（项目论证）农业循环经济四百万蛋鸡产业示范基地项目可行性投资论证报告（材料正文）

分析城镇人口的增加为周边特色农家乐旅游提供了定的客源 保障，特别是兼有景观特色农事体验寓教于乐和度假休闲等功能 的农家乐旅游项目将具有更广口的增加以及农村经济建设的加快。

衢州市发展农家乐旅游分析 衢州市委市政府在衢州市旅游业十五规划中已明确把旅 游业作为第三产业的龙头来抓，作为衢州重要的经济增长点来培育， 并提出客余万，营业收入近万。

本项目的开发同样得益于衢州市的几大优势 得天独厚的交通 航空方面民航衢州机场每周四有飞往厦门安庆武 汉的航班，每周四有飞往广州的航班，每周五柳州南宁重庆贵阳昆明等城市。

公路方面衢州市长途客运中心与杭州汽车西站间每天有班 快客往返。

从浙赣铁路衢州站中转到千岛湖公里，到黄山公 里。

此外，还有发往省内省外的班车。

在高速公路上，市域经济加快发展是农家乐旅游的重要支撑 城市化进程加快和城镇人口增加将为农家乐提供更大规模的客 源市场保障。

城市化进程是我国的总的趋势，衢州市区以及各县市的 城市化进程在纵向比较上仍然发展较长 全市农村居民人均纯收入元，比上年增长。

分析城镇人口的增加为周边特色农家乐旅游提供了定的客源 保障，特别是兼有景观特色农事体验寓教于乐和度假休闲等功能 的农家乐旅游项目将具有名旅游景点的推介和以文化游探秘游生态游乡村游体 育休闲游商务度假游为特色扩大衢州旅游的知名度。

年衢州 市年接待游客量万人次。

随着旅游业在该市经济社会发展中战略 地位的提升，衢州将成为浙发展提供更加坚实 的客源市场支撑。

分析各类旅游区点是游客到访的重要场所，是农家乐 旅游的重要客源地，新型旅游景点的打造和城市旅游品牌的营销，将 为农家乐旅游景点增辉加彩。

三项目分析 龙游县周边城市农家乐发展概况 常山县农家乐现状 全县有农家乐经营户多户，其中三星级农家乐家，两星级 的家，直接从业人员个，住宿床位张，次性容纳就餐 家，从业人员人。

其中碗窑村被评为省级农家乐特色示范 村，穗丰农庄被评为省级农家乐示范点，江郎村被评为衢州市级示范村。

因为江山旅游资源比较丰富，当地政府支持力度大，就是在般 情况下，有农家乐的地方公交车都能直接到达，交通非常方便，加上 每个点基本都有景点匹配依托，所以当地农家乐发展的也还比较好。

柯城区农家乐现状 柯城区目前为止已经有个村户农户开展农家乐，直接从 业人员人，拥有个床位，直接带动了万多农民增收。

年，全区农家乐休闲旅游工作获得省等奖。

七里黄土岭村石梁的 张西村被命名为省级农家乐特色村，七里的扬坞村九华的寺坞村被 评为衢州市级农家乐特色村。

因为柯城是衢州主打的个农家乐区， 政府的投入和重视都非常大，所以从整体上说，在衢州范围内，柯城 的乡村旅游，新农村建设，乡村的整治美化都是做的最好的。

当前柯城区农家乐主要有两种形式，种是村户型以村 为单位成立农家乐合作社，以村为单位进行开发建设宣传，以农逐步成为新时期丰富文化生活，增加农民收入，推进 新农村建设的大重要举措。

分析新农村建设的要求是生产发展生活宽裕乡风文明 村容整洁管理民主，农家乐符合新型农村建设的要求，在新政 策的支持下，将迎来新的发展契机。

二微观环境分析 浙江农家乐的发展情况据不完全统计，至年月底，浙江全省已累计发展农家 乐休闲旅游村点个，经营农户总数户，直接从业人 员人，年至月各农家乐旅游村点共接待游客 万人次，营业收入达亿元，是年的倍左右。

同期，衢 州市也已发展农家乐休闲旅游村近个，接待游客余万，营业收 入近万。

年上半年，浙江省新发展的农家乐休闲旅游村点就有 多个，新增从业人员多人，营业收入达亿元。

同期，衢州市 有农家乐经营户户，从业人员人，建成农家乐特色村点 个。

为了进步发展农家乐，根据规划，到年，浙江省将成 个以上各具特色的农家乐休闲旅游村，其中省级农家乐特色村个 以上休闲旅游特色点个以上，其中省级休闲旅游特色点 个以上，使农家乐休闲旅游业真正成为农村经济发展新的增长点和新 农村建设的新的支撑点。

分析农家乐给当地带来的是国民收入的增加，农村就业人 口的增加以及农村经济建设的加快。

衢州市发展农家乐旅游分析 衢州市委市政府在衢州市旅游业十五规划中已明确把旅 游业作为第三产业的龙头来抓，作为衢州重要的经济增长点来培育， 并提出了把衢州建设成为华东新兴旅游城市中国优秀旅游城市和浙 闽赣皖边际旅游集散中心的发展目标。

衢州的农家乐旅游休闲产业，这几年发展较快。

据不完全统计，年月全市已发展农 家乐休闲旅游村近个，接待游客余万，营业收入近万。

本项目的开发同样得益于衢州市的几大优势 得天独厚的交通 航空方面民航衢州机场每周四有飞往厦门安庆武 汉的航班，每周四有飞往广州的航班，每周五 有飞往北京的航班，每周二六有飞往厦门的航班。

铁路方面浙赣铁路横贯市境，乘火车可直达北京上海南京 无锡苏州杭州宁波温州福州厦门南昌赣州怀化 衡阳武汉广州柳州南宁重庆贵阳昆明等城市。

公路方面衢州市长途客运中心与杭州汽车西站间每天有班 快客往返。

从浙赣铁路衢州站中转到千岛湖公里，到黄山公 里。

此外，还有发往省内省外的班车。

在高速公路上，上海到衢州只 要个半小时。

分析交通的便利，方便了游客的来往，借助衢州便利的交通条 件，本项目所在地龙游县的旅游事业也得到长足的发展，为众多农 家乐旅游景点的开发打下了坚实的基础。

市域经济加快发展是农家乐旅游的重要支撑 城市化进程加快和城镇人口增加将为农家乐提供更大规模的客 源市场保障。

城市化进程是我国的总的趋势，衢州市区以及各县市的 城市化进程在纵向比较上仍然发展较快，城镇人口逐年上升，城镇居 民的收入逐年增加。

截止年底全市市区人口万人，根据衢州市城市总体规划，规划期内，到年，衢州市区人口规模将达 万。

与此同时，市区城市居民人均可支配收入元，比上年增长 全市农村居民户为是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发鄂洲丰润园大酒店行销企划方案 展旅游业二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅 游度假的市场气候也没有形成三是产权式酒店和分时度假的概念还 不为中国消费者了解和接受。

回过头来分析时下中国产权式酒店发展 的条件，我们可以看到首先，原来制约产权式酒店发展的条件旅 游度假地的软硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经 形成其次，近年来国内经济发展迅速，白领阶层急剧扩大，成为都 市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商 机再次，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富 最后，国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念 得以在国内业界消费圈中逐渐得到认同。

可以说，产权式酒店发展 的大环境已经基本成熟，但如何有效地经营产权式酒店项目，还需要 业界审慎思考。

产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的 酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿餐饮娱乐商务等服务 项目而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性， 提供产权服务物业管理委托经营等。

因此，从产权式酒店的开发 商角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。

目前国内 的产权式酒店开发商较之七八年前有所改变，开发商不再把迅速回笼 资金作为开展产权式酒店业务的终极目标，而是把其作为培养企业竞 争力发展稳定的客源关系的重要手段，而且经过前几年大浪淘沙般 的洗礼，现在的产权式酒店开发商多是有良好的经营业绩成熟的酒鄂洲丰润园大酒店行销企划方案 店经营管理经验和良好形象及较强实力的企业，因此短期行为的痕迹 少得多。

从开发商的属性看，目前产权式酒店开发商是以旅游服务业 为主体，辅以房地产的些运作思路和模式来运行的，这种方式契合 了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。

对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费 者投资者两重个性。

作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受 餐饮娱乐健身等配套优惠而作为投资者，客户享受所购买的房 间度假屋的经营利益。

具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消 费群体其是有定经济实力的个人，他们的角色介于投资者和消 费者之间其二是些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利 或会议，以往些单位在风景区设有招待所疗养院等福利设施，而 这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸 掉这些包袱其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。

这 三类群体所关注的利益各不相同，分时度假公司最关注的是产权式酒 店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现个人消费者 关注的重点在于前期投入的比重投资升值的保障酒店经营能力 附加的优惠和功能与居住地区的风光差异可交换性等而机构投 资者关注酒店的服务和管理能力财务监控的透明度企业文化的契 合和业务的需要等。

不管是哪类客户，酒店的可人均纯收入元，比上年增长。

分析城镇人口的增加为周边特色农家乐旅游提供了定的客源 保障，特别是兼有景观特色农事体验寓教于乐和度假休闲等功能 的农家乐旅游项目将具有更广口的增加以及农村经济建设的加快。

衢州市发展农家乐旅游分析 衢州市委市政府在衢州市旅游业十五规划中已明确把旅 游业作为第三产业的龙头来抓，作为衢州重要的经济增长点来培育， 并提出客余万，营业收入近万。

本项目的开发同样得益于衢州市的几大优势 得天独厚的交通 航空方面民航衢州机场每周四有飞往厦门安庆武 汉的航班，每周四有飞往广州的航班，每周五柳州南宁重庆贵阳昆明等城市。

公路方面衢州市长途客运中心与杭州汽车西站间每天有班 快客往返。

从浙赣铁路衢州站中转到千岛湖公里，到黄山公 里。

此外，还有发往省内省外的班车。

在高速公路上，市域经济加快发展是农家乐旅游的重要支撑 城市化进程加快和城镇人口增加将为农家乐提供更大规模的客 源市场保障。

城市化进程是我国的总的趋势，衢州市区以及各县市的 城市化进程在纵向比较上仍然发展较长 全市农村居民人均纯收入元，比上年增长。

分析城镇人口的增加为周边特色农家乐旅游提供了定的客源 保障，特别是兼有景观特色农事体验寓教于乐和度假休闲等功能 的农家乐旅游项目将具有名旅游景点的推介和以文化游探秘游生态游乡村游体 育休闲游商务度假游为特色扩大衢州旅游的知名度。

年衢州 市年接待游客量万人次。

随着旅游业在该市经济社会发展中战略 地位的提升，衢州将成为浙发展提供更加坚实 的客源市场支撑。

分析各类旅游区点是游客到访的重要场所，是农家乐 旅游的重要客源地，新型旅游景点的打造和城市旅游品牌的营销，将 为农家乐旅游景点增辉加彩。

三项目分析 龙游县周边城市农家乐发展概况 常山县农家乐现状 全县有农家乐经营户多户，其中三星级农家乐家，两星级 的家，直接从业人员个，住宿床位张，次性容纳就餐 家，从业人员人。

其中碗窑村被评为省级农家乐特色示范 村，穗丰农庄被评为省级农家乐示范点，江郎村被评为衢州市级示范村。

因为江山旅游资源比较丰富，当地政府支持力度大，就是在般 情况下，有农家乐的地方公交车都能直接到达，交通非常方便，加上 每个点基本都有景点匹配依托，所以当地农家乐发展的也还比较好。

柯城区农家乐现状 柯城区目前为止已经有个村户农户开展农家乐，直接从 业人员人，拥有个床位，直接带动了万多农民增收。

年，全区农家乐休闲旅游工作获得省等奖。

七里黄土岭村石梁的 张西村被命名为省级农家乐特色村，七里的扬坞村九华的寺坞村被 评为衢州市级农家乐特色村。

因为柯城是衢州主打的个农家乐区， 政府的投入和重视都非常大，所以从整体上说，在衢州范围内，柯城 的乡村旅游，新农村建设，乡村的整治美化都是做的最好的。

当前柯城区农家乐主要有两种形式，种是村户型以村 为单位成立农家乐合作社，以村为单位进行开发建设宣传，以农