地了座公厕新建改造工程，新建了座垃圾中转站 个城乡客运站个货运停车场完成了蔡明园广场二期工程和西城门小游园白云大道与市场路交叉口小游园建设工程新闻巷小 游园基本完工，污水处理厂如期建成并投入运营在县城主要路口安装了大型景观灯和标准化道路指示牌 三中心集镇建设步伐不断加快，辐射带动能力日益增强 上蔡年竣工房屋价值达到万元。其中住宅投资万元。投资亿元亿元亿元的天伦现代城上城华府 玉龙城市花园和第批经济适用房垃圾处理厂升级改造工程县高过街天桥正在加紧建设。中心集镇建设步伐不断加快，辐射带 动能力日益增强。全县城镇化率达到。 房屋建筑施工面积房屋建筑竣工面积竣工房屋价值万元 数据来源驻马店统计年鉴 七上蔡城市未来规划北京纳智堂房地产经纪有限公司蔡侯路宗地投资可行性研究报告 上蔡县城市总体规划总的思路和方向 即心区带三点。心指上蔡县城城 市中心区指位于省道南侧的新庄工业区带指沿省道经 济发展带三点指年至年上蔡县将着力发展的三个建制镇， 即朱里镇杨集镇洙湖镇。确定上蔡县城区绿化系统布局结构为 心环核心放射。心由南天门和宫殿遗址公园组成 的城市大型绿地公园环即蔡国古城墙遗址公园绿地形成环状绿 化带核心放射即沿放射式带状绿化设置，主要的公园街头绿地 苗圃等，为市民提供游憩空间。 二城区规划路街巷分布 规划期内上蔡县中心城区主要向北向东发展，适当向西北发 展，城市功能布局结构上着力构建两心两轴六片区。两 心即中部老城商业中心和北部新城行政中心两轴即景观风貌轴 和城市发展轴由东西大街串联起西部工业区，老城商业中心，东北京纳智堂房地产经纪有限公司蔡侯路宗地投资可行性研究报告 部工业区等组成六片区即北部行政文化生活片区，中部商业生活片区，东北部教育文化片区，西南部旅游服务片区，西北部高新工 业片区，东部工业生活片区。根据县城规划，除城区外围条环城路外。 上蔡城市发展情况总结 上蔡市经济发展速度相对缓慢，人民生活水平相对滞后，城市发展速度较慢，城市化水平较低。总体来看，上蔡虽然经济发展水 平滞后，但是有较大的发展空间，发展潜力巨大。对于房地产业来说，则可能得到更多的机会，随着经济的发展，会给房地产业带来 更大的活力。 城市规划上来看，上蔡城市规划延续性较强，对城市的发展都有很大影响，有利于城市整体发展。目前来看，上蔡的东北方向是 城市发展的主流方向之。宗地所在区域距离市区繁华地带较远，周边没有成熟高档住宅社区，人气较差，但随着上蔡城市建设逐渐 发展，本区域定能成为热点区域。 第二部分上蔡房地产市场 上蔡房地产市场总体发展概况 教育文化区新城行政区 老城商业 区西南旅游区 高新工业区 工业生活区北京纳智堂房地产经纪有限公司蔡侯路宗地投资可行性研究报告 房地产开发投资情况 年上蔡县房地产开发投资万元，比上年增长百分之建筑施工面积平米，比年增长百分之。 商品房面积平方米，比年减少销售总额万元，比年减少 图标房地产开发投资单位万元 房地产开发投资比上年增长住宅投资比上年增长 图表商品房销售情况单位万元平方米 商品房销售额比上年增减商品房销售面积比上年增减 数据来源驻马店统计年鉴 二上蔡房地产市场特点描述 产品类型以多层为主，目前销售项地 苗圃等，为市民提供游憩空间。 二城区规划路街巷分布 规划期内上蔡县中心城区主要向北向东发展，适当向西北发 展，城市功能布局结构上着力构建两心两轴六片区。两 心即中部老城片区即北部行政文化生活片区，中部商业生活片区，东北部教育文化片区，西南部旅游服务片区，西北部高新工 业片区，东部工业生活片区。根据县城规划，除城区外围条环城路外。 上蔡城市发展情况总结 随着经济的发展，会给房地产业带来 更大的活力。 城市规划上来看，上蔡城市规划延续性较强，对城市的发展都有很大影响，有利于城市整体发展。目前来看，上蔡的东北方向是 城市发展的主流方向之。宗地所在城行政区 老城商业 区西南旅游区 高新工业区 工业生活区北京纳智堂房地产经纪有限公司蔡侯路宗地投资可行性研究报告 房地产开发投资情况 年上蔡县房地产开发投资万元，比上 图表商品房销售情况单位万元平方米 商品房销售额比上年增减商品房销售面积比上年增减 数据来源驻马店统计年鉴 二上蔡房地产市场特点描述 产品类型以多层为主，目前销行性研究报告 上蔡主要房地产项目分布图北京纳智堂房地产经纪有限公司蔡侯路宗地投资可行性研究报告 上城华府项目占地面积平方米，建筑面积 项目名称上城华府销罄 均价元 主力户型平米，部分平米 开发商河南万城置业有限公司 景贤花园，项目用地平方米，总建筑面积平方米。期幢小高层，共层，两层商铺。二期十层楼，三期建设期工程拟建幢，建筑面积万平方米二期工程幢，建筑面积万平方米三期 工程幢，建筑面积万平方米。北京纳智堂房地产经纪有限公司蔡侯路宗地投资可行性研究报告 项目名称天伦较小，且产品品质普遍偏低。方面环境及配套滞后，缺少吸引力，其次上蔡离驻马店市区公里，部分高端人群选 择在驻马店置业。 第三部分商业物业市场分析 上蔡商业市场分析 上蔡商业较为集中，同时受城市规模人口消费力等影响，商业氛围较弱。随着未来城市规划影响，生活中心区域将向东部 和北部发展，但按照目前商业发展速度和城市化进程，即使是传统商业的次级商圈或区域性商圈的形成仍然需要时间。 二专业卖场连锁性餐饮连锁超市娱乐场所仍有定的发展空间和市场潜力，如老凤翔劲霸 务性行业的发展，定位能满足日益增长的消费需求。 优美的周边自然环境和良好的交通也将进步推动服务型个性化会所招商和发展。 市中心越来越稀少的大型物业将实现个性化会所经营场所的转移。 第四部分项目概况 宗地资料 根据上蔡县总体规划，该地块位于城市规划居住用范围民小组卧龙关村辖个村民小组转经楼村辖个村民小 组耿达乡辖个村个村民小组耿达桥村辖个村民小组 幸福村辖个村民小组龙潭村辖个村民小组。 人口与民族 卧龙自然保护区居住着藏羌汉回四个民族，其中多数为 农民，主要从事农牧业生产。全区总人口人，其中农业人口 人人口中，藏羌回民族占以上。各少数民族在文化信仰生活习俗建筑风格生活生产中均具有各自的独立特征， 本区是少数民族文化景观资源的富集地带。 经济状况 年，两乡镇总收入万元，其中，卧龙镇 万元，耿达乡万元。人均可支配收入元，其中 卧龙镇人均可支配收入元，耿达乡人均可支配收入 元。在农村经济结构中，两乡镇企业占总收入的，两乡 镇家庭经营占总收入的。 教育基本情况概况 灾前特区共有各级各类学校所，其中高完中所，中心小 学所，村级小学所，幼儿园所，在校学生人，教职工 人，其中专任教师人全区义务教育基本普及，适龄儿童入学 率达，文盲率为，周岁人口初级中学完成率为， 特殊儿童入学率为。 全区学校占地面积约亩，建筑总面积万平方米， 固定资产总值约万元包括校舍体育设施附属设施等， 房屋价值按元平方米折算，其中教学仪器设备总值 万元，图书资料万册，计算机台。 地质受损情况 卧龙特区灾害损失情况震情 由于卧龙特区地处汶川境内与汶川映秀毗邻，处于震中地带。 此次地震区域内地震烈度度。 人员伤亡情况 此次地震，全区内共死亡人，受伤人，失踪人。 财产损失情况 据全区统计并上报国家数据，全区内共倒塌房屋间，面 积平方米造成危房间，面积平方米直接 经济损失万元。 卧龙特区教育系统灾害损失情况 师生伤亡情况 教职工死亡人受伤人其中因伤致残人。 财产损失情况 学校倒塌房屋间，面积平方米造成危房间，面 积平方米毁坏教学仪器设备台件套，价值万 元毁坏课桌凳套毁坏图书万册直接经济损失 万元。 卧龙特区教育系统灾害损失统计表 表 项目 倒塌房屋 造成危房 毁坏教学仪 器设备 毁坏课桌凳毁坏图书直接经 济损失 万 元 间 数 面积 间 数 面积 台套 件 价值 万 元 套 数 价值 万 元 册数 万 册 价值 万元 合计 小学 初中 普通高中 中职 学前教育 特殊教育 其他 说明直接经济损失中还包含了体育场地设施以及绿化等其他 附属设施在内。 学校灾害损失情况 卧龙镇中心小学位于卧龙镇区，为完全小学。校区占地 平方米，校舍面积平方米，在校学生人。地震 造成全部校舍成为危房。 建设的必要性 学校因灾毁损急需恢复重建 本项目位于汶川特大地震重灾区汶川卧龙特别行政区， 全区校舍严重受损，部分校舍局部倒塌，中断了正常的教育教学秩 序和管理秩序。复学复课后，学生现暂在板房上课，但板房学校存在诸多困难，如卫生防疫问题，安地了座公厕新建改造工程，新建了座垃圾中转站 个城乡客运站个货运停车场完成了蔡明园广场二期工程和西城门小游园白云大道与市场路交叉口小游园建设工程新闻巷小 游园基本完工，污水处理厂如期建成并投入运营在县城主要路口安装了大型景观灯和标准化道路指示牌 三中心集镇建设步伐不断加快，辐射带动能力日益增强 上蔡年竣工房屋价值达到万元。其中住宅投资万元。投资亿元亿元亿元的天伦现代城上城华府 玉龙城市花园和第批经济适用房垃圾处理厂升级改造工程县高过街天桥正在加紧建设。中心集镇建设步伐不断加快，辐射带 动能力日益增强。全县城镇化率达到。 房屋建筑施工面积房屋建筑竣工面积竣工房屋价值万元 数据来源驻马店统计年鉴 七上蔡城市未来规划北京纳智堂房地产经纪有限公司蔡侯路宗地投资可行性研究报告 上蔡县城市总体规划总的思路和方向 即心区带三点。心指上蔡县城城 市中心区指位于省道南侧的新庄工业区带指沿省道经 济发展带三点指年至年上蔡县将着力发展的三个建制镇， 即朱里镇杨集镇洙湖镇。确定上蔡县城区绿化系统布局结构为 心环核心放射。心由南天门和宫殿遗址公园组成 的城市大型绿地公园环即蔡国古城墙遗址公园绿地形成环状绿 化带核心放射即沿放射式带状绿化设置，主要的公园街头绿地 苗圃等，为市民提供游憩空间。 二城区规划路街巷分布 规划期内上蔡县中心城区主要向北向东发展，适当向西北发 展，城市功能布局结构上着力构建两心两轴六片区。两 心即中部老城商业中心和北部新城行政中心两轴即景观风貌轴 和城市发展轴由东西大街串联起西部工业区，老城商业中心，东北京纳智堂房地产经纪有限公司蔡侯路宗地投资可行性研究报告 部工业区等组成六片区即北部行政文化生活片区，中部商业生活片区，东北部教育文化片区，西南部旅游服务片区，西北部高新工 业片区，东部工业生活片区。根据县城规划，除城区外围条环城路外。 上蔡城市发展情况总结 上蔡市经济发展速度相对缓慢，人民生活水平相对滞后，城市发展速度较慢，城市化水平较低。总体来看，上蔡虽然经济发展水 平滞后，但是有较大的发展空间，发展潜力巨大。对于房地产业来说，则可能得到更多的机会，随着经济的发展，会给房地产业带来 更大的活力。 城市规划上来看，上蔡城市规划延续性较强，对城市的发展都有很大影响，有利于城市整体发展。目前来看，上蔡的东北方向是 城市发展的主流方向之。宗地所在区域距离市区繁华地带较远，周边没有成熟高档住宅社区，人气较差，但随着上蔡城市建设逐渐 发展，本区域定能成为热点区域。 第二部分上蔡房地产市场 上蔡房地产市场总体发展概况 教育文化区新城行政区 老城商业 区西南旅游区 高新工业区 工业生活区北京纳智堂房地产经纪有限公司蔡侯路宗地投资可行性研究报告 房地产开发投资情况 年上蔡县房地产开发投资万元，比上年增长百分之建筑施工面积平米，比年增长百分之。 商品房面积平方