（项目论证）中学多功能楼、第二综合教学楼项目可行性投资论证报告（材料正文）

顶级写字楼除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区。

租赁购买自建 附图定量访问企业入住方式 定量访问企业目前办公面积 定量访问企业目前办公面积在平米以上平米分别占 和，平米以下的占。

咨询服务机 械制造金融投资等领域，以上几个行业占本次定量总体样本量的 左右。

通讯类 咨询服务类 制造类 金融投资类 运输贸易类 人以下人人人以上 附图定量访问企业人员规模 定量访问企业年营业额 本次访问企业的年营业额主要集中在万之间，占略强，年营 业额超过亿元的企业占总体样本量的。

写字楼市场供给分析 北京市现有顶级写字楼供给分析 顶级甲级写字楼的划分标准 写字楼的等级划分标准主要是按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计 内外公共装修标准是否具有超前性，是否达位数量 配套服务设施电力负荷绿化夜间照明等方面是否与世界甲级写字楼水平同 步软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。

顶级写字楼除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大售价基本上在元平米以上，租金在 元月平米以上 甲级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准相当于四星级酒店，达 到级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于平米左右，租金在 元月平米以上 乙级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差， 部分达到级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯 等候时间大于秒，中央平 方米左右，租金在人民币元天平米 丙级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准为普通材料，基本的通 讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯分体空调等 软件方面为传统的物业管年上半年 下半年 上半年 下半年 年 年 年 不确定 附图年年东部写字楼供给情况 金融街区域的总体供给量仅次于东部区域，处于第二位，除年以外， 其他年份的供给量相对比较稳定。

年全年的供给量接近万平米，年接 近万平米，年接近万平米，由于目前有部分项目具体的时间表没有最 后确定接近万平米的体量，所以不排除金融街在年形成供给的高 峰时期，金融街的供给量主要来源于金融街中心区项目。

年上半年 下半年 上半年 下半年 年 年 年 不确定 附图年年金融街写字楼供给情况 从目前掌握的情况来看，中关村地区在建在售项目的竣工时间主要集中在 年下半年。

接近万平米，中关村区域的供给量主要来源于中关村西区。

年上半年 下半年 上半年 业办公面积主要集中在平米之间。

平米以上米米米米以下 附图深访企业办公面积分布 深访企业行业分布 行业分布数量比例 网络电子电信 咨询服务 金融投资 机械制造公关广告 报业 航空运输 汽车 律师 化工环境 医药 教育 旅游 政府 合计 深度访问企业人员规模 从深访企业的人员规模分布来看，基本上人以上和人以下的企业各 占半左右，其中又以人和人两种规模的企业数量 居多。

人以内 人 人 人 人 人 附图深访企业人员规模 深访企业年营业额 从深访企业的年营业额来看，万以上的占成。

万以下 万 万 万 亿 亿 亿 亿 亿亿 未回答 附图深访企业年营业额 深访企业行业地位 从深访企业的行业地位来看，比较致，绝大部分属于行业领导地位。

行业领导地位追随地位从属地位未回答 附图深访企业行业地位 定量访问企业背景资料 定量访问企业数量家，其中及东部成功访问家，金融街成功 访问家，中关村成功访问家。

及东部中关村金融街 附图定量访问企业样本分布 定量访问企业物业入住方式 从定量访问企业入住的方式来看，主要是以租赁为主，占，其余 基本上属于购买。

租赁购买自建 附图定量访问企业入住方式 定量访问企业目前办公面积 定量访问企业目前办公面积在平米以上平米分别占 和，平米以下的占。

平米及以下 平米 平米 平米 平米 平米 附图定量访问企业目前办公面积 定量访问企业行业分布 从定量访问企业的行业分布来看，主要集中在通讯咨询服务机 械制造金融投资等领域，以上几个行业占本次定量总体样本量的 左右。

通讯类 咨询服务类 制造类 金融投资类 运输贸易类 广告传媒类 其它 附图定量访问企业行业分布 定量访问企业人员规模 从本次定量访问的人员规模分布来看，主要集中在人以下，占其 次是人员规模在人之间的企业，占。

人以下人人人以上 附图定量访问企业人员规模 定量访问企业年营业额 本次访问企业的年营业额主要集中在万之间，占略强，年营 业额超过亿元的企业占总体样本量的。

万以下 万 万 万亿 亿 亿 亿以上 附图定量访问企业年营业额 第二章北京写字楼市场供给分析 北京市现有顶级写字楼供给分析 顶级甲级写字楼的划分标准 写字楼的等级划分标准主要是按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计 内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到级写字楼水平，具体指楼宇自 动化系统，下半万吨氧化沥青装臵和配套的原油长输管道油品贮运自备铁 路专用线等生产设备设施仍在运行的有年产万平方米防水卷材生 产装臵和千瓦热电联产装臵各套。

编制依据 根据国家有关部门的有关规定与该项目的具体情况，本报告的编制 依据主要有 国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数 省建筑工程概预算指标及有关费用标准 市城市总体规划 委托方提供的其他有关资料。

研究范围 本项目可行性研究报告的研究范围主要包括 总论 项目市场分析 厂址选择及建设条件 技术设备和工程方案 主要原材料及燃料供应 总平面布臵与运输公用辅助工程 节水节能措施 环境影响评价 劳动安全卫生与消防 组织机构与人力资源配臵 投资估算与资金筹措财务效益分析 结论与建议等。

在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理 性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款 融资决策提供可靠依据。

第章项目市场分析 项目产品市场供求现状 中国皮卡市场供求现状 据不完全统计，中国国产皮卡品牌有长城田野北汽福田郑州 日产江铃汽解放黑豹文龙华北粤海新凯大迪中联 长胜福达庆铃宏远富迪双环金通天马等余种， 年和年第季度中国皮卡市场呈现快速增长势头，年皮卡总 销量辆，同比增长，成为自年以来的新高，远高于 全国商用车销售的增速。

皮卡出口形势喜人，长城江铃大城 吉奥等成为出口的主力军，海外车展中经常闪现出中国皮卡的身影，各 细分市场呈现良好的增长。

中国皮卡在年和年分别取得和的高速增长 后，在年形成盘整稳步增长的格局。

主要原因是第， 各中档皮卡厂家积极推出经济型，分流部分皮卡车用户第二，各 地出台的城市限行政策和高等级环保法规的要求，使皮卡市场在线城 市和中心城市出现萎缩，皮卡开始转战二三线城市，开始退城进郊 第三，在年，部分经济型消费群体回归皮卡市场，从油耗大 转向省油不受载货空间限制的皮卡作为工具车第四，皮卡呈现 墙内开花墙外香的喜人景色，出口持续创下新高。

目前国内整体皮卡市场以中档和高档皮卡为主，高档皮卡占整个皮 卡市场左右的份额，经济型柴油皮卡市场份额不高，但在中央提出 建设新农村后，各皮卡厂家对服务于乡镇和农业的柴油皮卡车热情大增， 预计经过短暂的市场培育，柴油皮卡将会由东部向中西部地区阶段性地 进入县级和富裕乡镇，万元以下的低端皮卡市场将进入快速增长阶段。

年，中国皮卡市场集中度由年的增长到，排 名前五家的企业分别是长城江铃大城郑州日产福田。

长城汽车年月份皮卡销量为台，同比增长， 市场占有率为，主要产品有金迪尔赛铃赛酷风骏四大类， 大单排大双中双，排半等多种车型，市场销售较好的产品主要是双 排金迪尔和赛铃，但其年的增量主要源于出口，其国内皮卡市场增 长并不高江铃汽车年月份皮卡销量为台，同比增长 ，市场占有率为，主导产品为江铃宝典双排皮卡，销量稳步 增长，盈利状况在汽车通讯自动化系统，保安自动化系统，消防自动化系统， 办公自动化系统设备设施如电梯等候时间中央空调管式数量停车位数量 配套服务设施电力负荷绿化夜间照明等方面是否与世界甲级写字楼水平同 步软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。

顶级写字楼除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区。

租赁购买自建 附图定量访问企业入住方式 定量访问企业目前办公面积 定量访问企业目前办公面积在平米以上平米分别占 和，平米以下的占。

咨询服务机 械制造金融投资等领域，以上几个行业占本次定量总体样本量的 左右。

通讯类 咨询服务类 制造类 金融投资类 运输贸易类 人以下人人人以上 附图定量访问企业人员规模 定量访问企业年营业额 本次访问企业的年营业额主要集中在万之间，占略强，年营 业额超过亿元的企业占总体样本量的。

写字楼市场供给分析 北京市现有顶级写字楼供给分析 顶级甲级写字楼的划分标准 写字楼的等级划分标准主要是按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计 内外公共装修标准是否具有超前性，是否达位数量 配套服务设施电力负荷绿化夜间照明等方面是否与世界甲级写字楼水平同 步软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。

顶级写字楼除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大售价基本上在元平米以上，租金在 元月平米以上 甲级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准相当于四星级酒店，达 到级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于平米左右，租金在 元月平米以上 乙级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差， 部分达到级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯 等候时间大于秒，中央平 方米左右，租金在人民币元天平米 丙级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准为普通材料，基本的通 讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯分体空调等 软件方面为传统的物业管年上半年 下半年 上半年 下半年 年 年 年 不确定 附图年年东部写字楼供给情况 金融街区域的总体供给量仅次于东部区域，处于第二位，除年以外， 其他年份的供给量相对比较稳定。

年全年的供给量接近万平米，年接 近万平米，年接近万平米，由于目前有部分项目具体的时间表没有最 后确定接近万平米的体量，所以不排除金融街在年形成供给的高 峰时期，金融街的供给量主要来源于金融街中心区项目。

年上半年 下半年 上半年 下半年 年 年 年 不确定 附图年年金融街写字楼供给情况 从目前掌握的情况来看，中关村地区在建在售项目的竣工时间主要集中在 年下半年。

接近万平米，中关村区域的供给量主要来源于中关村西区。

年上半年 下半年 上半年