（项目论证）农业循环经济产业园区项目可行性投资论证报告（材料正文）

按标高米以下米米以上将，周 边规划的珠江路软件产业园钟山洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。

项目距老城区新模范马路公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道宁镇公 路与新模范马路，明年月份建成通大门的形象，改善聚宝山地区的环境条 件，并带动整个仙西区域的开发。

该项目拆迁改造土地总面积亩，除实际出让的 亩之外，其余近亩土地全部用于绿化道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价大学城公里，距玄武 湖新庄立交公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，明年 月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。

聚宝山与紫金山之间。

项目北靠聚宝山，南侧紧临南区中排名位。

环线 二环线图宗地区位 二宗地现状 四至范围 宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路国道，东起环线绕城公路，西至沪宁铁 路和宁栖公路。

面积平米 合亩 合亩 图宗地形状及尺寸 宗地标高 宗地内部东高西低 宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。

按标高米以下米米以 代征道路 代征绿地 宁栖公路 聚宝山 宗地 垂直坡度，与地面最大高差米坡度度坡度度 宁栖公路 图宗地内部高差 宗地标高低于周边用起坡，逐步升高。

宗地地面 聚宝山 铁路 绕城公路 聚宝山 图宗地与周边高差剖面图南北向西侧 铁路 绕城公路 宁镇公路 宗地地面 聚宝山 绕城公路 沪宁铁路 最低点 最高点 图宗地与周金陵特种电缆厂电缆在运营无 屠宰厂屠宰在运营轻度空气污染 宏大设备市场汽车设备销售在运营无 东风汽车汽车销售在运营无 玄武湖货运市场货车停车场在运营无 居民 居民隶属岔路口村，分西杨坊和东杨坊个村民小组，共有居民约户 人，住宅建筑面积约万平米。

废弃的 采石场 农田 农田与山体植被面积约万平米，其中，苗圃万平米，葡萄园平米。

树木 宗地内主要树木有水杉梧桐枫杨榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北 部靠近用地北界有平米竹林，保留价值较大。

图宗地主要 商品房施 工面积 住宅施工 项目决策背景与摘要 内部因素 项目地处市中心边缘环线绕城公路与城市东西向主干道宁镇公路交叉 区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。

南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为亿元。

本 项目总建筑面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为南京 公司年提供主要利润来源。

南京市未来年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的仙西区域将成 为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。

依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适 的项目，为公司在南京的进步发展奠定基础。

金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下步开发中 档和中高档项目创造了条件。

二外部环境 本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京向东发展的增长级 和接受上海辐射以及新经济发展的主要空间，政府计划三年内投资亿元，建设全国规 模最大的大学城。

本项目是主城范围内最具规模的完整地块，距国家级南京经济技术开发区公里，周 边规划的珠江路软件产业园钟山洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。

项目距老城区新模范马路公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道宁镇公 路与新模范马路，明年月份建成通车后，项目距老城区中心仅分钟车程。

项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的 土地不多，竞争楼盘较其它区域少。

政府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象，改善聚宝山地区的环境条 件，并带动整个仙西区域的开发。

该项目拆迁改造土地总面积亩，除实际出让的 亩之外，其余近亩土地全部用于绿化道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价值高。

第部分项目概况 宗地位置 环线内侧主城与仙西新市区结合部。

宗地位于南京主城东北环线绕城 公路内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区仙林大学城公里，距玄武 湖新庄立交公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，明年 月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。

聚宝山与紫金山之间。

项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区紫金 山又名钟山。

距南京经济技术开发区公里。

南京经济技术开发区为国家级开发区，年实 现亿元技工贸总收入亿元实际利用外资亿美元，主要经济指标在国家级开 发区中排名位。

环线 二环线图宗地区位 二宗地现状 四至范围 宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路国道，东起环线绕城公路，西至沪宁铁 路和宁栖公路。

图宗地四至范围 宗地形状 宗地东西长南北窄北侧内凹，形状酷似元宝。

表宗地面积指标 指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用面积 商品房增 长率 住宅增长 率竣工面积 年，商品房和住宅施工面积分别保持在万平米和万平米左右，波动 幅度不超过今上半年大幅增长，同比增长率分别为和。

住宅出口增长迅猛，其中，胶粘类敷料出口同比增长了。

其他值得关注的 新兴市场有安哥拉加纳和巴基斯坦，我国对这个国家的出口同比分别增长 了和。

棉质敷料商品出口价格大幅上扬 药棉纱布和绷带是医用敷料出口的大宗商品，全年出口达到了亿美 元，占医用敷料出口的，出口呈现量价齐升的趋势，出口量同比增长了 ，出口价格同比大幅上涨了，该类商品主要出口到美国日本和德国， 对三国的出口累计占比为。

值得关注的是，医用非织造布敷料的出口也 占据了相当份额，全年出口额为亿美元，主要出口到美国德国和荷兰， 对三国的出口累计占比为。

与年同期相比，棉质类敷料商品的出口价格呈现持续上升的态势，如 棉质手术巾的价格同比增长了，全棉医用纱布价格同比增长了， 主要原材料棉花价格和用工成本的大幅上涨是拉动医用敷料价格增长的主要原 因。

排名前位的企业均为生产型企业 年，全国经营医用敷料出口业务的企业有家，出口金额超过 万美元以上的企业有家，占全国企业数的出口金额超过万美元以 上的企业仅有家，占全国企业数的。

排名前位的企业均为生产型 企业，前强企业的出口额占比达到了。

与年相比，企业竞争格 局基本保持稳定，行业集中度还有待提高。

排名前位的企业均为生产型企业，前强企业的出口额占比达到了 。

二年技术发展趋势 整体来说，我国医用敷料行业还处于低水平竞争阶段，产业升级技术发 展较为迟缓，生产和出口的产品主要是药棉纱布和绷带等天然材料类医用敷 料，技术难度较低产品附加值不高。

行业研发水平不高，既有市场因素的影响，也与行业的竞争格局有关，是 多方面因素综合影响的结果。

首先，在国内市场上，传统医用敷料仍占主导地 位，新型敷料由于价格高，市场普及比较慢，因此我国新型敷料尚处于市场培 育阶段，企业在新型敷料的研发方面还处于起步阶段，国内市场上高端敷料产 品主要来自欧美的行业巨头，国内本土企业的产品很少。

其次，以中小型企业 为主的竞争格局，导致整个行业研发投入小而分散，进而影响了研究开发的产 出。

第三，相关标准滞后也影响了行业发展，从国际发展趋势来看，对医用敷 料产品的质量标准控制将日趋严格，我们的产品标准还需要进步与国际接轨， 比如在敷料化学和微生物的质检标准产品规格的标准化等方面还有待提升。

新型医用敷料市场快速增长带来市场机遇，技术创新是不二选择。

随着生 活节奏的加快以及工作压力的加大，人们更希望缩短康复时间。

新型医用敷料 可以缩短伤口愈合时间，减少医用敷料用量，大大缩短护理时间，迎合患者需 求。

在这些因素促使下，使用更方便性能更优良的高科技敷料上，传统医用敷料仍占地 长米 宽米 面积平米 合亩 合亩 图宗地形状及尺寸 宗地标高 宗地内部东高西低 宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。

按标高米以下米米以上将，周 边规划的珠江路软件产业园钟山洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。

项目距老城区新模范马路公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道宁镇公 路与新模范马路，明年月份建成通大门的形象，改善聚宝山地区的环境条 件，并带动整个仙西区域的开发。

该项目拆迁改造土地总面积亩，除实际出让的 亩之外，其余近亩土地全部用于绿化道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价大学城公里，距玄武 湖新庄立交公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，明年 月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。

聚宝山与紫金山之间。

项目北靠聚宝山，南侧紧临南区中排名位。

环线 二环线图宗地区位 二宗地现状 四至范围 宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路国道，东起环线绕城公路，西至沪宁铁 路和宁栖公路。

面积平米 合亩 合亩 图宗地形状及尺寸 宗地标高 宗地内部东高西低 宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。

按标高米以下米米以 代征道路 代征绿地 宁栖公路 聚宝山 宗地 垂直坡度，与地面最大高差米坡度度坡度度 宁栖公路 图宗地内部高差 宗地标高低于周边用起坡，逐步升高。

宗地地面 聚宝山 铁路 绕城公路 聚宝山 图宗地与周边高差剖面图南北向西侧 铁路 绕城公路 宁镇公路 宗地地面 聚宝山 绕城公路 沪宁铁路 最低点 最高点 图宗地与周金陵特种电缆厂电缆在运营无 屠宰厂屠宰在运营轻度空气污染 宏大设备市场汽车设备销售在运营无 东风汽车汽车销售在运营无 玄武湖货运市场货车停车场在运营无 居民 居民隶属岔路口村，分西杨坊和东杨坊个村民小组，共有居民约户 人，住宅建筑面积约万平米。

废弃的 采石场 农田 农田与山体植被面积约万平米，其中，苗圃万平米，葡萄园平米。

树木 宗地内主要树木有水杉梧桐枫杨榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北 部靠近用地北界有平米竹林，保留价值较大。

图宗地主要 商品房施 工面积 住宅施工