（项目论证）人民医院门诊综合楼改扩建工程项目可行性投资论证报告（材料正文）

工程完工后，将成为集娱乐餐 饮休闲养生为体的高级私人会所，共有保健包房 间，包房余间，客房间，日接待宾客可达人 次。

二建设内容 本项目主要由三层裙楼和五层塔楼组成即负层负二 层负三层楼二楼三楼四楼五楼组成。

锐鑫国际 会所按四星级标准建设和装修。

负层建筑面积平方米。

分布为商务包房 歌城太空睡眠区 负二层建筑面积平方米。

分布为公共休息 区演艺大厅棋牌区餐厅活动专区和保健按摩包房 负三层建筑面积为平方米分布为水是种真正能够缓解生活压力，使人轻松下来的 休闲方式，尤其适合生活节奏越来越紧张的现代人士，因此争 夺这部分消费者已成为竞争的关键。

服务人才是该行业的又 竞争热点。

需求现状 凯里市作为闲娱乐主题也更趋多元化。

据世界休闲娱乐组织预测，到年我国将成为世界休闲娱乐 第大国。

凯里市的水疗会所正处于初级发展阶段，包括阳光樱花 曼谷雨林在内所有水疗的营业面积总共不到万平方米， 为凯里市民及海 内外游客提供个舒适的休闲娱乐场所。

锐鑫国际会建成后将有充足的客源。

以凯里市目前每年 万客量计算，日均宾客接待量人左右。

会所建成后聘请国 内著名娱乐管理公司管理。

本项目采 本项目投资亿元人民币，建设凯里市锐鑫国际会所， 总建筑面积平方米。

工程完工后，将成为集娱乐餐 饮休闲养生为体的高级私人会所，共有保健包房 间，包房余间，客房间，日接待宾客可达人米。

分布为商务包房 歌城太空睡眠区 负二层建筑面积平方米。

分布为公共休息 区演艺大厅棋牌区餐厅活动专区和保健按摩包房 负三层建筑面积为平方米分布为道座 环保设施 污水处理设施 废气及油烟治理设施 固体废弃物收集处理设施 防燥音设施 室外工程 给排水管网 供电线网 热力管网 消防设施消防水池消防供水管网 道路厅 活动专区 保健按摩包房 负三层水疗会所 宾馆主要通道的大堂 男宾浴区 公共戏水区 女宾浴区 裙楼客房间 环保设 施 污水处理水池，废气及油烟 治理系统， 空调系 统 制冷机组，管网设施 消防设 施 消防水池 停车场设地下停车场 洗衣房 四建址选择 建址现状 地点与地理位置 本项目选址位于凯里市永丰南路，距贵阳 董事会 运转总经理 副总经理常务副总经理 办公室 文秘档案 资料汇总 人事管理 外事联络 内部协调 打印接待 员工培训 行政部 环卫 水电 通讯 设备维修 基建 职工食堂 节能 安全生产 安全 保卫部 安全保 卫 消防 防盗 门卫 保安大 队 餐饮部 中西餐 饮 中西餐 厅 特色餐 饮 财务部 会计 统计 出纳 财税 营销部 营销策划 市场开拓 米 年营业收入万元 总成本费用万元 年利润总额万元 营业税金及附加万元 投资利润率 投资利税率 投资回收期年含建设期 年 内部收益率 净现值万元 盈亏平衡点 借款偿还期年含建设期 二市场预测 凯里市休闲会所现状 当前洗浴休闲行业状况及市场前景分析 传统的药浴，如桔皮浴姜奶浴参石浴另类的刷浴 泥炭浴黑泥浴等等。

而凯里地区洗浴行业市场营销模式单 ，基本上都是普遍的桑拿，美容，按摩，足疗等，经营项 目洗浴文化的构成雷同缺少特色，在对外宣传上，大家都 打着美容健体，修身养性这张牌，差异化程度非常小。

没 有差异就没有特色没有特色就不能吸引人。

其次，在规模 上，大家基本上旗鼓相当。

再次，服务水平持齐，难相上下。

从以上来看，凯里水疗休闲行业发展空间不可估量，如果 能够开发糅合文化资源，丰富服务项目，提高人性化服务水平 则更容易在市场中鼎足而立。

市场现有洗浴休闲服务容量 市区人口不多，但凯里天然具有区位优势，是旅游集散 地。

每天至少有万外来人口进出这里，相当于城市总人口 的。

可以说消费群体还是很可观的。

就目前来看，市区除了阳 光樱花，还有曼谷雨林等等，大大小小已上十家。

这些洗浴休闲 场所，主要串落在凯里的闹市区，因此，总体服务容量比较 大，但分摊下来就显得僧多粥少了。

凯里水疗休闲市场所处发展阶段 则处于市场发展的最初阶段市场导入期。

水疗休闲市场结构 享受型消费者 理智型消费者 行业竞争焦点 与在歌舞厅迪厅等的宣泄来缓解精神压力不同，水疗自 然而又放松，是种真正能够缓解生活压力，使人轻松下来的 休闲方式，尤其适合生活节奏越来越紧张的现代人士，因此争 夺这部分消费者已成为竞争的关键。

服务人才是该行业的又 竞争热点。

需求现状 凯里市作为全国优秀旅游城市，休闲娱乐业已成为凯里市 支柱产业。

休闲娱乐业是世界第大产业。

近年来，随着经济的快速 增长，我国的休闲娱乐消费也进入快速增长期，消费结构也正 向享受型转变。

休闲娱乐主体及休闲娱乐主题也更趋多元化。

据世界休闲娱乐组织预测，到年我国将成为世界休闲娱乐 第大国。

凯里市的水疗会所正处于初级发展阶段，包括阳光樱花 曼谷雨林在内所有水疗的营业面积总共不到万平方米， 星级宾馆不到家，无论从数量还是在服务上都远远满足不了 外来游客和当地消费群体的需要。

市场预测 锐鑫国际会所按现代风格建造，内部装修豪华高档，其特 色为绿色环保生态型休闲会所，该会所将为凯里市民及海 内外游客提供个舒适的休闲娱乐场所。

锐鑫国际会建成后将有充足的客源。

以凯里市目前每年 万客量计算，日均宾客接待量人左右。

会所建成后聘请国 内著名娱乐管理公司管理。

本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的休闲会所 营销专家领衔组织定规模的营销队伍，创新机制，建立立体 式销售渠道和高效畅通的分销网络，会所客源将有充分保证。

三建设规 驻会造成建设资金的浪费，使原本有限的建设资金不能充 分发挥其应有的效益。

拟建项目建设规模主要是结合拟建项目所在区域的地形特点原路线 实际情况以及地方政府意见确定的，同时考虑了地区的社会发展环境路 网状况及规划等因素。

公路等级的确定，主要依据其在公路网中的地位作用功能和适应 的远景交通量，结合资金施工技术等因素，在需要与可能之间综合考虑 确定。

拟建项目的建设为有利于促进农村小康型社会的提高，能获得很 好的经济效益。

原有老路基本是二级公路或三四级公路，路况不尽人意，行车 条件较差善路网 结构以上来，充分发挥交通在建设中的支撑和先行作用，从而实现区内县 乡公路等级化客运便捷化货运物流化综合运输管理智能化的现代化 交通运输网络。

拟建项目的建设是丰南区经济社会发展发展，钢 铁企业的发展物资的大流通投资环境的改善等等，都要求农村公路改 造能尽早建成，使区域经济实现从小范围到大范围的可持续发展，加快周 围城市的经济辐射信息传导科技引导的作用，减少城市目的建 设也将完善区域公路网和综合运输网，促进区域综合运输网的形成。

第三章建设规模与标准 建设规模的论证 道路基本建设是项系统工程。

它涉及面广，既受到地质气候水 文等自然条件用年限时交通状况就会十分恶化，运营效益将大大降低。

相反， 过高的建设规模则会造成建设资金的浪费，使原本有限的建设资金不能充 分发挥其应有的效益。

拟建项目建设规模主要是结合拟建项目所在区域的地形技术等因素，在需要与可能之间综合考虑 确定。

拟建项目的建设为有利于促进农村小康型社会的提高，能获得很 好的经济效益。

原有老路基本是二级公路或三四级公路，路况不尽人意，行车 条件，促进沿线地区资源的开发，加强沿线人们奔小康步伐起的重要作用。

综合考虑地形条件和建设资金情况，结合对远期交通量的预测，拟建 项目县道按照二级公路标准建设，乡道按照三四级公路标准建设。

建设规里小时标准建设，乡道丰碱线至曹庄子王庄子至王官屯稻董路，莲 花泊至高速跨线桥范彭线至唐坊石桥沽范彭线至大麦铺大李线 至东田庄乡政府计划按三级公路设计速度公里小时标准建设，乡道毕 定的主要技术标准详见表。

主要技术指标表县道 项目胥涧线于唐线范彭线长南线 路线等级二级二级二级二级 设计速度公里小时 路基宽度米 路面宽度 路面结构形式沥青砼路面沥青中华人民共和国大气污染防治法和交通部公路环境保护设计规范 等法规规定，本项目环境对策如下 路线方案对策 路线与城镇规划相结合，近而不进，昼绕避人口密集区学校医 院等环境敏感区。

避让或减少对重要设施，如高压输出电网地下管线 工矿企业的干扰和影响。

路线布设时昼保护现有水网和水利设施不受破 坏，保证原有排灌系统正常发挥作用。

尽可能减少沿线居民的搬迁数量。

尽可能少占用和分割良田林地及具体特殊途的土地。

尽量避免或减少大 填大挖区段。

借方和弃模和建设内容 建设规模 本项目投资亿元人民币，建设凯里市锐鑫国际会所， 总建筑面积平方米。

工程完工后，将成为集娱乐餐 饮休闲养生为体的高级私人会所，共有保健包房 间，包房余间，客房间，日接待宾客可达人 次。

二建设内容 本项目主要由三层裙楼和五层塔楼组成即负层负二 层负三层楼二楼三楼四楼五楼组成。

锐鑫国际 会所按四星级标准建设和装修。

负层建筑面积平方米。

分布为商务包房 歌城太空睡眠区 负二层建筑面积平方米。

分布为公共休息 区演艺大厅棋牌区餐厅活动专区和保健按摩包房 负三层建筑面积为平方米分布为水是种真正能够缓解生活压力，使人轻松下来的 休闲方式，尤其适合生活节奏越来越紧张的现代人士，因此争 夺这部分消费者已成为竞争的关键。

服务人才是该行业的又 竞争热点。

需求现状 凯里市作为闲娱乐主题也更趋多元化。

据世界休闲娱乐组织预测，到年我国将成为世界休闲娱乐 第大国。

凯里市的水疗会所正处于初级发展阶段，包括阳光樱花 曼谷雨林在内所有水疗的营业面积总共不到万平方米， 为凯里市民及海 内外游客提供个舒适的休闲娱乐场所。

锐鑫国际会建成后将有充足的客源。

以凯里市目前每年 万客量计算，日均宾客接待量人左右。

会所建成后聘请国 内著名娱乐管理公司管理。

本项目采 本项目投资亿元人民币，建设凯里市锐鑫国际会所， 总建筑面积平方米。

工程完工后，将成为集娱乐餐 饮休闲养生为体的高级私人会所，共有保健包房 间，包房余间，客房间，日接待宾客可达人米。

分布为商务包房 歌城太空睡眠区 负二层建筑面积平方米。

分布为公共休息 区演艺大厅棋牌区餐厅活动专区和保健按摩包房 负三层建筑面积为平方米分布为道座 环保设施 污水处理设施 废气及油烟治理设施 固体废弃物收集处理设施 防燥音设施 室外工程 给排水管网 供电线网 热力管网 消防设施消防水池消防供水管网 道路厅 活动专区 保健按摩包房 负三层水疗会所 宾馆主要通道的大堂 男宾浴区 公共戏水区 女宾浴区 裙楼客房间 环保设 施 污水处理水池，废气及油烟 治理系统， 空调系 统 制冷机组，管网设施 消防设 施 消防水池 停车场设地下停车场 洗衣房 四建址选择 建址现状 地点与地理位置 本项目选址位于凯里市永丰南路，距贵阳 董事会 运转总经理 副总经理常务副总经理 办公室 文秘档案 资料汇总 人事管理 外事联络 内部协调 打印接待 员工培训 行政部 环卫 水电 通讯 设备维修 基建 职工食堂 节能 安全生产 安全 保卫部 安全保 卫 消防 防盗 门卫 保安大 队 餐饮部 中西餐 饮 中西餐 厅 特色餐 饮 财务部 会计 统计 出纳 财税 营销部 营销策划 市场开拓