（项目论证）五常市山河屯林业局棚户区改造项目可行性投资论证报告（材料正文）

从汽摩配件的发展历程上看，我们既看到了希望，也看到了问题不高。

没有形成产业链条，还到不到县域经济的核心产业要求。

第二章项目建设的可行性和必要性 可行性依据 清河县国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 市场调查结果要围绕发展壮大汽摩零部件产业成为清河第二大支柱产业的目 标，充分利用我国汽车工业高速增长中国将成为全球汽摩配件生产 和采购基地以及我县全力实施第三次创业所带来的机遇，努力创建市 场网络建设平球汽配采购体系。

加快汽摩园区规划建设步伐， 使该行业占全县经济的比重达到以上，把我县建成全国知名的汽 摩零部件生产基地和重要的出口基地。

反映了现有汽摩配件生产单位的诉求。

在市场调查当中 析和经济评估，为项目的开发提供了科学的决策依据。

有产业支撑，打造产地型市场得天独后。

清河汽摩配件产业 起步早历史长发展速度快生产规模大从业人员多，已发展成 为我县的第二大支柱产业，色产业，有世界羊绒看中国，中国羊绒看 清河之誉，先后被国家有关部门授予中国羊绒之都中国羊绒 纺织名城称号。

清河成为全国最大的羊绒加工经销集散地和重要的 羊绒制品产销基地。

中国清河国名度，兴旺起来。

第三章本案的分析 项目优势分析 规模优势项目总建筑面积约万平米，在我县目前的所有 地产项目中当列三甲，易于形成规模影响力。

交通优势划小单元，售后返租统筹兼顾， 统运营。

招商先行，定制开发。

无论开发企业还是投资客户所追求的 结果都是市场红火兴旺，所以招商工作就成为项目运营的重中之重。

任何个市场没有大户不稳，没有散户不活，所以招商工作先求稳， 后求活，那么我们在动工之前要与区域内规模化的汽摩配件生产企业 联系，引进他们作为主力店，根据合作意向定向开发动员引导其 他生产者经营者投资入驻本项目，这样少走弯路，节省费用同 时提升项目的知名度和美誉度，树立客户商户信心，有力地促进项 目的运营。

划小单元，售后返租。

售后返租是目前在售项目普遍采取的 种销售模式，被广大投资客户所接受，所以针对投资客户我们仍选 择这种模式。

无论是展示交易区，还是产业园物流园，在销售单元 上都建议不宜太大，吸引多元化的投资客户。

建筑结构建议采用框架 结构，自由分割，自由划分，利于招商，利于销售，利于管理。

统筹兼顾，统运营。

多个或数个股东，各自为政是市场管 理兴旺之大忌。

步调不致，行动不统，权利不集中，利益各自 挣，散兵游勇，多头领导，市场是红火不起来的，这既不是开发企业面积已不能满足学校快速发展的现状。

学校教室数量不足，单班学生数量超标， 教室内学生拥挤，已与当前的教育发展水平不 场只有公里路程，距天津港青岛港黄骅港均在公里以内 京九铁路在清河设有二级站青银高速邢临高速国道和肃临 线邢清线纵横穿境，正在建设的大广高速在清河西部擦边而过，四 通八达，交通极其便利。

县域经济繁荣，特色产业优势凸显。

清河是全国最大的羊绒 加工经销集散地和重要的羊绒制品产销基地，有世界羊绒看中国， 中国羊绒看清河之誉。

省级经济技术开发区清河国际羊绒科技 园区已入驻企业家，总投资亿元，被评为全国十佳民营科 技园区和中国羊绒民营科技示范园区。

中国清河国际羊绒及绒 毛制品博览会已连续举办十四届。

清河还是全国最大的汽摩钢索密 封件产销基地，全国最大的再生硬质合金产销基地。

耐火材料产品远 销美国俄罗斯韩国等国家。

发展环境宽松，民营经济极具活力。

清河是河北省发展民营 经济较早较快的县，有北方温州之誉。

目前，全县共有个体私营 工商业户万多户，省级民营企业集团家，有家企业通过 质量管理体系认证。

清河先后被河北省命名为发展民营经 济先进县县域经济发展示范县和乡镇企业十强县，被列为 河北省第批出口商品基地。

市政配套完善，基础设施较为完备。

清河城区以青银邢临 高速公路连接线为轴心，以北部生态贸易重工业区中部行政文化商 住区和南部经济技术开发区为重点，构筑起线三区的中等城市 框架。

城区规划面积平方公里，建成面积平方公里，已建成 八纵八横三桥环十九路十七街，现有干支道路条排水 污水处理垃圾处理高档住宅医院学校超市宾馆电力等 城市配套完善人力资源丰富，文化设施先进，城区环境优美，先后 荣获全国环境综合整治优秀县城省环境优美县城省级卫生城省 级文明县城省级园林县城等系列称号。

清河人民正以前所未有的勇气和信心，抢抓机遇，开拓奋进，向 区域中心城市目标阔步迈进， 汽摩配件产业发展现状 汽车摩托车配件是清河县又地方特色产业，产生于上世纪七 十年代，萌生于王官庄镇，现已发展成为全国知名华北最大的汽摩 配件生产基地，主要分布在王官庄镇葛仙庄镇坝营镇，主要产品 有全型号车用密封条操纵钢索滤清器注塑件五金件内饰件， 电器件胶管胶垫等个序列多个品种。

年全县有生产 经营摊点多个，从业人员万余人，行业年产值亿元，利税 万元，年销售收入万元以上的企业余家，万元以上 的家，万元以上的企业家，有余家企业通过 质量管理体系认证。

从汽摩配件的发展历程上看，我们既看到了希望，也看到了问题。

所有的问题以最精练的话来概括，就是乱而不活，杂而无序。

各生产经营摊点各自为战，却仍然陷于发展的低层次阶段。

交易方式和场所仍处于原始落后的阶段。

生产方式处于作坊式生产，技术含量不高奋进，向 区域中心城市目标阔步迈进， 汽摩配件产业发展现状 汽车摩托车配件是清河县又地方特色产业，产生于上世纪七 十年代，萌生于王官庄镇，现已发展成为全国知名相适应，教学空间问题已是当前影响学校发 展的重要瓶径。

具体分析主要存在以下问题。

学校美术音乐等专业教室数量不足，部分教学设备配备不足。

因学校入学人数 不断增加，同时社会对素质教育要求也不断提升，学校也加强在音乐美术方面的教学 力量，对专业教室需求量持续增长。

学校现有的由普通教室转变而成的专业教室，已无 法满足学校教学要求。

专业教室与普通教室混合，特别是音乐教学对正常教学存在较大 影响。

同时部分教学设备也需要更新换代。

学校图书馆无固定场地，现图书馆临时借用篮球场下方库房，阅览面积严重不足， 无教师专用阅览区，阅览室光线条件差。

图书馆无专用书库，部分图书直接堆放在阅览 区地上，保存质量差。

学校镇无较大规模室内会议场所，恶劣天气情况下无法召开大型会议。

因学校建设年代较早，持续建设周期较长，早期规划及建设未考虑机动车停放场 地。

随着社会经济发展，人们生活质量不断提高，学校教职员工私人机动车拥有量也不 断提高，机动车停放场地矛盾问题逐渐呈现。

目前状况是行政楼前设置少量机动车停放 场地外，其余车辆随意在校园占道停放，对教学存在定影响。

鉴于上述原因，中学领导经多次讨论研究，决定启动新综合楼建设项目，并上报 镇政府有关部门。

镇第十七届人民代表大会八次会议讨论并通过该项目作为 年镇件惠民实事重点工程。

中学启动项目前期准备工作，并委托有资质的设计 单位编制项目可行性研究报告。

年月建筑设计研究院受中学的委托，经实 地踏勘调查分析，编制本项目可行性研究报告。

项目概况 项目建设的必要性 是国家教育发展的需要 是区政府对学校的办学要求的需要是镇教育事业发展的需要 是区中学自身发展的需要 是镇广大居民的迫切要求。

项目建设地点 项目建设地点位于广州市区镇金光大道号中学院内。

建设规模与目标 项目拟在中学院内新建地上五层地下层艺术图书及体育综合楼幢，占地 面积约平方米，建筑面积约平方米。

项目建成后可解决现在校学生艺术音 乐美术教学图书阅览室及室内体育教学场所，同时提供合班教室及地下停车 场地辆。

本项目的实施在很大的程度上可以缓解现状学生拥挤教室数量不足问 题解决图书馆阅览空间不足藏书条件较差的状况合班教室在满足本校大型会议需 求的同时，可为镇提供个较大规模室内会议场所，解决镇目前无较大室内会议 场地的问题满足学校近期远期机动车停放要求。

主要建设条件 中学地处广州市镇金光大道号，门临市政道路，位置优越，交通便利。

现状 学校水电供应充足。

项目建设用地为中学现有使用土地，使用权属项目法人所有，无须重新申请及购买 建设用地。

同时建设项目用地符合镇土地利用总体规划。

但建设场地内现有体育馆需拆 除。

根据相邻建筑物地勘报告，项目的工程地质水文条件可以满足项目要求。

根据十二五时期我国教育发展的目标，将进步巩固和普及九年义务教育，中学招 华北最大的汽摩 配件生产人，行业年产值亿元，利税 万元，年销售收入万元以上的企业余家，万元以上 的家，万元以上的企业家，有余家企业通过 质量管理体系认证。

从汽摩配件的发展历程上看，我们既看到了希望，也看到了问题不高。

没有形成产业链条，还到不到县域经济的核心产业要求。

第二章项目建设的可行性和必要性 可行性依据 清河县国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 市场调查结果要围绕发展壮大汽摩零部件产业成为清河第二大支柱产业的目 标，充分利用我国汽车工业高速增长中国将成为全球汽摩配件生产 和采购基地以及我县全力实施第三次创业所带来的机遇，努力创建市 场网络建设平球汽配采购体系。

加快汽摩园区规划建设步伐， 使该行业占全县经济的比重达到以上，把我县建成全国知名的汽 摩零部件生产基地和重要的出口基地。

反映了现有汽摩配件生产单位的诉求。

在市场调查当中 析和经济评估，为项目的开发提供了科学的决策依据。

有产业支撑，打造产地型市场得天独后。

清河汽摩配件产业 起步早历史长发展速度快生产规模大从业人员多，已发展成 为我县的第二大支柱产业，色产业，有世界羊绒看中国，中国羊绒看 清河之誉，先后被国家有关部门授予中国羊绒之都中国羊绒 纺织名城称号。

清河成为全国最大的羊绒加工经销集散地和重要的 羊绒制品产销基地。

中国清河国名度，兴旺起来。

第三章本案的分析 项目优势分析 规模优势项目总建筑面积约万平米，在我县目前的所有 地产项目中当列三甲，易于形成规模影响力。

交通优势划小单元，售后返租统筹兼顾， 统运营。

招商先行，定制开发。

无论开发企业还是投资客户所追求的 结果都是市场红火兴旺，所以招商工作就成为项目运营的重中之重。

任何个市场没有大户不稳，没有散户不活，所以招商工作先求稳， 后求活，那么我们在动工之前要与区域内规模化的汽摩配件生产企业 联系，引进他们作为主力店，根据合作意向定向开发动员引导其 他生产者经营者投资入驻本项目，这样少走弯路，节省费用同 时提升项目的知名度和美誉度，树立客户商户信心，有力地促进项 目的运营。

划小单元，售后返租。

售后返租是目前在售项目普遍采取的 种销售模式，被广大投资客户所接受，所以针对投资客户我们仍选 择这种模式。

无论是展示交易区，还是产业园物流园，在销售单元 上都建议不宜太大，吸引多元化的投资客户。

建筑结构建议采用框架 结构，自由分割，自由划分，利于招商，利于销售，利于管理。

统筹兼顾，统运营。

多个或数个股东，各自为政是市场管 理兴旺之大忌。

步调不致，行动不统，权利不集中，利益各自 挣，散兵游勇，多头领导，市场是红火不起来的，这既不是开发企业面积已不能满足学校快速发展的现状。

学校教室数量不足，单班学生数量超标， 教室内学生拥挤，已与当前的教育发展水平不