（项目论证）中天世纪综合体项目可行性投资论证报告（材料正文）

至年，力争 具有实力的房地产开发企业发展到家，从业人员达万人 房地产开发用地约公顷约亩。

开发建设各类商品房 万平方米，完成投资达个亿年均开发建设各类商品 房万平方米，完成投资个亿增，其中续建项目 个，到月份已新开工项目个，尚未动工项目个。

在区域分布 中，荔城区续建项目个已新开工项目个尚未动工项目个 城厢区续建项目个已新开工项目个尚未动工项目个涵 江区续建分续建项目以及市政府号会议纪 要促使些新的项目开始动工建设，今年月全市房屋施工面积 万，较去年万比增，其中新开工 万，同比万上升。

虽然新开工面积大幅上升， 但大持续扩大， 房地产市场交易量增大，促进了与房地产相关税收的强劲增长。

月，房地产营业税增收万元，增长，房地产企业所得税增收 万元，增长，土地增值税增收万元，增长，契 税增收万元，增长宏观经济环境总体上有利 于本项目的开发经营。

第三章项目开发经营有利因素机会点必要性分析 项目开发经营有利因素 本报告二章对本项目作开发经营环境分析升，经济社会发展将迎来个重要关口。

综合分析国内外环境和我市 的基础条件，我市国民经济和社会发展面临加快发展的战略机遇。

港城崛起的重要机遇。

和平发展合作成为当今时代的潮流， 经济全球化步伐加快，对外开放水平不断提高，综合国力 和国际地位显著提高，有利于我市进步拓展发展空间。

建设海峡西 岸经济区的全面展开，以及国家更加重视和支持海峡西岸和其他台商 投资相对集中地区的经济发展，化城区。

规划形成心五组团。

心为滨海 新城中心城，发展成为未来新城的核心区，以政务旅游文 教科研等职能为主，加快建设妈祖城，尽快形成滨海城区风 貌。

五组团围绕中心区布局，分别是笏石组团秀屿组团 东峤组团东吴组团和湄洲岛组团。

按着眼于未来，立足于现实 的原则，总体上采取环海组团式布局，各组团以海湾绿带相隔，总布 局结构可概括为心带五组团，心指新城中心，带 指枫亭灵川综合发展带，五组团指城市功能轴系和绿化生态走 廊分隔形成的五个功能不尽相同，但又紧密联系的组团，分别为笏石 组团东峤组团秀屿组团东吴组团大湄洲岛组团。

笏石组团以 城市综合服务功能为主，发展成为湄洲湾新城的副中心东峤 组团以木材加工为主体，建设成为以轻加工为主的工业基地 秀屿组团建设成为以商港和临海工业为基地的综合发展区东 吴组团建设成为大宗货物物流大型临港工业石化工业基地 湄洲岛以妈祖朝圣为特色，建设成为集休闲度假旅游观光 生态保护为体的国家级旅游度假区。

主要交通体系可概括为四个层次和三纵二环网，地项目的函，表示将为项目投资建设做好各方面的服务工作。

年月，经老基会组织指导，国能置业有限公司海南好 地置业有限公司等，集中各方面上月高个百分点。

办公楼商业娱乐 用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨和。

去年月，为控制房价过快上涨，国务院提出促进房地产业健 康发展的六条意见简称为国六条，被视为新轮房地产宏 观调控的开始。

年来，九部委又联手出台了系列针对房地产市场 的调控措施，如收紧地根限定中小户型比例加强住房营业税征收 清算土地增值税等，在改善住房结构抑制炒房等方面起到了定作 用。

但也有观点认为，上述政策在定程度上助推了房价上涨。

有关 业内专家表示分地区看，所有个大中城市新建商品住房销售价格 同比均上涨。

位列前五位的城市中不断出现新面孔，显示房价上涨已 经波及到全国。

而目前房价上涨的根本原因其实是供需矛盾。

住房是 生活必需品，刚性需求无法抑制，尽快加大土地和住房的供应量，缓 解供需矛盾，是解决房价上涨过快问题的根本出路。

二莆田市房地产业十五规划 本着统规划合理布局综合开发配套建设的原则， 十五期间我市将大力发展普遍商品住房建设，进步深化 住房制度改革，建立多渠道住房供应体系的住房保障制度和及时 的网络信息体系，强化物业管理，规范市场行为，把我市的房地 产业培育成为拉动我市经济增长的支柱产业。

至年，力争 具有实力的房地产开发企业发展到家，从业人员达万人 房地产开发用地约公顷约亩。

开发建设各类商品房 万平方米，完成投资达个亿年均开发建设各类商品 房万平方米，完成投资个亿房地产开发约可为财政创 收实现税费个亿城镇人均住房面积由十五期间的 平方米提高到平方米。

三年莆田市房地产市场发展状况 房地产开发项目数额增加明显 年全市房地产开发项目达个，比增，其中续建项目 个，到月份已新开工项目个，尚未动工项目个。

在区域分布 中，荔城区续建项目个已新开工项目个尚未动工项目个 城厢区续建项目个已新开工项目个尚未动工项目个涵 江区续建项目个已新开工项目个尚未动工项目个秀屿 区续建项目个已新开工项目个尚未动工项目个仙游县续 建项目个已新开工项目个尚未动工项目个。

施工及新开工面积同比上升 由于去年延续的大部分续建项目以及市政府号会议纪 要促使些新的项目开始动工建设，今年月全市房屋施工面积 万，较去年万比增，其中新开工 万，同比万上升。

虽然新开工面积大幅上升， 但大部分项目处于桩基开挖等基础性阶段，因此投资额相对较少。

莆田市房地产业税收强劲增长 受城市化建设步伐加快，消费升级和投资需求的拉动，我市房地 产市场持续繁荣发展，房地产开发投资和商品房建设投资持续扩大， 房地产市场交易量增大，促进了与房地产相关税收的强劲增长。

月，房地产营业税增收万元，增长，房地产企业所得税增收 万元，增长，土地增值税增收万元，增长，契 税增收万元，增长。

法抑制，尽快加大土地和住房的供应量，缓 解供需矛盾，是解决房价上涨过快问题的根本出路。

二莆田市房地资源优势力量，专门成立项目公司 海南文昌得置业有限公司，并进步加快组织申报建设准备，其 相关准备工作业已就绪。

第四章项目概况 项目名称 中国科学养生龙楼示范基地。

投资规模 项目总投资规模，约为人民币亿元。

项目选址 项目位于龙楼镇老城区以北规划笔架岭公园区的东侧和南侧。

项目功能 高端科学养生居住医疗保健看护养老旅游休闲信息交 流。

用地规模 规划总用地面积为公顷，其中，笔架岭公园区公共绿化 用地公顷住宅及综合用途建设用地面积公顷。

建设规模 规划地上总建筑面积万。

其中，综合用途建筑万 住宅万。

详见本章附表。

附表中国科学养生龙楼示范基地项目规划技术经济指标 名称数值 规划总用地面积公顷 其中笔架岭公园区公顷 住宅及综合用途建设用地公顷 地上总建筑面积万 其中综合用途建筑万 其中老年活动中心老年大学万 老年医院万 度假会所万 产权式酒店万 商业万 幼儿园万 住宅万 其中看护式老年公寓万 陪伴式老年公寓万 独立别墅万 联排别墅万 花园洋房万 老年住宅万 绿地率不含笔架岭公园 容积率 第五章项目优势 区位优势 龙楼镇位于文昌东部沿海地区，文昌市中心至铜鼓岭的公路从镇 区通过，镇区距文昌市中心，距海口市，距美兰国际机 场，连接海口和文昌的东线滨海旅游快速干道南北向贯穿镇域， 东环铁路博鳌国际机场等大型基础设施网络正在逐步建设。

便利的 交通条件为龙楼镇的发展打下了坚实的基础。

旅游资源优势 龙楼镇三面环海，地貌奇特，植被繁茂。

有长的海岸线， 海滨沙滩宽阔，松软细白，海浪重叠千层，波峰泛银。

有铜鼓岭国家 级自然保护区，内有神庙和尚屋尼姑庵等古迹和仙殿仙洞风 动石银蛇石海龟石等奇岩异石。

有内河宝陵河，像条飘带 柔曼地飘然入海。

有青浪如海的椰林本地特色浓郁的村庄和道道 狭长的水田。

在海南省建设国际旅游岛的大背景下，龙楼镇的旅游产 业必将成为本镇跨越式发展的龙头产业。

卫星发射基地带动作用 年月日国务院中央军委批准在海南省文昌市建设新 航天发射场，总用地面积为，占全镇用地面积，对龙楼 镇的社会经济发展起到巨大的带动作用。

海洋资源和矿产资源的优势 龙楼镇东面濒临大海，渔业资源较发达，盛产龙虾鲍鱼海胆 等，为海洋捕捞提供较好的海洋资源条件。

另外，龙楼镇地处沿海平 原地带，拥有钛矿石英砂等矿产资源。

政策优势 年月日，国家发展和改革委员会办公厅确定龙楼镇为 第二批全国发展改革试点小城镇之，为龙楼镇的快速发展提供了国 家政策和资金支持。

国家正在实施统筹城乡协调发展战略，文昌市市委市政府明确 指出以科学发展观统领全局，以省会城市为依托，以航天城项目 为龙头，以环东海岸两桥路为轴线，以铜鼓岭旅游区„„为支 撑，形成城乡互动和谐发产业十五规划 本着统规划合理布局综合开发配套建设的原则， 十五期间我市产业。

至年，力争 具有实力的房地产开发企业发展到家，从业人员达万人 房地产开发用地约公顷约亩。

开发建设各类商品房 万平方米，完成投资达个亿年均开发建设各类商品 房万平方米，完成投资个亿增，其中续建项目 个，到月份已新开工项目个，尚未动工项目个。

在区域分布 中，荔城区续建项目个已新开工项目个尚未动工项目个 城厢区续建项目个已新开工项目个尚未动工项目个涵 江区续建分续建项目以及市政府号会议纪 要促使些新的项目开始动工建设，今年月全市房屋施工面积 万，较去年万比增，其中新开工 万，同比万上升。

虽然新开工面积大幅上升， 但大持续扩大， 房地产市场交易量增大，促进了与房地产相关税收的强劲增长。

月，房地产营业税增收万元，增长，房地产企业所得税增收 万元，增长，土地增值税增收万元，增长，契 税增收万元，增长宏观经济环境总体上有利 于本项目的开发经营。

第三章项目开发经营有利因素机会点必要性分析 项目开发经营有利因素 本报告二章对本项目作开发经营环境分析升，经济社会发展将迎来个重要关口。

综合分析国内外环境和我市 的基础条件，我市国民经济和社会发展面临加快发展的战略机遇。

港城崛起的重要机遇。

和平发展合作成为当今时代的潮流， 经济全球化步伐加快，对外开放水平不断提高，综合国力 和国际地位显著提高，有利于我市进步拓展发展空间。

建设海峡西 岸经济区的全面展开，以及国家更加重视和支持海峡西岸和其他台商 投资相对集中地区的经济发展，化城区。

规划形成心五组团。

心为滨海 新城中心城，发展成为未来新城的核心区，以政务旅游文 教科研等职能为主，加快建设妈祖城，尽快形成滨海城区风 貌。

五组团围绕中心区布局，分别是笏石组团秀屿组团 东峤组团东吴组团和湄洲岛组团。

按着眼于未来，立足于现实 的原则，总体上采取环海组团式布局，各组团以海湾绿带相隔，总布 局结构可概括为心带五组团，心指新城中心，带 指枫亭灵川综合发展带，五组团指城市功能轴系和绿化生态走 廊分隔形成的五个功能不尽相同，但又紧密联系的组团，分别为笏石 组团东峤组团秀屿组团东吴组团大湄洲岛组团。

笏石组团以 城市综合服务功能为主，发展成为湄洲湾新城的副中心东峤 组团以木材加工为主体，建设成为以轻加工为主的工业基地 秀屿组团建设成为以商港和临海工业为基地的综合发展区东 吴组团建设成为大宗货物物流大型临港工业石化工业基地 湄洲岛以妈祖朝圣为特色，建设成为集休闲度假旅游观光 生态保护为体的国家级旅游度假区。

主要交通体系可概括为四个层次和三纵二环网，地项目的函，表示将为项目投资建设做好各方面的服务工作。

年月，经老基会组织指导，国能置业有限公司海南好 地置业有限公司等，集中各方面