（项目论证）中国天马汽车旅馆项目可行性投资论证报告（材料正文）

目前，南昌市居民购房除直接居住或自用外，有近是用于投资 保值增值或出租，这与南昌市市民近几年生活水平很快提高不无关系。

据有关 资料统计，年南昌市城镇居民人均收入为元，年为元， 年汰到元，年达到元，年比年实际增长。

在居 民消费支出中恩格尔系数已由年的降到年的，最近几 年这系数又有新的下降，这标志着居民生活由温饱型向小康型的过渡。

随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将开发和火爆销售，就是个最好的例子。

商品房市场出现品牌角 逐趋势的原因，主要有 先富者的市场潜力。

南昌市改革开放年来，经济快速发展，城市居 民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大新迎小区和大树营曙光东华小区带，是南昌市较早开 发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下步商品房 的更新换代，加上二，三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能，今后 私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋 旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此 高档次的商品住房将形成定的市场需求，像世纪佳园这样环境优美档次较高越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段 随着南昌市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点 和投资手段达到元，年比年实际增长。

在居 民消费支出中恩格尔系数已由年的降到年的，最近几 年这系数又有新的下降，这标志着居民生活由温饱型向小康型的过渡。

随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热裕家庭占，加上银行住房按揭贷款的支 持，住房消费热，点将加快形成。

个人购房的比例也由八五时期的增加 到年的，目前这比例已超过，并保持逐步上升的势头。

从以上分析可以看出，世的。

三项目选址及建设条件 项目选址 年以后，江西科技园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今 后南昌市将严格控制这地区规划，区内建设以园林旅游休闲娱乐和较高档次 的住宅为主，条件 位置优越 世纪佳园二期项目建设地块位于江西科技园公里处白龙路主干道西侧，空 气清新，水质优良，周围是龙华路昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。

沿白龙路带的住宅区，是该市较早开 资金筹措 资本金 预售收入 预租收入 其他收入 借款 固定资产投资长期借 款 自营资产投资人民币 借款 自营资产投资外币借 款 房地产投资人民币借 款 自营资产投资建设期 利息借款 经营资金人民币借款 和平方米以上的分别只占 和，有近的家庭住房面积在平方米以下。

随着居民生活水 平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住 环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住 房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。

人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城 市住宅小区开发建设的要求。

随着南昌市城市居民收入的日益增加，物质文化生 活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能 品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率 高。

根据南昌市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品 住宅将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选 择条件。

商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势 在必行。

在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越 具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位 今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。

同 时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升 楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人的市场。

在去年南昌市房地产及相关产 业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。

佳园 期住宅的成功开发和火爆销售，就是个最好的例子。

商品房市场出现品牌角 逐趋势的原因，主要有 先富者的市场潜力。

南昌市改革开放年来，经济快速发展，城市居 民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关 资料统计，富裕家庭约占左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后 还将进步提高。

这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市 场潜力。

沿白龙路向前是新迎小区和大树营曙光东华小区带，是南昌市较早开 发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下步商品房 的更新换代，加上二，三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使 先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。

商业消费潜力。

发展商贸直是南昌市经济发展的重点之。

为南昌市城 市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后 私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋 旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此 高档次的商品住房将形成定的市场需求，像世纪佳园这样环境优美档次较高 的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。

项目区位市场潜力。

世纪佳园二期项目位于江西科技园以南，环境得天 独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优 越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

住房消费逐步成为居民消费热 等的控制，使食物从农场到餐桌的全过程都得到安全保障，避免食 物遭受有害物质的污染，大大减少食物的物理性化学性和生物性 的危害，从而保证了食品的品质和安全。

冷库是发展冷链业的基础设施，也是在低温条件下贮藏货物的 建筑群。

食品保鲜主要以食品冷藏链为主，将易腐畜禽水产果 蔬速冻食品通过预冷加工贮存和冷藏运输，有效地保持食品 的外观色泽营养成分及风味物质，达到食品保质保鲜，延长食 品保存期的目的，起到调剂淡旺季市场的需求并减少生产与销售 过程中经济损耗的作用。

就湖北省为例截至年已建成千吨 级果品气调库座，千吨以上冷库座，冷库 座，冷库座，冷库座，以下冷 库万座。

但同巨大的市场需求相比冷库储藏能力仍不能满足。

按武汉市每人每天消费农产品的平均值计算，全市至少需要万 吨冷库储藏能力才能满足市场需求。

而目前在武汉现有储藏量不足 万吨，冷库缺口巨大。

由此可见，随着市场经济的不断发展 现代物流系统的不断完善，食品冷藏链的产业化发展前景十分广 阔。

项目建设内容及规模 建设冷库，总面积平方米，库容总量吨。

其 中，果蔬冷藏库平方米，库容量吨鲜蛋冷藏库 平方米，库容量吨冷品冷库平方米，库容量吨 肉禽冷冻库平方米，库容量吨。

建设加工分装车间，总面积平方米，日加工能力 吨。

建设综合办公楼平方米职工宿舍及食堂平方 米以及停车场等配套设施。

购臵冷库主辅设备台套。

项目投资估算及资金筹措 项目投资总额万元 其中建设投资万元 流动资金万元 其中自筹资金万元 银行贷款万元 综合评价及研究结论 综合评价及结论 国家出台的物流业调整和振兴规划明确提出，要加快发展 农产品冷链物流。

该项目符合产业政策的发展要求。

经市场需求预 测分析，国内冷链市场活跃，服务项目接受度高，服务类型定位合理。

根据该公司实际情况和条件，确定的冷藏配送方案和规模是合 理的。

项目拟采用国内已有的技术，其技术来源明确，技术先进可 靠。

经分析，该项目财务内部收益率税后为，高于行业 基准收益率投资回收期年，低于行业基准投资回收期 年故在经济和技术上是可行的。

主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号项目名称单位数量备注 冷储总库容吨年 二冷储类型 果蔬冷藏库吨年 鲜蛋冷藏库吨年 冷品冷冻库吨年 肉禽冷冻库吨年 三制冷能消耗量 电力万度年 供水万吨年 四全厂定员人 其中生产工人人 管理人员人 五总占地面积 其中建筑面积 六项目总投资万元 建设投资万元 流动资金万元 七年销售收入万元 八成本和费用 年均总成本费用万元 年均经营成本万元 九年均利润总额万元十年均所得税税金万元 十财务评价指标 投资利润率 投资回收期税前年 投资回收期税后年 全投资财务内部收益率税前 全投资财务内部收益率税后 财务净现值，税前万元 财务净现值，税后万元 十二生产能力利用率 第二章市场分析 点和投资手段 随着南昌市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点 和投资手段。

目前，南昌市居民购房除直接居住或自用外，有近是用于投资 保值增值或出租，这与南昌市市民近几年生活水平很快提高不无关系。

据有关 资料统计，年南昌市城镇居民人均收入为元，年为元， 年汰到元，年达到元，年比年实际增长。

在居 民消费支出中恩格尔系数已由年的降到年的，最近几 年这系数又有新的下降，这标志着居民生活由温饱型向小康型的过渡。

随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将开发和火爆销售，就是个最好的例子。

商品房市场出现品牌角 逐趋势的原因，主要有 先富者的市场潜力。

南昌市改革开放年来，经济快速发展，城市居 民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大新迎小区和大树营曙光东华小区带，是南昌市较早开 发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下步商品房 的更新换代，加上二，三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能，今后 私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋 旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此 高档次的商品住房将形成定的市场需求，像世纪佳园这样环境优美档次较高越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段 随着南昌市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点 和投资手段达到元，年比年实际增长。

在居 民消费支出中恩格尔系数已由年的降到年的，最近几 年这系数又有新的下降，这标志着居民生活由温饱型向小康型的过渡。

随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热裕家庭占，加上银行住房按揭贷款的支 持，住房消费热，点将加快形成。

个人购房的比例也由八五时期的增加 到年的，目前这比例已超过，并保持逐步上升的势头。

从以上分析可以看出，世的。

三项目选址及建设条件 项目选址 年以后，江西科技园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今 后南昌市将严格控制这地区规划，区内建设以园林旅游休闲娱乐和较高档次 的住宅为主，条件 位置优越 世纪佳园二期项目建设地块位于江西科技园公里处白龙路主干道西侧，空 气清新，水质优良，周围是龙华路昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。

沿白龙路带的住宅区，是该市较早开 资金筹措 资本金 预售收入 预租收入 其他收入 借款 固定资产投资长期借 款 自营资产投资人民币 借款 自营资产投资外币借 款 房地产投资人民币借 款 自营资产投资建设期 利息借款 经营资金人民币借款