（项目论证）云南金通达建材公司30万吨水泥粉磨站项目可行性投资论证报告（材料正文）

工程完工后，将成为集娱乐餐 饮休闲养生为体的高级私人会所，共有保健包房 间，包房余间，客房间，日接待宾客可达人 次。

二建设内容 本项目主要由三层裙楼和五层塔楼组成即负层负二 层负三层楼二楼三楼四楼五楼组成。

锐鑫国际 会所按四星级标准建设和装修。

负层建筑面积平方米。

分布为商务包房 歌城太空睡眠区 负二层建筑面积平方米。

分布为公共休息 区演艺大厅棋牌区餐厅活动专区和保健按摩包房 负三层建筑面积为平方米分布为水是种真正能够缓解生活压力，使人轻松下来的 休闲方式，尤其适合生活节奏越来越紧张的现代人士，因此争 夺这部分消费者已成为竞争的关键。

服务人才是该行业的又 竞争热点。

需求现状 凯里市作为闲娱乐主题也更趋多元化。

据世界休闲娱乐组织预测，到年我国将成为世界休闲娱乐 第大国。

凯里市的水疗会所正处于初级发展阶段，包括阳光樱花 曼谷雨林在内所有水疗的营业面积总共不到万平方米， 为凯里市民及海 内外游客提供个舒适的休闲娱乐场所。

锐鑫国际会建成后将有充足的客源。

以凯里市目前每年 万客量计算，日均宾客接待量人左右。

会所建成后聘请国 内著名娱乐管理公司管理。

本项目采 本项目投资亿元人民币，建设凯里市锐鑫国际会所， 总建筑面积平方米。

工程完工后，将成为集娱乐餐 饮休闲养生为体的高级私人会所，共有保健包房 间，包房余间，客房间，日接待宾客可达人米。

分布为商务包房 歌城太空睡眠区 负二层建筑面积平方米。

分布为公共休息 区演艺大厅棋牌区餐厅活动专区和保健按摩包房 负三层建筑面积为平方米分布为道座 环保设施 污水处理设施 废气及油烟治理设施 固体废弃物收集处理设施 防燥音设施 室外工程 给排水管网 供电线网 热力管网 消防设施消防水池消防供水管网 道路厅 活动专区 保健按摩包房 负三层水疗会所 宾馆主要通道的大堂 男宾浴区 公共戏水区 女宾浴区 裙楼客房间 环保设 施 污水处理水池，废气及油烟 治理系统， 空调系 统 制冷机组，管网设施 消防设 施 消防水池 停车场设地下停车场 洗衣房 四建址选择 建址现状 地点与地理位置 本项目选址位于凯里市永丰南路，距贵阳 董事会 运转总经理 副总经理常务副总经理 办公室 文秘档案 资料汇总 人事管理 外事联络 内部协调 打印接待 员工培训 行政部 环卫 水电 通讯 设备维修 基建 职工食堂 节能 安全生产 安全 保卫部 安全保 卫 消防 防盗 门卫 保安大 队 餐饮部 中西餐 饮 中西餐 厅 特色餐 饮 财务部 会计 统计 出纳 财税 营销部 营销策划 市场开拓 米 年营业收入万元 总成本费用万元 年利润总额万元 营业税金及附加万元 投资利润率 投资利税率 投资回收期年含建设期 年 内部收益率 净现值万元 盈亏平衡点 借款偿还期年含建设期 二市场预测 凯里市休闲会所现状 当前洗浴休闲行业状况及市场前景分析 传统的药浴，如桔皮浴姜奶浴参石浴另类的刷浴 泥炭浴黑泥浴等等。

而凯里地区洗浴行业市场营销模式单 ，基本上都是普遍的桑拿，美容，按摩，足疗等，经营项 目洗浴文化的构成雷同缺少特色，在对外宣传上，大家都 打着美容健体，修身养性这张牌，差异化程度非常小。

没 有差异就没有特色没有特色就不能吸引人。

其次，在规模 上，大家基本上旗鼓相当。

再次，服务水平持齐，难相上下。

从以上来看，凯里水疗休闲行业发展空间不可估量，如果 能够开发糅合文化资源，丰富服务项目，提高人性化服务水平 则更容易在市场中鼎足而立。

市场现有洗浴休闲服务容量 市区人口不多，但凯里天然具有区位优势，是旅游集散 地。

每天至少有万外来人口进出这里，相当于城市总人口 的。

可以说消费群体还是很可观的。

就目前来看，市区除了阳 光樱花，还有曼谷雨林等等，大大小小已上十家。

这些洗浴休闲 场所，主要串落在凯里的闹市区，因此，总体服务容量比较 大，但分摊下来就显得僧多粥少了。

凯里水疗休闲市场所处发展阶段 则处于市场发展的最初阶段市场导入期。

水疗休闲市场结构 享受型消费者 理智型消费者 行业竞争焦点 与在歌舞厅迪厅等的宣泄来缓解精神压力不同，水疗自 然而又放松，是种真正能够缓解生活压力，使人轻松下来的 休闲方式，尤其适合生活节奏越来越紧张的现代人士，因此争 夺这部分消费者已成为竞争的关键。

服务人才是该行业的又 竞争热点。

需求现状 凯里市作为全国优秀旅游城市，休闲娱乐业已成为凯里市 支柱产业。

休闲娱乐业是世界第大产业。

近年来，随着经济的快速 增长，我国的休闲娱乐消费也进入快速增长期，消费结构也正 向享受型转变。

休闲娱乐主体及休闲娱乐主题也更趋多元化。

据世界休闲娱乐组织预测，到年我国将成为世界休闲娱乐 第大国。

凯里市的水疗会所正处于初级发展阶段，包括阳光樱花 曼谷雨林在内所有水疗的营业面积总共不到万平方米， 星级宾馆不到家，无论从数量还是在服务上都远远满足不了 外来游客和当地消费群体的需要。

市场预测 锐鑫国际会所按现代风格建造，内部装修豪华高档，其特 色为绿色环保生态型休闲会所，该会所将为凯里市民及海 内外游客提供个舒适的休闲娱乐场所。

锐鑫国际会建成后将有充足的客源。

以凯里市目前每年 万客量计算，日均宾客接待量人左右。

会所建成后聘请国 内著名娱乐管理公司管理。

本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的休闲会所 营销专家领衔组织定规模的营销队伍，创新机制，建立立体 式销售渠道和高效畅通的分销网络，会所客源将有充分保证。

三建设规 驻油等综合服务。

伏 牛山游客服务中心完善的旅游服务功能，在满足游客需求的同洛阳市城市建设勘察设计研究院 时，将大大提高伏牛山大旅游区的服务质量和档次，对伏牛山生 态旅游业的发展具有明显的提升作用。

此外，还将进步提高 栾川的知名度和影响力，树立栾川旅游的良好形象，促进栾川 旅游实现经济效益和社会效益质的飞跃。

项目概况 拟建地点 本项目建设地点位于栾川县城方皮路与老君山景区道路的 交汇处，交通便捷。

项目总占地面积平方米，合亩。

建设规模与目标 建设规模 根据伏牛山大旅游区年游客增长幅度，结合栾 川近年来的游客增长情况，伏牛山栾川游客服务中心建设项目 总建筑面积平方米，主要包括个旅游服务功能区和员 工办公生活区大型生态停车场等项目 个旅游服务功能区 接待服务区。

主体建筑面积为平方米。

主要包括 旅游接待大厅平方米。

为游客提供休息咨询 信息服务导游服务旅游区简介多媒体放映厅图片 画册等。

医疗救助卫生检疫邮政电讯金融等服务大厅 等建筑平方米。

餐饮购物区。

主体建筑面积为平方米。

主要包括洛阳市城市建设勘察设计研究院 旅游自助餐厅平方米。

为游客提供特色餐饮服 务。

旅游土特产品旅游纪念品购物中心平方米。

为游客提供旅游购物服务。

交通服务区。

主体建筑面积为平方米。

包括加油站 公交汽车站出租车管理中心停车等服务。

加油站和小型汽车修理间。

主体建筑面积为平方米。

为游客提供汽车维修及加水加油等服务项目。

合计面积为平方米。

二办公生活设施 综合办公用房平方米 配套设施平方米 员工公寓含锅炉房及浴室平方米 合计平方米。

三停车场地及辅助设施 生态停车场个，占地面积平方米 厕所个，建设男女厕位各个，占地面积 平方米 建设目标 伏牛山栾川游客服务中心满足日接待游客人次的需 要，从根本上为进入伏牛山大旅游区的游客提供快捷便利的洛阳市城市建设勘察设计研究院 服务，满足游客的需求。

主要建设条件 拟建地点位于栾川县城规划区内，该区基础设施配套完善， 交通方便环境条件良好，水电等施工条件具备，能够满足项 目需要。

项目投资估算 本项目以栾川县地方财政投资建设为主，河南省财政予以 适当补贴，总投资万元。

项目建设完成以后，将有力地拉 动伏牛山区旅游业的发展，栾川旅游业的服务体系将更加完善。

本项目经济效益和社会效益显著。

主要技术经济指标 本项目的主要技术经济指标见下表 项目建设时间 本项目土建部分的建设工期为年，建设工 期暂定为个月时间内部装修部分工期为年， 序号名称单位指标备注 占地面积平方米亩 建设规模平方米 估算总投资万元 人员编制人洛阳市城市建设勘察设计研究院 本项目计划年月底前完成，并交付使用。

项目建设的必要性 伏牛山大旅游区及栾川县旅游概况 伏牛山旅游区 伏牛山生态旅游区覆盖洛阳南阳平顶山三门峡驻 马店信阳市县，区内共有处国家级自然模和建设内容 建设规模 本项目投资亿元人民币，建设凯里市锐鑫国际会所， 总建筑面积平方米。

工程完工后，将成为集娱乐餐 饮休闲养生为体的高级私人会所，共有保健包房 间，包房余间，客房间，日接待宾客可达人 次。

二建设内容 本项目主要由三层裙楼和五层塔楼组成即负层负二 层负三层楼二楼三楼四楼五楼组成。

锐鑫国际 会所按四星级标准建设和装修。

负层建筑面积平方米。

分布为商务包房 歌城太空睡眠区 负二层建筑面积平方米。

分布为公共休息 区演艺大厅棋牌区餐厅活动专区和保健按摩包房 负三层建筑面积为平方米分布为水是种真正能够缓解生活压力，使人轻松下来的 休闲方式，尤其适合生活节奏越来越紧张的现代人士，因此争 夺这部分消费者已成为竞争的关键。

服务人才是该行业的又 竞争热点。

需求现状 凯里市作为闲娱乐主题也更趋多元化。

据世界休闲娱乐组织预测，到年我国将成为世界休闲娱乐 第大国。

凯里市的水疗会所正处于初级发展阶段，包括阳光樱花 曼谷雨林在内所有水疗的营业面积总共不到万平方米， 为凯里市民及海 内外游客提供个舒适的休闲娱乐场所。

锐鑫国际会建成后将有充足的客源。

以凯里市目前每年 万客量计算，日均宾客接待量人左右。

会所建成后聘请国 内著名娱乐管理公司管理。

本项目采 本项目投资亿元人民币，建设凯里市锐鑫国际会所， 总建筑面积平方米。

工程完工后，将成为集娱乐餐 饮休闲养生为体的高级私人会所，共有保健包房 间，包房余间，客房间，日接待宾客可达人米。

分布为商务包房 歌城太空睡眠区 负二层建筑面积平方米。

分布为公共休息 区演艺大厅棋牌区餐厅活动专区和保健按摩包房 负三层建筑面积为平方米分布为道座 环保设施 污水处理设施 废气及油烟治理设施 固体废弃物收集处理设施 防燥音设施 室外工程 给排水管网 供电线网 热力管网 消防设施消防水池消防供水管网 道路厅 活动专区 保健按摩包房 负三层水疗会所 宾馆主要通道的大堂 男宾浴区 公共戏水区 女宾浴区 裙楼客房间 环保设 施 污水处理水池，废气及油烟 治理系统， 空调系 统 制冷机组，管网设施 消防设 施 消防水池 停车场设地下停车场 洗衣房 四建址选择 建址现状 地点与地理位置 本项目选址位于凯里市永丰南路，距贵阳 董事会 运转总经理 副总经理常务副总经理 办公室 文秘档案 资料汇总 人事管理 外事联络 内部协调 打印接待 员工培训 行政部 环卫 水电 通讯 设备维修 基建 职工食堂 节能 安全生产 安全 保卫部 安全保 卫 消防 防盗 门卫 保安大 队 餐饮部 中西餐 饮 中西餐 厅 特色餐 饮 财务部 会计 统计 出纳 财税 营销部 营销策划 市场开拓