包括完成了城中村改制完成了项目前 期规划，完成了部分拆迁补偿 项目已经摘牌，并获取国有建设用地使用权成交确认书 项目核准及规划审批手续基本完成。环评国有土地使用证 建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证正在 办理中。 项目编制依据与研究范围 本报告的编制依据 依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体 情况，本可行性研究报告的编制依据主要有 本报告的编制的依据是国家计委建设部颁发的建设项目经济 评价方法与参数第二版和国家现行的财税制度。 武汉市人民政府办公厅关于洪山区城中村改造成本测算 及开发规模的批复 武汉市城市规划管理局市规划局关于综合改造规划的城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 批复武规函号文及武规函号文 武汉市城市规划设计研究院完成了城中村综合改造 规划 武汉市城中村综合改造工作领导小组关于印发武汉市城中村 综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范试行的通知武城改办 号 武汉市房地产投资项目基础数据的分析估算 本报告的研究范围 总论 拆迁还建的必要性研究 拆迁还建的规模及建设内容 开发项目的市场分析 项目选址与自然条件 项目环境影响分析 城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措 财务评价说明 财务数据估算 财务效益分析 偿债能力分析 结论和建议等 在此基础上，考虑项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理 性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款 提供比较可靠的依据。 第二部分拆迁还建的必要性研究 城中村存在的弊端城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大， 原先城区周边的村庄，现在区域位臵上已成为城区的组成部分，成为 道城市建设发展中的特殊景观城市里的村庄。城中村在行 政上已是城市的范畴，属于街道管理，但城中村仍然实行农村集体 所有制和农村管理体制。城中村农民的土地大部分已经被国家征用， 不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生 活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。城中村 存在着诸多的弊端 土地利用粗放，土地资产流失 由于城中村缺乏统的规划和管理，造成土地利用率和产出率 低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含 有院落和小块菜地猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时， 城中村的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有， 这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使城中村中 不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使 土地升值的部分国有土地资产的流失。 管理体制不顺，管理难度较大 城中村周围已经被城市社区所包围，而城中村是种特殊 类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体 制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别， 它们在城中村形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的真空， 城中村的性质使城市管理部门管不到，街道村镇管理又不力。 这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建项目环境影响分析 城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措 财务评价说明 财务数据估算 财务效益分析 偿债能力分析 结论和建议等 在此基础上，考虑项目建设的必要性技术的可行性 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大， 原先城区周边的村庄，现在区域位臵上已成为城区的组成部分，成为 道城市建设发展中的特经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生 活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。城中村 存在着诸多的弊端 土地利用粗放，土地资产流失 由于城中村缺乏统的规划和管地的产权又属于村集体所有， 这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使城中村中 不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使 土地升值的部分国有土地资产的流失。 的管理体制有较大的区别， 它们在城中村形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的真空， 城中村的性质使城市管理部门管不到，街道村镇管理又不力。 这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭构成首先是当地城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 的原有村民部分村民的户籍实际上已经成为市民，其次是租用 城中村村民住宅的城区市民，第三件发生的策源地，这种状况的 存在制约着城市的健康发展。 公共设施缺乏，环境问题严重 城中村的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适 应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，觉环境很差，城市 形象低下此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事 故。 村民素质较低，就业问题严峻 由于城中村村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获 取收益比较社会危机。 城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 城中村改造的历史使命 本项目是积极响应国务院文件精神，认真贯彻落实住房问题是重 要的民生问题，响应武汉市人民政府于年月日提出关于进 步促进经济平稳较快增长的若干意见，加快推进城中村和旧城改造， 具有历史使命。 同时，从武汉房地产的发展历程里看，经历了从城区郊区 回归城区的发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发项 目主要集中于老城区到九十年代末期，以常青花园百步亭花园为代 表的大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展，其他开发商也顺 势而上，后湖片区沌口开发区东湖开发区东西湖区以及盘龙城开 发区等均成为开发热点，但由于远土方及时回填， 垃圾及时清运须办理准运证，交有关部门进行相关处理。 运营期对环境的影响 汽车废气影响分析 地下车库的汽车尾气排放，通过在设计时保证车库有定的容积， 进出汽车车道尽可能直短，以缩短汽车进库时间。地下车库采取强制通 风手段，车库排风口设臵在空气流通的地方。只要在全面设计