经济进入到工业经济中后期，具备成为物资流资金流技 术流和信息流支配和控制权的头脑型城市。 近几年，济南第三产业占的比重逐年走高，年达到，产业增加值达到 亿元，增长，高于山东半岛城市圈其它城市，也就是说济南处于工业经济的 中后期，距国际服务经济的标准仍有定差距。 数据来源统计局网站 经济发展阶段与社会产品特征 经济发展阶段农业经济工业经济服务经济 社会产品特征 第产业为主导，以生产 农产品为主的社会 第二产业为主导，以生产 工业产品为主的社会 第三产业占以上， 以生产服务产品为主的社会 济南 城镇化和城市化进程济南城镇化水平全省第三，人口集聚吸纳能力全省 第二 城镇化和城市化的实质是个城市的经济发展。 全省城镇化工作会议下发的山东省城镇化发展报告透露，济南城镇化综合 发展水平较高，城镇化质量指数达，连续三年居全省第三位，城镇化发展多项指 数位居全省前列。此外报告还显示，济南虽因即将步入城镇化发展后期阶段，增速放 缓，但城市经济发展水平高，基础设施完善，就业机会较多，人口集聚吸纳能力全省前 两名。从常住人口与户籍人口的关系来看，济南和青岛同属于全省最大的人口净迁入地， 年净迁入人口达万人。同时济南和青岛也同属于全省吸纳暂住人口最多的城 市，暂住人口占城镇人口比重高达，居全省第二位。 根据城市化理论，济南从年开始，进入城市化高速发展期，随着城镇化和城 市化水平的不断提高，年开始出现郊区化趋势。伴随着城区人口的增多和城 市人口聚集效应的增强，济南呈现了房地产开发量迅速增加土地供应边缘化地价增 长趋势明显等特征。 经济环境小结 济南市总体经济向好，综合实力强，利于投资。 城镇居民消费水平不断增长，购买力强。 三产占据半壁江山成为主要产业，吸引力不断增强。 ④济南整体经济受内部影响大，不同于其他线二线城市，宏观虽紧，中观较松。 二章丘市经济环境分析 近几年济南各区域情况览表 面积平方公里人口万数据来源济南统计局网站 章丘经济环境小结 章丘在整个济南市的行政区中面积最大人口最多，其房地产市场的发间与 需求空间也较大 章丘市的逐年增长，其居民的生活水平越来越高，房地产投资的吸引力 越来越强 随着济南东拓步伐的跟进，章丘借势济南规划之利好，未来的发展前景极好， 且随着章丘经济开发区交通配套的越来越完善，其对外的吸引力将不断加强。 二城市规划发展分析 十字方针，东拓为先 自年提出东拓西进南控北跨中疏的十字规划发展战略及城市总 体布局以来，东拓是最先开始的且东拓的力度最大城市发展向东, 整个济南亿元亿元亿元 章丘市亿元亿元亿元 历下区亿元亿元亿元 历城区亿元亿元亿元 市中区亿元 槐荫区亿元亿元 天桥区亿元亿元 长清区亿元亿元亿元二城三区，东部为上 年初，济南市政府经济工作会议提出了拓展城市发展空间的思想，并逐步形成 了城三区的城市规划布局的概念，与西部新区和北区新区尚停留在概念阶段相比，东 部新区已经有了长足的发展，可以说在济南未来的三极城市发展格局之中，东部已经占 据了上峰。 三章丘市城市定位 根据规划，章丘定位为济南市的副中心城市，是济南东拓战略的重要承接地， 积极发展现代制造业高新技术产业和旅游业，形成具有历史文化传统和泉水特色的山 水园林城市，带动市域东部地区快速发展。即以先着城镇化和城 市化水平的不断提高，年开始出现郊区化趋势。伴随着城区人口的增多和城 市人口聚集效应的增强，济南呈现了房地产开发量迅速增加土地供应边缘化地价增 长趋势明显等特征。 经济城市，宏观虽紧，中观较松。 二章丘市经济环境分析 近几年济南各区域情况览表 面积平方公里人口万数据来源济南统计局网站 章丘经济环境小结 章丘在整个势济南规划之利好，未来的发展前景极好， 且随着章丘经济开发区交通配套的越来越完善，其对外的吸引力将不断加强。 二城市规划发展分析 十字方针，东拓为先 自年提出东拓元亿元亿元 市中区亿元 槐荫区亿元亿元 天桥区亿元亿元 长清区亿元亿元亿元二城三区，东部为上 年初，济南市政府经济工作会议提出了拓展城市发展空间的思想，并逐步形成 根据规划，章丘定位为济南市的副中心城市，是济南东拓战略的重要承接地， 积极发展现代制造业高新技术产业和旅游业，形成具有历史文化传统和泉水特色的山 水园林城市，带动市域东部地区快速发展。即色的山水园林城市。 四章丘市城市空间发展战略 根据章丘市年城市整体规划，中心城区规划范围东起明水双山办事 处行政边界，西至章丘与济南边界，北至赭山以北，南至分水岭，总面积约平四片即形成老城片区新城片区教育片区明 水产业片区四大城市片区。 五济南东拓章丘西进 济南东拓，章丘西接这是年章丘提出的与济南对接融合的发展战略。 近年来，章丘在与济南的丘逐渐 成为济南城市的部分。 章丘作为省会济南的市域次中心城市，未来将重点打造圣井新城老城中心商贸区 城北新区刁镇县域次中心四大综合体，其中以绣源河里风貌带为生态轴发 展轴景观两侧的片区 逐渐成为近几年章丘房地产开发的主要区域。 三宏观调控政策分析 房地产调控是上半年的热点，做拿地决策评估就不能不分析政策，而政策的实施及其威 力的逐步显现，又会影响到目标客群的构成及后续产品定位的选择。 调控政策集中出台的背景 房价持续快速上涨，线城市疯狂上涨 国家对房地产市场调控的元的市场均价到年 的市场均价，整体市场价格在持续上扬。 四产品分析以小高层高层为主的舒适性户型为主 竞品项目建筑风格建筑形态主力户型是否精装修 齐鲁涧桥欧式风格别墅多层小高层 房两 房 精装修，装修成 本在 元 山水泉城现代风格小高层高层三房毛坯 山水泉城南 城 现代风格小高层高层栋多层三房毛坯 福泰新都城现代风格 洋房多层小高层高 层 三房毛坯 诺贝尔城西班牙风格别墅洋房小高层毛坯 数据来源市场调研 部分畅销户型 结论 目前市面上在售的项目中，齐鲁涧桥和诺贝尔城具有比较典型的风格特征和楼盘品质，山水泉城作为个大型社区，也有定的风格特点和档次，其他项目大都没