价说明 财务数据估算 财务效益分析 偿债能力分析 结论和建议等 在此基础上，考虑项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理 性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款 提供比较可靠的依据。 第二部分拆迁还建的必要性研究 城中村存在的弊端 近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大， 原先城区周边的村庄，现在区域位臵上已成为城区的组成部分，成为 道城市建设发展中的特殊景观城市里的村庄。城中村在行城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 政上已是城市的范畴，属于街道管理，但城中村仍然实行农村集体 所有制和农村管理体制。城中村农民的土地大部分已经被国家征用， 不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生 活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。城中村 存在着诸多的弊端 土地利用粗放，土地资产流失 由于城中村缺乏统的规划和管理，造成土地利用率和产出率 低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含 有院落和小块菜地猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时， 城中村的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有， 这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使城中村中 不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使 土地升值的部分国有土地资产的流失。 管理体制不顺，管理难度较大 城中村周围已经被城市社区所包围，而城中村是种特殊 类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体 制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别， 它们在城中村形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的真空， 城中村的性质使城市管理部门管不到，街道村镇管理又不力。 这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地 十分普遍，住宅用地严重超标。 人口构成多元，社会治安堪忧 城中村的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结 构。据调查，城中村的人口主要由以下几个方面构成首先是当地 的原有村民部分村民的户籍实际上已经成为市民，其次是租用 城中村村民住宅的城区市民，第三是来自外地职业构成十分复杂 的外来人口。由于租金低廉，城中村容易吸引外来人口，出租房中城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此 可能成为滋生黄赌毒的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的 存在制约着城市的健康发展。 公共设施缺乏，环境问题严重 城中村的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适 应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给 水排水道路交通电力邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷 运转，导致污水横溢，垃圾乱倒蚊蝇丛生，空气质量较差。缺乏统 规划的凌乱建筑，形成不了统连续的街景立面，视觉环境很差，城市 形象低下此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事 故。 村民素质较低，就业问题严峻 由于城中村村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获 取收益比较容易，城中村村民普遍表现出游手好闲不思进取的状 态，并缺乏在文化和专业知识技能上进步提高的能力。另外，城中 村这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身 也缺乏获取。 管理体制不顺，管理难度较大 城中村周围已经被城市社区所包围，而城中村是种特殊 类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体 制上考察，城市社区的管理体制与农，乱搭乱建成风，违法违章用地 十分普遍，住宅用地严重超标。 人口构成多元，社会治安堪忧 城中村的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结 构。据调查，城中村的人口主要由以下几引外来人口，出租房中城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此 可能成为滋生黄赌毒的温床和入住，小企业的开办，使给 水排水道路交通电力邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷 运转，导致污水横溢，垃圾乱倒蚊蝇丛生，空气质量较差。缺乏统 规划的凌乱建筑，形成不了统连续的街景立益比较容易，城中村村民普遍表现出游手好闲不思进取的状 态，并缺乏在文化和专业知识技能上进步提高的能力。另外，城中 村这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身 也缺乏入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲 无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相 当严重，即便是征地时安排了些就业机会，但很容易下岗，就业问题 的严重还 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 步促进经济平稳较快增长的若干意见，加快推进城中村和旧城改造， 具有历史使命。 同时，从武汉房地产的发展历程里看，经历了从城区郊区 势而上，后湖片区沌口开发区东湖开发区东西湖区以及盘龙城开 发区等均成为开发热点，但由于远城区因交通商业教育金融等大 配套还存在定空白点，生活不便，房屋空臵率比较高反观老城区则 由源于城中村改造资料，计算依据根据武城改办号，以上成本为取得土地成本，未计算办土地证应交契税，及村民从拆迁至还建所需拆迁安臵过渡等费用。 详细明细见附表拆迁还建资金需求与筹措情况 自筹资金，万元，占拆迁还建总成本 银行贷款，万元，占拆迁还建总成本 详细明细见附表城中村改造投资计划表 贷款偿还 拆迁还建贷款资金偿还计划为分年等额还本，按规定支付 贷款利息。 还款计划详见附表项目偿债能力分析表 第八部分财务评价说明 财务评价的假设 国家经济政策和企业经营环境不发生重大变化 企业按方案的设计进行正常的投资经营 委托方提供的财务数据真实合法可靠。 财务评价的基准期 本报告中财务评价的价格基准期为年月日，投资采 用批准的挂牌出让土地成本，收益的确认采用基准期的价格。 财务指标评价依据及说明 投资收益率即投资效果系数评价依据当投资收益率是负数 时为完全失败，时表明投资效果基本不佳，时表明投 资效果基本成功，时表明投资效果比较成功，收益率至 以上表明投资效果