开始施工，预计建设工期为年，即项目可望于 年底全部竣工。本项目没有太大的资金压力，侧重开发能扩大项目影响力的产品 类型，商业早期入市可以为后续开发产品提供配套，并且早期树立项目品牌形象。 酒店和写字楼项目入市进步提升项目的整体形象。从开发中期开始，各种产 品租售结合，住宅公寓产品分期开发。 四投资估算与资金筹措 本项目开发建设的投资总额含资本化利息为，万元，建筑面 积为万平方米，公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计 算约亿元，剩余约亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖 总页第页 五项目的财务评价 财务分析结果表明，项目内部收益率达税前，税前财务净现值为 ，万元，﹥，则未来的现金流足以抵偿原始投资说明已满足 最低的报酬要求，覆盖了资本成本，能够增加股东财富投资回收期为年， 说明在开发产品计算期内能回收投资，本项目可行。 六项目风险分析及防范措施 建议本项目组合批既懂地产又懂商业和金融的专家和专业公司，更好地协 调监督和管理商业地产发展。项目加强与本地政府的协调公关能力，建立良好 的内部经营管理的风险及防范措施，建立良好的施工建设过程中的风险及防范措 施，有效地控制项目风险。 项目总论 项目背景 项目名称 南京中山东路号城市综合体暂定名项目 开发公司背景简介 中国航空工业集团公司简称中航工业是由中央管理的国有特大型企 业，是国家授权投资的机构，由原中国航空工业第第二集团公司重组整合而 总页第页 成立。集团公司设有防务运输机发动机直升机机载设备与系统通用飞 机航空研究飞行试验贸易物流资产管理等大产业板块，下辖近 家子公司分公司有多家上市公司，中国航空工业集团公司秉承航空报 国强军富民宗旨，弘扬敬业诚信创新超越理念，牢牢把握财富革命的 契机，大力实施市场化改革专业化整合资本化运作国际化开拓产业化 发展，谋求更高更快更强的发展，以豪迈的步伐向具有国际影响力的世界级大 集团迈进。 中航城以开启城市未来的高度，打造中国首席城市综合体品牌。通过中 航城模式在各重点城市的复制，为构筑城市繁华，实现城市升级和增值做出贡献。 中航城在南京，将依靠母公司中国航空工业集团庞大的实力，与国际资本融合， 整合国际顶级团队资源，以高度的战略眼光和远见，为南京市的城市建设和经济 建设带来个崭新的局面。 结合南京的城市特性，鉴于目前国内和国际都对城市综合体开发形成了新的 认识，提出了对于城市综合体的有效资源利用核集合是未来城市规划不可忽视的 重要领域，同时也是城市未来发展的新趋势，为了发展和繁荣南京市的经济建设， 为南京市民提供崭新的商业商务和生活的城市空间。 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 建设部建标号 建设项目经济评价方法与参数 总页第页 国家计委建设部计投资号 关于印发经济评估方法的通知及附件 中国国际工程咨询公司咨经号 南京市建设工程价格信息 项目规划设计要点 项目的规划设计要点见下表。 项目规划设计要点表 序号名称单位数据 土地号 总占地面积公顷 总建筑面积万平方米 控制指标说明 二可行性研究结论 市场预测 根据市场调查，南京市宏观经济运行良好，城市具有竞争力未来虽然有大 量商业地产供应，但与本项目比较而言，地处国航空工业集团公司简称中航工业是由中央管理的国有特大型企 业，是国家授权投资的机构，由原中国航空工业第第二集团公司重组整合而 总页第页 成立。集团公司设有防务运输机发动机直诚信创新超越理念，牢牢把握财富革命的 契机，大力实施市场化改革专业化整合资本化运作国际化开拓产业化 发展，谋求更高更快更强的发展，以豪迈的步伐向具有国际影响力的世界级大 集团迈进大的实力，与国际资本融合， 整合国际顶级团队资源，以高度的战略眼光和远见，为南京市的城市建设和经济 建设带来个崭新的局面。 结合南京的城市特性，鉴于目前国内和国际都对城市综合体开发形成了新的 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 建设部建标号 建设项目经济评价方法与参数 总页第页 国家计委建设部计投资号 关于印发经济评估方法的地面积公顷 总建筑面积万平方米 控制指标说明 二可行性研究结论 市场预测 根据市场调查，南京市宏观经济运行良好，城市具有竞争力未来虽然有大 量商业地产供应，但与本项目比较而言 因此预计建设工期为年，即项目可望于年底全部竣工。 投资估算和资金筹措 投资估算 本项目开发建设的投资总额含资本化利息为万元，建筑面积为 万平方米，其各项成本费用的估算额及单价详见资金按国家规定计算约亿元，剩余 约亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖。 项目资金筹措表 序号资金来源金额用途 公司自筹 亿 支付土地出让金契税购置 公司固定资产公司前期亿备注筹资款取整数 总页第页 项目综合评价结论 本项目属房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目 已立项，具备开发条件，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具能力，且从 技术方面看亦充分具备可行性。 项目综合评价结论本项目具有良好的经济效益社会效益和环境效益， 本项目可行。 总页第页 二项目投资环境和宏观市场研究 南京作为长江中下游的座大型经济中心城市，以其历史悠久文化底蕴深 厚独特的资源丰富的文化完善的服务吸引了大批中外商家游客，特别是 近年来，全市的社会经济得到了长足的发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升， 消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规 模不断扩大。 宏观经济指标 及其增长 南京地区增长趋势较为稳定 总页第页 年南京地区生产总值增长势头加速，约，亿元生产总值较之 年，增长了约。年的生产总值更是达到了，亿元，年增幅约 年，受国家宏观经济调控的影响，增幅放缓，当年增幅 此后增长势头放缓，至年，年增长率约，年至年 年均复合增长率约 年，全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长 稳定的增长势头表明了南京经济环境良好的发展态势以及市场对于经济发展 的较强