（项目论证）关于在哈尔滨兴办家乐福大型超市项目可行性投资论证报告（材料正文）

市场建设的资金投入往往是投入大收入小，致使 市场日渐破败，改造之后其经济效益不升反降的现象很可能出现。

农 贸交易市场的盈利模式单是致使市场收益率低的另重要原因，目 前农贸交易市场的经营收入是以租金收入为主，由于市场租金提升有 限，市场经营规模难以扩大，使市场的租金收入难以得到提升。

市场竞争加剧，新型商业业态分走客源 随着大型超市购物广场连锁专卖店生鲜超市以及便利店的 增加，以及部分农贸交易市场实行农改超经营模式，它们以其优 目优势和风险分析 项目优势分析 交通条件优越 襄渝铁路省道穿境而过。

全县拥有铁路运营里程公 里，公路通车里程公里，内河航道里程公里，公路通村率 达到。

基础设施健全 项目所在区域原有闲臵厂房的 位臵进行改造，使之成为简易的固定摊铺，剩余空地搭设钢架塑纤瓦 蓬，使之形成不规范的权宜性农贸交易市场。

存在的问题如下是 场地面积有限，加之其东西走向狭长摊点密集人行通道长蔬 菜农副产品集散供应，每天上午往来人流是人头攒动，安全问题尤 为突出三是仅在有限的经营场地，根本无法给农民提供宽敞的经营 空间，使得部分农民只能沿街兜售蔬菜水果，既影响市容市貌又污 染在该项目的实施过程中，主 要存在以下风险 市场收益率低 农贸交易市场带有很大部分公益性质，为实现政府所要求的菜 篮子工程建设。

市场建设的资金投入往往是投入大收入小，致使 市场日渐破以扩大，使市场的租金收入难以得到提升。

市场竞争加剧，新型商业业态分走客源 随着大型超市购物广场连锁专卖店生鲜超市以及便利店的 增加，以及部分农贸交易市场实行农改超经营模式，它们以其化物流 中心的重要内容，也是紫阳县城商贸活动实行规范化管理，整合布局， 云集商户培育营销大户，增强对全县村镇的辐射和对外地客商的吸 引力凝聚力，形成大市场大物流大品牌，更好地促进全县经济散地，从而促进商贸和 运输业的发展，对增加就业岗位创造个服务平台，具有定的社会 效益和经济效益，对紫阳县的社会经济发展和人们生活水平的提高将 起到定的促进作用。

该项目的建设符合县城发展强干的技术队伍或聘请专业项目管理专家进行技术 指导，力求降低成本，减小投资风险。

应加强对建设资金的筹措力度，确保工程建设资金的需要。

合 理科学地做好施工现场设计和工期安排。

加强销售宣和综 合楼为主的东亚早安星城及东亚苹果社区，总建筑面积， 其中东亚早安星城于年竣工交付使用，东亚苹果社 区总面积，年已建，在建。

年在陕西省紫阳县开发汇福苑小区，在建面积。

年公司响应国家西部大开发的热潮，在陕西省紫阳县成立 了房地产开发有限公司，同年月与紫阳县政府签订 了西门河新隔离过滤设施。

市场内应配备清洁墙面地面和设施设备的冲洗装臵。

供电设施。

市场应配备满足用电负荷安全石粘土岩为主的非金属矿储量也极为丰富。

交通状况 紫阳县交通条件便利通讯便捷。

襄渝铁路省道穿境而过。

全县拥有铁路运营里程公里，公路通车里程公里，内河 航道里程公里，公路通村率达到。

年底包头 茂名高速公路通车全县所有乡村通电，乡乡通程控电话，无线通讯覆盖乡镇移动通讯覆盖率为。

周边环境条件 项目所在地周边环境条件较好，距原有市场仅，采用框架结 构景观式建筑风格，两部观景电梯上连县城广场，下接县城新区，同 时人行通道上下贯通，居民购物方便快捷。

连接广场的高层建筑物距 离该农贸交易市场较远，能满足农贸交易市场日照间距的要求。

地理 位臵优越，建筑物的采光通风消防等条件均比较优越，空气清新 环境宜人，周边没有大的污染工业，为项目的运行提供了良好的环境 条件。

社会环境条件 项目所在地周围社会环境条件比较好，服务配套设施均分布于项 目区周围，城市基础配套设施正在建设，随着农贸交易市场的开发建 设，所在地的社会环境将会得到进步的改善。

公共设施条件 该区域位于紫阳县规划的商业用地区域。

给水排水供电电 讯等公共配套设施将分步建成，就近接用即可。

征地拆迁条件 建设用地使用权已取得，地理位臵及面积已核定，该地面没有建 筑物，地面上的作物树木等地上附着物产权均归开发商所有。

施工条件 该项目区位于县城规划的重点发展区域，交通比较便利。

但项目区施工场地地形较为复杂，地形落差起伏较大，对工程建 设所需的的设备和建筑材料进场带来不便，所以施工难度系数高，应 着重考虑安全措施。

项目优势和风险分析 项目优势分析 交通条件优越 襄渝铁路省道穿境而过。

全县拥有铁路运营里程公 里，公路通车里程公里，内河航道里程公里，公路通村率 达到。

基础设施健全 项目所在区域已对供水供电排水道路等城市基础配套设施 均做了总体规划，并且供水供电排水道路等城市配套设施将分 步实施到位。

人们对新建市场的迫切需求 西关农贸交易市场系原紫阳县农机厂解体后，在原有闲臵厂房的 位臵进行改造，使之成为简易的固定摊铺，剩余空地搭设钢架塑纤瓦 蓬，使之形成不规范的权宜性农贸交易市场。

存在的问题如下是 场地面积有限，加之其东西走向狭长摊点密集人行通道长而狭窄， 人流量大，同时场所内既无完善的辅助设施，又不具备消防安保条件， 旦出现突发事件，人员根本无法疏散撤离，是个不可低估的安全 隐患二是该市场承担了全县城大部分人口及辖区乡镇部分商户的蔬 菜农副产品集散供应，每天上午往来人流是人头攒动，安全问题尤 为突出三是仅在有限的经营场地，根本无法给农民提供宽敞的经营 空间，使得部分农民只能沿街兜售蔬菜水果，既影响市容市貌又污 染环境卫生，还会挫伤农民种菜的积极性，诸多因素都是制约经济发 展的客观原因。

为了从根本上解决这问题，拟在原农贸交易市场西 北新建西关农贸交易市场。

项目风险分析 任何项目的实施都具有定的风险。

在该项目的实的供行性研究报告编制依据 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划 纲要和省国民经济和社会发展第十五规划纲要 年中央号文件中共中央国务院关于切实加强农业 基础建设进步促进农业发展农民增收的若干意见 年国家农业综合开发产业化经营项目申报指南国 农办号 年农业综合开发产业化经营项目可行性研究报告编 写参考大纲 国家农业综合开发资金和项目管理办法财政部第 号令 关于推进畜禽现代化养殖，包括建设规 划设计与实施方案的制定年月至月完成项目主体土建 工程年月至月完成设备的采购安装鸡苗引进及运 行年月组织项目验收和总结。

投资结构及资金来源 投资结构项目总投资万元， 资金万元，省财政配套资金万元，市财政配套资金 万元项目单位自筹资金万元，总计万元。

项目效益 经济效益项目达产后，可年产万只优质蛋鸡苗， 万只公鸡苗蛋鸡养殖示范场可产优质蛋鸡万利用养殖法， 对养鸡环境污染物进行有效处理，达到环保要求和物质利用的良 性循环，改善项目区的生态环境，建设环境优美的社会主义新农 村。

社会效益项目单位与农户形成利益共同体，所生产的鸡苗 农户增收 万元。

同时联合地方政府协助养殖户成立养殖协会，可提高项目 区整体养殖水平，促进农业增效农民增收农村稳定。

可行性研究报告编制依据 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年营项目申报指南国 农办号 年农业综合开发产业化经营项目可行性研究报告编 写参考大纲 国家农业综合开发资金和项目管理办法财政部第 号令 关于推进畜禽现代化力的需要是配合出口配额，满足港 澳市场需求的需要是带动农村经济发展，促进农业增效农民 增收的需要。

项目单位进行畜禽产品出口业务已有多年，现有余名 本科以上学历中级以上职称且经验丰富的 技术依托单位，使该项目的建设有了雄厚的技术基础。

根据市毗邻港澳的地域优势，以国内市场为依托，港澳市 场为目标，在充分发挥特殊地域和养殖技术优势的基础上，因地 制宜发展规模化优质蛋鸡养殖，利 润率为。

税后内部收益率为， 该项目将对养鸡产生的废弃物进行有效处理，实现养殖废弃 物的无害化和资源化，对于改善农村生态环境有积极意义。

风险评估 主要风险是类似禽流感疫情的大范围地选 择和建设养殖场，逐步向集约化标准化现代化的饲养方式发 展，将农户散养可能存在的疾病或其他风险降低到最小程度。

结论与建议 结论项目单位是全民所有制企业，省市外向型农业龙 头企业，管理规范，技术实力雄厚，财务状况良好，自筹资金有 保障，且肩负着完成供港澳畜禽产品配额的政治任务。

项目利用 市的地缘优势和优质鸡蛋的品种优势，采用公司基地农 户的产业化经营模式，带动当地农民从事蛋鸡的健康养殖，促 进农业增效和农民增收，符合国家省市对畜牧业的发展政策， 符合省市产业发展规划，具有较强的可操作性，社会效益经 济效益和生态效益显著。

建议是优质蛋鸡的健康养殖还处施过程中，主 要存在以下风险 市场收益率低 农贸交易市场带有很大部分公益性质，为实现政府所要求的菜 篮子工程建设。

市场建设的资金投入往往是投入大收入小，致使 市场日渐破败，改造之后其经济效益不升反降的现象很可能出现。

农 贸交易市场的盈利模式单是致使市场收益率低的另重要原因，目 前农贸交易市场的经营收入是以租金收入为主，由于市场租金提升有 限，市场经营规模难以扩大，使市场的租金收入难以得到提升。

市场竞争加剧，新型商业业态分走客源 随着大型超市购物广场连锁专卖店生鲜超市以及便利店的 增加，以及部分农贸交易市场实行农改超经营模式，它们以其优 目优势和风险分析 项目优势分析 交通条件优越 襄渝铁路省道穿境而过。

全县拥有铁路运营里程公 里，公路通车里程公里，内河航道里程公里，公路通村率 达到。

基础设施健全 项目所在区域原有闲臵厂房的 位臵进行改造，使之成为简易的固定摊铺，剩余空地搭设钢架塑纤瓦 蓬，使之形成不规范的权宜性农贸交易市场。

存在的问题如下是 场地面积有限，加之其东西走向狭长摊点密集人行通道长蔬 菜农副产品集散供应，每天上午往来人流是人头攒动，安全问题尤 为突出三是仅在有限的经营场地，根本无法给农民提供宽敞的经营 空间，使得部分农民只能沿街兜售蔬菜水果，既影响市容市貌又污 染在该项目的实施过程中，主 要存在以下风险 市场收益率低 农贸交易市场带有很大部分公益性质，为实现政府所要求的菜 篮子工程建设。

市场建设的资金投入往往是投入大收入小，致使 市场日渐破以扩大，使市场的租金收入难以得到提升。

市场竞争加剧，新型商业业态分走客源 随着大型超市购物广场连锁专卖店生鲜超市以及便利店的 增加，以及部分农贸交易市场实行农改超经营模式，它们以其化物流 中心的重要内容，也是紫阳县城商贸活动实行规范化管理，整合布局， 云集商户培育营销大户，增强对全县村镇的辐射和对外地客商的吸 引力凝聚力，形成大市场大物流大品牌，更好地促进全县经济散地，从而促进商贸和 运输业的发展，对增加就业岗位创造个服务平台，具有定的社会 效益和经济效益，对紫阳县的社会经济发展和人们生活水平的提高将 起到定的促进作用。

该项目的建设符合县城发展强干的技术队伍或聘请专业项目管理专家进行技术 指导，力求降低成本，减小投资风险。

应加强对建设资金的筹措力度，确保工程建设资金的需要。

合 理科学地做好施工现场设计和工期安排。

加强销售宣和综 合楼为主的东亚早安星城及东亚苹果社区，总建筑面积， 其中东亚早安星城于年竣工交付使用，东亚苹果社 区总面积，年已建，在建。

年在陕西省紫阳县开发汇福苑小区，在建面积。

年公司响应国家西部大开发的热潮，在陕西省紫阳县成立 了房地产开发有限公司，同年月与紫阳县政府签订 了西门河新隔离过滤设施。

市场内应配备清洁墙面地面和设施设备的冲洗装臵。

供电设施。

市场应配备满足用电负荷安全