项目提出的原由 生态环境的好坏是人类生存和发展的基本条件，直接影响到当地 经济发展和人民生活水平的提高，也是衡量当地经济能否可持续发展 的重要指标之。

采煤活动造成了区内地质灾害频频发生，土地资源 遭到严重破坏，导致项目区内水土流失加剧，水资源短缺，生态环境 严重恶化。

据初步统计，截止年底，全区受采矿影响而发生地 裂缝地面塌陷多处，破坏土地亩之多采空区上方建筑物不 同程度遭到破坏，累计个行政村的户居民房屋受到不同程度损坏受采煤影响，发生山体滑坡处崩塌处。

另外，由于煤矸石 的大量堆放，潜伏着泥石流随时发生的危险。

提高和改善人类生存环境，造福子孙后代，是当今政府的首要任 务之。

为了贯彻执行十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕 地的基本国策，缓解工农业用地的紧张矛盾，改善生存环境，确保 当地经济可持续发展需要同时探索地质灾害防治和综合整治工作的 新经验新机制，在太原市国土资源局的关怀和指导下，由东煤公司 实施本项目。

建设的必要性和意义 实施地质灾害治理和综合整治是当地经济可持续发展的需 要 采煤业是项目区主要产业，采煤塌陷地是项目区存在的普遍现 象。

但是，由于煤炭资源是不可再生的自然资源，随着煤炭的开采， 煤炭资源日趋减少，效益逐日降低。

更为严重的是由采煤引起的地质 灾害和造成的土地破坏给当地的经济发展带来了极大的负面影响。

因 此，对区域内的地质灾害进行防治并对其实施综合整治是十分必要 的。

实施地质灾害防治和综合整治是改善当地生态环境日益恶 化的需要 东煤公司矿区属于暖温带大陆性季风气候，年降水量少，蒸发量 大，植被少，生态环境十分脆弱。

大规模开采，造成地表水土大面积 流失地下水位下降土壤侵蚀加剧，土壤肥力下降，植被生长能力降低。

由发土地面积同比下降。

土地购置费购置土地面积同比分别增长。

土地购置均 价同比增长，其中湛江市中心城区土地购置均价元平方 米，同比增长，房价增速与地价增速比为，地价增速较 快。

开发到位资金万元，同比增长，增幅较上年提高 个百分点。

其中湛江市中心城区到位资金万元，同比增长 县市区到位资金万元，同比增长。

从资金来源构成看， 国内贷款利用外资自筹资金其他资金分别占到位资金总额，其中银行贷款企业自有资金定金及预收款 个人按揭贷款同比分别增长。

国国内零售业正进入个新的发展时 期。

随着零售市场容量迅速扩大，我国已成为亚太地区乃至全世界最具 增长潜力的市场之。

超市便利店专卖店仓储式购物中心的业态 形式和连锁经营方式使零售业更为发求商贸服务业的高速发展将要求城市加快调整商业结构模式，合理分 布商业网点，以大型百货商场为主导，以各种超市为基础，发展专门店 专业店便利店。

因此，也就需要城市拥有更多分布合理的商用物业。

项平稳，没有特别的高潮与衰落时期，即使是在 国家宏观调控紧缩时期也是如此根据湛江市房管局房屋成交量的分析 统计，年，湛江市房地产市场在国家适度宽松货币政策和促进房地 产平稳健康发展政策措施的作用全市完成投资与到位资金比为。

开发企业完成土地开发面积 平方米，同比增长，待开发土地面积同比下降。

土地购置费购置土地面积同比分别增长。

土地购置均 价同比增长，其中湛江市中心城区土位资金万元，同比增长。

从资金来源构成看， 国内贷款利用外资自筹资金其他资金分别占到位资金总额，其中银行贷款企业自有资金定金及预收款 个人按揭贷款同比分别增长商品房销售 面积平方米，同比增长，其中住宅销售面积 平方米，同比增长。

办公楼商业营业用房其他用房同比分别 增长。

商品房销售额万元，同比增 长，增幅较上年提高个百分点，其中空置面积平方米，同比下降，其中住宅空 置房面积平方米，同比下降。

多年来湛江市商品房销售 均处于低空置率运行，市场供需矛盾突出，消费者购房选择空间狭小。

湛江市中心城区整体二手房成交面积平方米长。

湛江市的商用物业建设发展迅速。

近几年，相继建设了国贸 座国贸座国贸新天地世贸大厦怡福国际嘉信茂广场兴华 广场等零售业巨头沃尔玛也已置地落户湛江市区内的各已开发房地 位使用。

资金筹措采用方式向社会进行公开招标，以取得资金。

资金运用总投资万元中，约万元用于建设投资建设 投资万元中包括建筑工程费在年经湛江港进 出口的货物占其进出口货物总额的，其中，贵州省达。

黎湛铁 路广湛铁路，每天运送着来自全国各地的旅客和货物。

湛江民航机场 为级机场，开通了国内多航线，每周有上百个班次。

管道运输， 使湛江港的原油直达茂名炼油厂，年通过能力多万吨。

项目与建设地区资源自然条件的利用关系 建设地区资源自然条件能够完全满足和支持项目的建设和运营 而本建设项目的建设将充分发挥建设地区资源和自然条件的优势。

项目用地情况